Financiamiento en el banco principal - Evaluación de la oferta

Hola a todos,
tras una larga búsqueda y numerosas solicitudes para parcelas de construcción, finalmente hemos obtenido la adjudicación de un terreno. Según se dice, se podrá construir en el terreno a partir de junio de 2024.
Hemos estado en nuestro banco habitual y hemos recibido allí una primera propuesta de financiación y me gustaría conocer vuestra opinión al respecto:

Información general sobre vosotros:
¿Quiénes sois? Pareja casada con un hijo
¿Cuántos años tenéis? 35, 34, 5
¿Tenéis planificado tener más hijos? posiblemente uno más
¿A qué os dedicáis profesionalmente? ambos somos ingenieros empleados
¿Cuántas horas trabajáis? 35 horas (tiempo completo), 30 horas (jornada laboral habitual 37,5 h)
Situación de ingresos y patrimonio:
¿Qué ingresos tenéis (bruto/neto)? Él: 4300 netos / Ella: 2250€ netos (sin bonificaciones, paga extra, etc.)
¿Cuánto dinero de prestaciones familiares recibís? 250€
¿Cuánto capital propio tenéis? 400k (100k en contrato de ahorro para vivienda listo para adjudicación, 50k en pagaré, 50k en dividendos y acciones, 90k en efectivo, 10k en cuenta a la vista, 100k de los padres)
¿Cuánto capital propio queréis invertir en el proyecto vivienda? ~350k
Situación de gastos:

Costes de vivienda:
Alquiler actual sin gastos: 890€
Alquiler actual con gastos: 1090€
Electricidad: 150€
Teléfono, Internet, teléfono móvil:
Gastos:
Llevo un registro de todos los gastos fijos:
1500€/mes (incluido un fondo para pagos extra de gastos comunes)
Además se suman las compras de alimentación y ropa
~1200€/mes

Capacidades de ahorro:
Vacaciones: Solo viajamos una vez al año, hasta ahora los gastos salían de la cuenta corriente.
Vivienda: Contrato de ahorro para vivienda 400€ que se termina en mayo
Otros: 75€ plan de ahorro en depósito para nuestra hija, 120€ plan de ahorro en depósito para nosotros, 400€ cuenta a la vista

Sumas de ingresos y gastos:
Ingresos totales 6800€
Gastos totales 4935€
Saldo: 1865€
De esto, suma de alquiler sin gastos y ahorros prescindibles (por ejemplo, cuota de ahorro para vivienda) 1690€

Información general sobre la propiedad:
¿Cuánto mide el terreno? ~591 m² según el plan urbanístico, se medirá de nuevo tras la urbanización
¿Cuál es el valor del suelo? 390€
¿Obra nueva, edificio antiguo (año de construcción), tipo de vivienda? Obra nueva, de ladrillo macizo, casa unifamiliar KfW 40 (aún por confirmar si con ladrillo 49 o ladrillo 30 + aislamiento de fibra de madera de 18 cm)
¿Garajes? Garaje doble
¿Cuánto mide la casa? (superficie habitable / útil) ~170 m² de superficie habitable, planificación en curso
Costes de construcción o compra:
Costes del terreno 330€/m² --> 195.030€ totalmente urbanizado
Costes adicionales de adquisición (notaría, impuesto de transmisiones): 3900€ + 6826,05€ = 10.726,05€
Costes de construcción o compra (incluyendo arquitecto, ingeniero estructural, sótano) 600k
Otros costes:
Costes cocina: 30k (no incluidos en la financiación)
Muebles, lámparas, decoración: llevaremos la mayoría

Aquí la propuesta de financiación del banco:
Desglose de costes:
Coste total 805.756,65€
Capital propio deducible 345.756,65€
Importe a financiar: 460k

Datos necesarios del crédito:
Componente 1: Préstamo con amortización constante: 290k
Importe préstamo: 290k
Tipo de préstamo: préstamo con amortización constante
Tasa de interés: 3,9%, 4 % efectivo
Duración fija del interés: 10 años
Deuda pendiente al final de la fase fija: 248.741,68€
Duración total ficticia hasta amortización total: 35 años con un tipo de interés eventual del 6,1%
Cuota inicial de amortización: 1,5%
Cuota mensual: 1305€
Amortizaciones anticipadas posibles? (indicar importe) 14.500€ anuales
Cambio en la cuota de amortización posible? (condiciones como número, rango de amortización) sí, pero no recomendado, pausa de amortización de 6 meses posible en caso de emergencia
Si se trata de préstamos puente, intermedios o préstamos con contratos de ahorro para vivienda, por favor indicar detalles del contrato de ahorro (importe del contrato, intereses, cuota mínima de ahorro, importe mínimo a acumular, cuota de ahorro prevista, primas Riester, fecha esperada de adjudicación, futura cuota del préstamo, tipo de préstamo, etc.)
Componente 2: KfW300 como préstamo al final del plazo con contrato de ahorro LBS-Z35 para financiación compensatoria:
Importe préstamo: 170k
Tipo de préstamo: préstamo al final del plazo
Tasa de interés KfW: 0,68%, 1,54 % efectivo
Deuda pendiente al final de la fase fija: 170k
Cuota mensual: 720,17 (de los cuales 623,84 es cuota de ahorro)
Coste del contrato de ahorro: 1,6% --> 2720€
Interés de ahorro: 0,01%
Cuota anual: 30€
Interés del préstamo del contrato de ahorro: 2,05% (2,48% efectivo) --> "Adjudicación flexible" con 35€ de la suma, en caso contrario también posible menor interés

Con esto llegaríamos a una carga mensual de:
1305€ + 720,17€ + 600€ (contrato de ahorro con capital propio) = 2.625,17€

Mi impresión:
Es viable, posiblemente se podría dividir el préstamo con amortización constante y hacer un componente con 5 años de duración fija y así tener un interés más bajo.
La tasa de interés del préstamo bancario me parece alta para un préstamo bancario habitual. Por ahora se trata de una planificación aproximada con la intención de solicitar el crédito KfW posiblemente este año. Pero no será posible porque la planificación no está suficientemente avanzada y el contrato de compra del terreno todavía no está disponible. Sin embargo, el banquero dijo que puede mostrarse flexible cuando el tema sea concreto.

¿Qué opináis?

Veo varios puntos cuestionables.

Principalmente, en mi opinión, el proyecto depende de si llega el segundo hijo o no. O dicho de otra forma: ¿Tus 30 horas de trabajo se reducirán primero a 0, luego tal vez solo a 20, o o o? Todos esos escenarios los jugaría seriamente considerando los cambios correspondientes en los ingresos. Más de 2.600 € de cuota... me parece bastante fuerte. Eso ya son casi el 40 % de vuestros ingresos actuales. Actualmente seguramente es factible, pero ¿a largo plazo?

Vuestros 50k € restantes de capital propio seguramente se destinen a la cocina (si realmente planeáis 30k € para eso) y a las zonas exteriores. No veo necesariamente las reservas/necesarios colchones por si algo falla en la construcción o se calcula mal.

Y 600k € de coste de construcción para 170 m² de superficie habitable + sótano... también puede ser justo. Para mí eso sería demasiado al límite si he leído todo bien. Yo iría más bien a 140 - 150 m², recortaría algo en la cocina, etc. — en general, simplemente hacer un poco las cosas a menor escala. Entonces debería funcionar.

Principalmente, en mi opinión, la estructura depende de si llega o no el segundo niño. O dicho de otra manera: primero tus 30 horas de trabajo pueden pasar a 0, luego tal vez solo a 20, o lo que sea.

Si funciona como con el niño número 1, compartiríamos de nuevo el permiso parental. Después de 8 meses volví a trabajar 20 horas y luego aumenté rápidamente a 30 horas. Pero sí, por supuesto que es un riesgo. Actualmente también tenemos una abuela a tiempo completo cerca, que no tuvimos con el niño 1. Y si habrá un segundo niño, todavía está en el aire.

Más de 2.600 € de cuota... me parece mucho. Eso ya son casi el 40 % de vuestros ingresos actuales. Seguro que ahora es posible, pero ¿a largo plazo?

Sí, sinceramente también me parece alto. El próximo año los ingresos aumentarán un poco más. Este año cambiamos de trabajo, así que para ambos hay una reclasificación dentro del grupo salarial y un aumento salarial regular. Pero la vida cotidiana, claro, también se vuelve más cara.

Los 50.000 € restantes de capital propio seguramente se irán en la cocina (si realmente planeáis 30.000 €) y en las áreas exteriores. No veo necesariamente reservas o colchones necesarios para caso de que algo salga mal en la construcción o que se haya calculado mal. Y 600.000 € en costos de construcción para 170 m² de superficie habitable + sótano... también puede ser ajustado. Para mí sería demasiado "justo", si he leído todo bien. Optaría más por 140 - 150 m², recortar en la cocina, etcétera — en resumen, hacer las cosas un poco más modestas. Entonces debería funcionar.

Los 600.000 € y también los 30.000 € para la cocina están calculados de forma generosa. Construimos en familia y con bastante trabajo propio. Por lo tanto, no tenemos que pagar los habituales 3.500 €/m² llave en mano. Cuando lleguemos a la planificación detallada y tengamos las primeras estimaciones de precios, tendremos que volver a comprobar la viabilidad. ¡Gracias por tu valoración!

No subestimes a la abuela a tiempo completo ni subestimes al segundo hijo.
Especialmente con la diferencia de edad, tienes rápidamente el problema de que la guardería está al norte y la escuela al sur. Y la escuela primaria solo va hasta las 12:30, no como la guardería hasta las 17:00.
Si no hay un centro de cuidado vespertino, el niño mayor está a las 13:00 frente a la puerta o quiere que lo recojan a las 12:30.

No se sabe si la abuela a tiempo completo realmente hará esto durante años. Mi madre también está jubilada, pero 3 o 4 días con la mayor y luego necesita un descanso.

Por otro lado, por supuesto tienen mucho capital propio. Aparta 100.000 de eso por si viene otro hijo, entonces estará bien.

Y hagan la casa más pequeña. 170m² es demasiado grande, 150 bien planificados son completamente suficientes para 4 personas. Se ahorran unos 50.000 EUR. Mucho dinero con un interés del 4%.

gracias por tu valoración. Tenemos suerte en lo que respecta a algunas de tus objeciones.

No subestimes a la abuela a tiempo completo ni subestimes al segundo niño.
Especialmente con la diferencia de edad, tienes rápidamente el problema de que la guardería está al norte y la escuela al sur. Y la escuela primaria solo va hasta las 12:30, no como la guardería hasta las 17:00.
Si no hay un centro de cuidado después del colegio, el niño mayor está en la puerta a las 13:00 o quiere que lo recojan a las 12:30.

No se sabe si la abuela a tiempo completo realmente hará eso durante años. Mi madre también está jubilada, pero 3 o 4 días con la mayor y luego necesita un descanso.

La escuela primaria está al lado. A unos 150 m en línea recta. Con centro de cuidado hasta las 15:00. Ahora recogemos al niño como muy tarde a las 14:30, no queremos más tiempo. Los colegios secundarios se pueden alcanzar bien en bicicleta. La guardería también está en el pueblo.
Mi madre no está jubilada o en edad de jubilación, simplemente está harta. Por eso espero que esto funcione un tiempo más.

Por otro lado, por supuesto tienen mucho capital propio. Aparta 100.000 de eso, por si viene otro niño, así estará bien.

Y hagan la casa más pequeña. 170 m² es demasiado, 150, bien planeados, son suficientes para 4 personas. Se ahorran unos 50.000 EUR. Mucho dinero con un 4 % de interés.

Dos puestos de teletrabajo y un hobby que ocupa mucho espacio requieren cierto espacio y no queremos llenar el terreno con casetas más adelante. Por eso la planificación tan amplia hasta ahora (en la fase preliminar). Pero como ya mencioné, tal vez optimicemos eso otra vez.

¿A 150 m en línea recta de vuestro terreno planeado, supongo?
Entonces está bien.

Esperemos que siga siendo HomeOffice y que los empleadores no vuelvan a llamar a la oficina en algún momento. Entonces, muchos planes de vida se tambalearán... El mío también, al menos por una parte del año.

Solo que no hay que exagerar. 600k por una casa... No quiero empezar de nuevo con la cantinela de la casa estándar... De todas formas, también se puede con mucho menos.