Sebastian1986
22.06.2022 23:23:49
- #1
Hola a todos,
soy un lector silencioso y ya una vez presenté mi plan de financiación aquí para discusión. El resultado fue una situación límite. Desde entonces ha cambiado bastante, y me gustaría escuchar vuestra opinión.
En el fondo, para mí la pregunta es cómo debemos proceder. Nuestra situación actual es que tenemos un terreno (638 m²; precio de compra: 121.000 EUR; aprox. 190 EUR por m², valor del suelo: 230 EUR) en una buena ubicación. Ahora estoy considerando si A) construir ahora, B) posponer la construcción o C) adquirir una propiedad usada dentro de 3 años.
A) Construir ahora.
Hemos encontrado un buen promotor con un precio fijo bastante seguro, pase lo que pase. En el contrato dice literalmente que los cambios en cantidades y precios corren a cargo del promotor y no pueden repercutirse.
La casa tiene 138 m² de superficie útil/residencial y cuesta 350.000 EUR, muchos costos adicionales de construcción ya están incluidos.
Nuestra oferta de financiación (anualidad) es actualmente del 2,87 % de interés nominal con 1,65 % de interés de amortización. La cuota es de 1690 EUR. El préstamo es de 450.000 EUR. Fijación del interés por 15 años. Aportamos aproximadamente 90.000 EUR de capital propio. De los 450.000 EUR realmente necesitamos solo 400.000 EUR. Sin embargo, un nuevo cálculo significaría una financiación completamente nueva y entonces el interés estaría actualmente en 4,2 %. Por ello planeamos incluir 50.000 EUR como amortización especial.
Si construimos ahora, tendríamos 638 m² de terreno y una casa de 138 m² con un coste total y servicio de capital de aprox. 640.000 EUR. Ventaja: casa en buena ubicación. La planificamos nosotros mismos. Desventaja: me preocupa la suma por la gran cantidad. Es muchísimo dinero y dedicaré mi vida a meter todo en esta casa.
B) Construir más tarde
El terreno permanece igual, sólo que aquí pagaríamos más y el capital propio probablemente aumentaría después de 3 años de 90.000 a 130.000 EUR.
Los costos de construcción probablemente bajarían un poco. Pero aquí no estoy seguro. Según información de algunas personas de la Asociación de Protección de Constructores (Bauherren-Schutzbund), se asume que el pico ya ha sido alcanzado. No puedo evaluarlo.
Los tipos de interés medios para la construcción aumentarán. Nuestra caja de ahorros Sparkasse Mittelthüringen espera que a finales de 2022 estén entre el 4-5 % y el próximo año probablemente en torno al 6 %. Después de 4-5 años se supone que el interés se normalizará en torno al 3,xx %. Eso me puedo imaginar.
El precio total probablemente no cambiaría mucho. Tendría más capital propio en la financiación pero un interés nominal mucho más alto. Considero este escenario el menos favorable.
C) Adquirir una propiedad usada en 3 a 4 años
He intentado hablar con agentes inmobiliarios, financiadores de inmuebles (no corredores financieros) y asesores de la Asociación de Protección de Constructores en nuestra región. Ellos me dieron las siguientes opiniones:
Actualmente el mercado de segundamano en nuestra región está tocado. Hay pocas propiedades y estas están sobrevaloradas. Ejemplo: zona periférica, terreno de 250 m² con casa de 140 m² de unos 30 años por 400.000 EUR. Hace 10 años el precio era 180.000 y hace un año aprox. 300.000.
En 2-3 años se recuperará. Ya hay primeras señales. Los interesados son menos. Los interesados hacen contraofertas en lugar de aceptar los precios. La inflación reduce el dinero disponible. El desarrollo salarial está estancado en nuestra zona.
Las personas con las que hablé esperan un aumento de las propiedades disponibles por el cambio demográfico (fallecimientos), poca inmigración en nuestra región y el descenso del número de compradores potenciales (inflación, altos tipos de construcción, evolución salarial).
Calculan que el precio podría caer unos 10-15 % anual. No esperan un descuento enorme porque el hormigón sigue siendo oro y nadie vende por debajo de su valor salvo que tenga que hacerlo.
Sin embargo, también dicen que no habrá un verdadero exceso de oferta de inmuebles usados. Por la larga fase de bajos intereses, muchos tienen los tipos fijados hasta el final del plazo o ligados a un contrato de ahorro con construcción (Bausparvertrag). Por eso, el aumento actual de tipos no les afectará, porque están financiados. Solo quedarán la enfermedad, muerte, divorcios y desempleo como motivos para vender una casa.
Ahora estoy pensando en amortizar el terreno todo lo que sea posible y luego venderlo. Los agentes estiman el valor de reventa al valor catastral con un 10-20 % de recargo. Aproximadamente 180.000. Si sumo nuestro capital propio (90 (hoy) + 40 (en 3-4 años)) menos el precio de compra (120.000), llego a un capital propio de aprox. 200.000. Quizá sea más por la ubicación popular. Si supongo que una propiedad comparable con terreno estará entonces en 300.000 y calculo 100.000 para reforma y modernización (sin subvenciones), aproximadamente sólo haría falta financiar 200.000 en lugar de 400.000. La ventaja aquí es claramente la menor carga financiera. La desventaja es que la casa es usada, tendremos que hacer compromisos en ubicación y casa (en lugar de planificar nosotros mismos) y existe cierta inseguridad. El escenario me parece interesante, pero algo incierto.
Soy plenamente consciente de que aquí hay muchas bolas de cristal y nadie sabe cómo evolucionarán los próximos años. Tampoco tengo ni idea del tema. Probablemente sólo lo haré una vez en mi vida y me falta experiencia. Por eso intento hablar con tantas personas como sea posible que puedan aportar algo y espero vuestros consejos y valoraciones.
Muchas gracias.
lgb
soy un lector silencioso y ya una vez presenté mi plan de financiación aquí para discusión. El resultado fue una situación límite. Desde entonces ha cambiado bastante, y me gustaría escuchar vuestra opinión.
En el fondo, para mí la pregunta es cómo debemos proceder. Nuestra situación actual es que tenemos un terreno (638 m²; precio de compra: 121.000 EUR; aprox. 190 EUR por m², valor del suelo: 230 EUR) en una buena ubicación. Ahora estoy considerando si A) construir ahora, B) posponer la construcción o C) adquirir una propiedad usada dentro de 3 años.
A) Construir ahora.
Hemos encontrado un buen promotor con un precio fijo bastante seguro, pase lo que pase. En el contrato dice literalmente que los cambios en cantidades y precios corren a cargo del promotor y no pueden repercutirse.
La casa tiene 138 m² de superficie útil/residencial y cuesta 350.000 EUR, muchos costos adicionales de construcción ya están incluidos.
Nuestra oferta de financiación (anualidad) es actualmente del 2,87 % de interés nominal con 1,65 % de interés de amortización. La cuota es de 1690 EUR. El préstamo es de 450.000 EUR. Fijación del interés por 15 años. Aportamos aproximadamente 90.000 EUR de capital propio. De los 450.000 EUR realmente necesitamos solo 400.000 EUR. Sin embargo, un nuevo cálculo significaría una financiación completamente nueva y entonces el interés estaría actualmente en 4,2 %. Por ello planeamos incluir 50.000 EUR como amortización especial.
Si construimos ahora, tendríamos 638 m² de terreno y una casa de 138 m² con un coste total y servicio de capital de aprox. 640.000 EUR. Ventaja: casa en buena ubicación. La planificamos nosotros mismos. Desventaja: me preocupa la suma por la gran cantidad. Es muchísimo dinero y dedicaré mi vida a meter todo en esta casa.
B) Construir más tarde
El terreno permanece igual, sólo que aquí pagaríamos más y el capital propio probablemente aumentaría después de 3 años de 90.000 a 130.000 EUR.
Los costos de construcción probablemente bajarían un poco. Pero aquí no estoy seguro. Según información de algunas personas de la Asociación de Protección de Constructores (Bauherren-Schutzbund), se asume que el pico ya ha sido alcanzado. No puedo evaluarlo.
Los tipos de interés medios para la construcción aumentarán. Nuestra caja de ahorros Sparkasse Mittelthüringen espera que a finales de 2022 estén entre el 4-5 % y el próximo año probablemente en torno al 6 %. Después de 4-5 años se supone que el interés se normalizará en torno al 3,xx %. Eso me puedo imaginar.
El precio total probablemente no cambiaría mucho. Tendría más capital propio en la financiación pero un interés nominal mucho más alto. Considero este escenario el menos favorable.
C) Adquirir una propiedad usada en 3 a 4 años
He intentado hablar con agentes inmobiliarios, financiadores de inmuebles (no corredores financieros) y asesores de la Asociación de Protección de Constructores en nuestra región. Ellos me dieron las siguientes opiniones:
Actualmente el mercado de segundamano en nuestra región está tocado. Hay pocas propiedades y estas están sobrevaloradas. Ejemplo: zona periférica, terreno de 250 m² con casa de 140 m² de unos 30 años por 400.000 EUR. Hace 10 años el precio era 180.000 y hace un año aprox. 300.000.
En 2-3 años se recuperará. Ya hay primeras señales. Los interesados son menos. Los interesados hacen contraofertas en lugar de aceptar los precios. La inflación reduce el dinero disponible. El desarrollo salarial está estancado en nuestra zona.
Las personas con las que hablé esperan un aumento de las propiedades disponibles por el cambio demográfico (fallecimientos), poca inmigración en nuestra región y el descenso del número de compradores potenciales (inflación, altos tipos de construcción, evolución salarial).
Calculan que el precio podría caer unos 10-15 % anual. No esperan un descuento enorme porque el hormigón sigue siendo oro y nadie vende por debajo de su valor salvo que tenga que hacerlo.
Sin embargo, también dicen que no habrá un verdadero exceso de oferta de inmuebles usados. Por la larga fase de bajos intereses, muchos tienen los tipos fijados hasta el final del plazo o ligados a un contrato de ahorro con construcción (Bausparvertrag). Por eso, el aumento actual de tipos no les afectará, porque están financiados. Solo quedarán la enfermedad, muerte, divorcios y desempleo como motivos para vender una casa.
Ahora estoy pensando en amortizar el terreno todo lo que sea posible y luego venderlo. Los agentes estiman el valor de reventa al valor catastral con un 10-20 % de recargo. Aproximadamente 180.000. Si sumo nuestro capital propio (90 (hoy) + 40 (en 3-4 años)) menos el precio de compra (120.000), llego a un capital propio de aprox. 200.000. Quizá sea más por la ubicación popular. Si supongo que una propiedad comparable con terreno estará entonces en 300.000 y calculo 100.000 para reforma y modernización (sin subvenciones), aproximadamente sólo haría falta financiar 200.000 en lugar de 400.000. La ventaja aquí es claramente la menor carga financiera. La desventaja es que la casa es usada, tendremos que hacer compromisos en ubicación y casa (en lugar de planificar nosotros mismos) y existe cierta inseguridad. El escenario me parece interesante, pero algo incierto.
Soy plenamente consciente de que aquí hay muchas bolas de cristal y nadie sabe cómo evolucionarán los próximos años. Tampoco tengo ni idea del tema. Probablemente sólo lo haré una vez en mi vida y me falta experiencia. Por eso intento hablar con tantas personas como sea posible que puedan aportar algo y espero vuestros consejos y valoraciones.
Muchas gracias.
lgb