Tasa de interés esperada para el objeto de inversión 2 ETW

Hola a todos,

en la búsqueda de un apartamento en propiedad adecuado como objeto de inversión, que durante los próximos ~10 años se alquile dentro de la familia (en condiciones de mercado) y que en principio debería financiarse al 100% con capital propio, me he topado con un paquete de 2 pisos (se venden solo como paquete), que ambos encajan perfectamente en mi búsqueda. Si continúo adelante con ellos dependerá también de las condiciones aproximadas de un crédito.

Información general sobre vosotros:

[*]¿Quiénes sois? M, 37 años, ingeniero, jefe senior de proyectos en la industria, empleado

Situación de ingresos y patrimonio:

[*]¿Qué ingresos tenéis (bruto/neto)? Para este proyecto hay disponibles máx. 1300 €/mes de ingresos (libres de disponibilidad sin restricciones en la calidad de vida), además de aprox. 1300 €/mes de los ingresos por alquiler procedentes de ello.
[*]¿Cuánto capital propio tenéis? Para el proyecto hay disponibles a corto plazo máx. 245.000 €, a medio plazo, con la venta de otro terreno, además 100-150.000 €.

Costes de construcción o compra:

[*]Costes totales aprox. 425.000 € incl. gastos adicionales de compra, agente inmobiliario, etc.

Datos necesarios del crédito:

[*]Importe mínimo del crédito 180.000 €
[*]Cuota mensual máx. aprox. 2050 € (en caso de impago del alquiler en uno de los apartamentos), pero ¿tiene sentido aquí una cuota alta?
[*]¿Son posibles las amortizaciones extraordinarias? Después de la venta del terreno en aprox. 1-3 años 100-150.000 €

Mi pregunta se centra menos en la viabilidad del proyecto y más en la forma "óptima" de obtener un interés lo más bajo posible. Un plazo fijo de interés a 10 años me parece suficiente, ya que la posible deuda restante pendiente tras esos 10 años podría liquidarse con capital propio.

¿Por qué es tu objetivo un interés lo más bajo posible? ¿Se trata en las dos viviendas solo de tener una carga de intereses lo más baja posible?

Me alegra poder pagar también un interés más alto (que además puedo deducir fiscalmente), para así proteger mi capital propio y tener un buen apalancamiento. Prefiero cinco proyectos con 5x1.000 de rendimiento, que solo dos que generen cada uno 1.025€. Pero eso es una decisión personal que también debe encajar con tu situación financiera global. ¿De qué me sirven altos gastos deducibles si tengo un tipo impositivo marginal de solo el 25%? Con un 40% ya es diferente.

El tipo de interés más bajo lo consigues con la mayor cantidad posible de capital propio (más del 50%), una amortización alta y un plazo de tipo fijo corto. Posiblemente con un plazo fijo de 5 años y arriesgarte a conseguir una buena financiación posterior. Se puede calcular cuánto tiene que subir el interés para que ya no sea rentable.

Hola Nordanney, a medio plazo hay aún 1-2 proyectos más en el sector inmobiliario que tienen para mí un significado más "emocional", ya que llevan más tiempo en propiedad familiar. Por eso, aquí para una solución directa ETW para un miembro de la familia, en realidad sólo estaba planeada la compra de una propiedad. En realidad, en cuanto a un endeudamiento elevado, también soy más averso al riesgo. En este caso, me surge la pregunta de si tiene sentido amortizar lo más rápido posible o amortizar durante un cierto tiempo (10 años) sólo en el área de 1000€ y luego liquidar el pago restante con el capital líquido propio que se haya recuperado hasta entonces. Pero tienes toda la razón, en principio me interesa la solución financiera óptima sin gran riesgo. Mi tipo impositivo marginal es de hecho del 42%.

Entonces calcula aproximadamente cuánto quedará como deuda residual después de 10 años o cuánto debería quedar para satisfacer tu necesidad de seguridad. No importa si ahora pagas un interés del 1,3% o del 1,6% para un cálculo aproximado. Luego puedes tomar dos caminos con eso. 1.) Alta aportación de capital propio y amortización no tan alta = condiciones más favorables o 2.) Menor aportación de capital propio, pero alta amortización = interés más alto, pero compensado por mejores posibilidades fiscales.

Bueno, con un tipo impositivo marginal del 42 % y cierta reticencia al riesgo de tipo de interés, también se puede considerar un préstamo con amortización única a 10 años, donde la amortización se destina a un contrato de ahorro para vivienda y por tanto está suspendida, lo que conlleva que durante el periodo de fijación del interés se pueda deducir siempre la misma carga de interés y el contrato de ahorro me garantice un interés para la financiación posterior sobre una cierta parte (o la totalidad).

Aunque el capital propio está disponible para una cobertura tras el vencimiento del interés, surge la pregunta de cuán razonable es utilizarlo total o parcialmente para la amortización de la deuda. Si los tipos de interés han subido un poco, se preferiría invertir a un mejor tipo, mientras que el préstamo de ahorro adquirido con su tipo de interés garantizado se amortiza mediante el inquilino, el ingreso por alquiler. También queda la pregunta de si no sería mejor utilizar la liquidez disponible, el capital propio disponible, para otras compras o inversiones.

Tipo de interés bajo, logrado también mediante un periodo de fijación de interés manejable, deducirlo, la amortización financia la refinanciación y la seguridad del tipo, monto flexible y según el nivel de la evolución del interés y el tipo de mercado, ya que este —si inicialmente es mayor al 1 %— puede reducirse en cualquier momento y el capital amortizado se mantiene flexible y, si fuera necesario, está mejor invertido en el mercado que en la amortización del préstamo con tipo de interés fijo.

El primer interlocutor aquí es un asesor fiscal y mezclo sus declaraciones y cálculos con mis demandas y objetivos individuales, así como con mis posibilidades financieras.

Utilizaría el capital propio de modo que finalice con un apalancamiento del 90 % y, entre otras cosas, firmaría con la DSL Bank un préstamo con amortización única y tipo de interés bajo.