Financiación de vivienda en propiedad: ¿amortización total o no?

Hola a todos,

nosotros (2, sin hijos, no planeado) queremos comprar un piso de nueva construcción (Kfw 40+) y quería escuchar qué opináis sobre las ofertas de financiación. La casa está en construcción y debería estar lista a finales del Q3/23. Actualmente sólo hay una excavación, el sótano terminado llegará en unas 2-3 semanas, el techo del sótano todavía este año si el tiempo lo permite.

Capital propio: 150.000€
Préstamo: 281.000€
Cuota mensual prevista: alrededor de 1500€ (+- 100€ da igual)
Ingreso neto mensual: 6000€
después de gastos de vida: 3700€
= doble carga alquiler/cuota crédito: después de quitar la cuota mensual nos quedan 2200€ netos al mes.

Preferimos un plazo de unos 15 años, entonces todo debería estar pagado.
Nos gustaría solicitar la subvención Kfw como ayuda directa, es decir, tomar el préstamo completamente de un banco. Pensamos que el momento de pago nos viene bien, así se puede comprar mobiliario o hacer amortizaciones anticipadas.
También hemos pensado en un tipo de interés fijo de 15 años, pero al final es cuestión de cálculo. También se consideraría la amortización total.

Por ejemplo, me ofrecieron (Commerzbank):
Variante 1:
0,88%, 15 años de tipo fijo, cuota mensual 1.500€, deuda restante 32.000€, amortización anticipada 5%, sin intereses de disponibilidad 12 meses, luego 0,25% mensual.

Variante 2:
0,84%, 15 años de tipo fijo, cuota mensual 1660€, amortización total, amortización anticipada 5%, sin intereses de disponibilidad 12 meses, luego 0,25% mensual.

Variante 3:
Fui a mi caja de ahorros, pero la señora me mandó lejos sin información, dijo que se avergonzaría si me mostrara la oferta sin negociar primero con su superior o_O

Ahora mis preguntas:
1) ¿Qué opináis de estas condiciones?

2) ¿Cuál es vuestra preferencia personal, Kfw como ayuda directa o como préstamo Kfw combinado con préstamo bancario?

3) ¿Mejor un porcentaje de amortización más alto (unos +150€ al mes) que amortización total, o con deuda restante? La cuota no difiere tanto, debería ser posible hacer amortizaciones anticipadas en ambos casos.

4) ¿Qué pensáis del riesgo de un tipo fijo de sólo 10 años? La deuda restante después de 10 años con la misma cuota sería 107.000€. Pensamos que los intereses seguro que no estarán donde están hoy. Pero, ¿dónde podrían estar realísticamente *bola de cristal*?

5) Quizás vosotros sabéis porque yo acabo de escucharlo por primera vez. Si se toma dinero Kfw como ayuda directa, hay que presentar la solicitud a Kfw Y esperar a que sea aprobada. Sólo entonces se podría firmar el contrato de compra. La solicitud la entendía, pero no la aprobación. ¿Qué sabéis sobre esto? ¿Tenéis experiencia de cuánto puede tardar?

Estoy deseando recibir vuestros comentarios :)

Gracias y saludos

1. Son muy buenos. 2. Subvención, porque hay más flexibilidad. Además, un préstamo con vosotros no tiene sentido debido a los intereses más altos. 3. Totalmente indiferente y vuestra decisión según el gusto. 4. Nadie puede saberlo. No hay nada que especular. 5. El asesor energético prepara todo lo necesario. Como compráis un apartamento en un MPH, seguramente ya está todo disponible. Presentar la solicitud en la KfW y que la aprueben tarda aproximadamente 5 minutos. Los datos ya están en su base de datos.

1) ¿Qué opinan de estas condiciones?

Tan malas que se entiende que Commerzbank no sea viable.

3) ¿Prefieren una tasa de amortización más alta (aprox. +150€ mensuales) que ser amortizador total, o con deuda residual? La cuota no varía mucho, por lo que deberían ser posibles amortizaciones extraordinarias en ambos casos.

Ser amortizador total con amortizaciones extraordinarias es algo sin sentido. ¿Qué tan tonto puede ser un banco para ofrecer eso? Si la cuota no importa, entonces la opción con el tipo de interés más bajo. El resto con amortizaciones extraordinarias.

2) ¿Cuál es su preferencia personal, Kfw como subvención o mediante préstamo Kfw combinado con préstamo bancario?

Con la tasa de interés de Commerzbank es mejor quedarse allí y tomar la subvención.

) ¿Qué piensan del riesgo de un tipo de interés fijo por solo 10 años? La deuda restante después de 10 años con la misma cuota sería de 107.000€. Seguramente los intereses no estarán donde están hoy, pensamos. Pero ¿dónde podrían estar realísticamente *bola de cristal*?

Con sus proporciones no importa en absoluto cuál sea el riesgo. No es ninguno que te haga dormir mal nunca. Aun así, tomaría los 15 años y así hay tranquilidad hasta que el préstamo esté totalmente amortizado.

Si se toma dinero de Kfw como subvención, hay que presentar la solicitud a Kfw Y esperar a que sea aprobada. Solo entonces se puede firmar el contrato de compra. La solicitud la tenía clara, pero no la aprobación. ¿Qué saben ustedes al respecto? ¿Tienen experiencia cuánto puede tardar?

La aprobación tarda aproximadamente 60 segundos después de introducir los datos.

El asesor energético prepara todo lo necesario. Como compran un piso en un edificio plurifamiliar, seguramente ya está todo listo. Presentar la solicitud a KfW y ser aprobado toma unos 5 minutos. Porque los datos ya están en su base de datos.

Casi correcto. El software del asesor energético se comunica con KfW. Con el número del asesor energético (confirmación para la solicitud (BZA)-ID en el contexto de los cálculos) KfW accede directamente a los datos de la evaluación y sabe inmediatamente que todo está en verde. Todo proceso automático. Porque KfW no tiene nada más (aunque la evaluación del asesor energético sea para toda la casa y por eso los datos siempre son los mismos).

Tomaría los 15 años y dormiría tranquilo

Buenos días a todos,

¡Chicos, realmente sois los mejores! Muchas gracias por vuestro feedback.

Pero donde todavía estoy totalmente perdido es en esto:

He hablado ahora con 3 personas de crédito y he recibido ofertas. En 2 de ellas, las ofertas asumen que la amortización comienza directamente en enero.

El tercero me lo explicó así: primero consumo mi propio capital y luego se solicita el préstamo en cuotas. Antes de solicitar nada no tendría que pagar amortización ni intereses. El desembolso total debería estar terminado alrededor de 03/23. Las otras ofertas no reflejarían correctamente nuestra situación y por eso su oferta tiene una deuda residual más alta y un plazo un año más largo.

--> Ok, esa parte la entiendo (creo ;)), después de 15 años tengo más deuda residual, ya que he “suspendido” los pagos el primer año, que luego se añaden después de 15 años.

Pero ahora me pregunto cómo funciona la variante de amortización completa, ya que todo debería estar amortizado dentro del período de tipo fijo.
Pero si empiezo a amortizar recién en 2023, ¿no “pierdo” un año de mi período de tipo fijo y todo el pago/plazo se aplaza un año hacia atrás (o sea, 16 años entonces)? ¿Significa esto que la cuota tendría que ser más alta aún que si empiezo a amortizar directamente en 01/22? ¿Los 15 años de tipo fijo empiezan a contar desde la firma del contrato de préstamo o desde el inicio de la amortización? Estoy confundido o_O

Un saludo

¿Los 15 años ZB empiezan a contar desde la firma del contrato de préstamo o solo desde el inicio de la amortización? Estoy confundido o_O

Hasta donde sé, desde el inicio del desembolso completo. Por favor, corríjanme si estoy equivocado aquí.

También teníamos un préstamo de amortización total para nuestro apartamento (20 años). Ahora, después de 10 años, queremos hacer una cancelación anticipada y pagar todo. Sin embargo, solo podemos hacerlo después de 10 años desde el desembolso completo y no después de 10 años desde la firma del contrato.