Exceso del índice de ocupación del suelo

Hola a todos, tenemos un nuevo terreno de 910 metros cuadrados en Niedersachsen y se nos permite construir el 40% del terreno. Esto equivale a 364 metros cuadrados.

Actualmente hemos construido las siguientes superficies: Casa 102,5 Garaje 61 Terraza 50 Patio 127 Caminos y otras áreas de almacenamiento.

Ahora queremos construir una caseta de jardín alrededor de la cual también se pavimentará. Se calcula que tendrá unos 35 metros cuadrados. Hoy llamé al ayuntamiento y pregunté por las posibilidades. Lamentablemente, no pudieron ayudarme allí. Según mi investigación en internet, existen excepciones que se pueden tener en cuenta o aprovechar. Allí vi que los garajes y accesos se deben contar parcialmente solo al 50%.

¿Cuáles son vuestras experiencias al respecto y cómo puedo proceder para solicitar estas excepciones en el ayuntamiento? La amable señora allí solo se refirió siempre a nuestra solicitud de construcción. En ella ya estamos con un poco menos de 0,4 cerca del área máxima permitida. Pero no se tuvo en cuenta que ciertas superficies deben considerarse solo al 50%.

¿Cuáles son vuestras experiencias al respecto y cómo puedo proceder para solicitar estas excepciones en el ayuntamiento?

Ahí puede y debe ocuparse vuestro arquitecto. Mira el plan de ordenación y la ley de edificación estatal. Ahí está todo claramente explicado. “Estas excepciones” no son excepciones, sino el cálculo habitual.

En el plan de desarrollo no hay nada específico. Solo el número 0,4 y la referencia al párrafo 19 de la ordenanza de construcción, ver imagen.

He resumido el párrafo 19 en extractos:

19 Ordenanza de uso del suelo (estado actual)

(1) El coeficiente de ocupación del suelo indica cuántos metros cuadrados de superficie cubierta son permitidos por cada metro cuadrado de superficie del terreno según el apartado 3.

(2) La superficie cubierta permitida es la proporción del terreno calculada según el apartado 1 que puede estar cubierta por construcciones.

(3) Para determinar la superficie cubierta permitida, es relevante la superficie del terreno que está en suelo urbanizable y detrás de la línea límite de calle establecida en el plan de desarrollo. Si no hay una línea límite de calle establecida, se considera la superficie del terreno que está detrás del límite real de la calle o la que se establezca como relevante en el plan de desarrollo.

(4) Al determinar la superficie cubierta se deben contar las superficies de las siguientes construcciones:

Garajes y plazas de aparcamiento con sus accesos,

Anexos según el § 14,

Construcciones bajo la superficie del terreno que solo subterráneamente cubren el terreno.

La superficie cubierta permitida puede ser excedida hasta en un 50 % debido a las superficies de estas construcciones, pero no debe superar un coeficiente de ocupación del suelo de 0,8; se pueden permitir otros excesos en menor medida.

El plan de desarrollo puede establecer disposiciones distintas a esta regla.

Siempre que el plan de desarrollo no disponga otra cosa, en casos individuales puede prescindirse de respetar los límites determinados en el segundo inciso

1. cuando los excesos tengan impactos menores en las funciones naturales del suelo, o
2. si el respeto a los límites dificultara considerablemente el uso apropiado del terreno.

(5) Siempre que el plan de desarrollo no disponga otra cosa, la superficie cubierta permitida en zonas industriales, comerciales y zonas especiales puede ser excedida por superficies de instalaciones para la generación de electricidad y calor a partir de energía solar y eólica.

En este caso lo entiendo así: solo debo contar el 50% de nuestra cochera igual que de nuestro patio. Así ganaría aproximadamente 90 metros cuadrados.

Si observo otras casas en nuestra calle, especialmente edificios de varios apartamentos para alquiler, debe haber excepciones válidas aquí. Porque allí definitivamente más del 50% de esos terrenos está construido.

que ciertas superficies en parte solo deben considerarse al 50%.

No debe.. ¡PUEDE! Siempre que en el plan de ordenación se establezca que se aplica el Art. 19 de la Ordenanza de Uso del Suelo.

¿Cuáles son vuestras experiencias al respecto?

Eso no son experiencias, sino disposiciones en el plan de ordenación, así como en la Ordenanza de Uso del Suelo y en la normativa urbanística de vuestro estado federal. Esa normativa debe leerse íntegramente y luego poder aplicarse. Al parecer en vuestro caso existe un plan de ordenación que establece un coeficiente de ocupación del suelo de 0,4. Si se menciona también el Art. 19 de la Ordenanza de Uso del Suelo, lo cual no es raro, y además no hay otros requisitos que lo contradigan, en principio es posible una caseta de jardín. Pero también puede ser que en vuestra zona residencial o en vuestro estado federal no se permitan casetas de jardín de 35 m², que equivaldrían a más de 100 metros cúbicos, o que para ello se deba presentar una solicitud de construcción incluyendo el cálculo estructural y demás documentación. En ese caso, quien no pueda hacerlo por sí mismo, lo mejor es que lo realice un arquitecto local. Cabe destacar: 35 m² no es poco. Tampoco se puede destinar una caseta de jardín a otros fines sin más. Esto también podría ser objeto de impugnación. Además, se deben respetar las distancias mínimas. 900 m² tampoco son infinitos. Si puedes indicar el plan de ordenación y tener a mano el plano de ubicación de vuestra parcela, marcar algunas medidas y mostrar la edificación vecina, entonces sería posible que el foro lo verificara por ti. Pero el plan NO como enlace. También se necesita saber el estado federal debido a la normativa urbanística correspondiente.

He resumido el párrafo 19 en extractos:

No necesitas, ¡está fijo!

Solo el número 0,4 y la referencia al párrafo 19 del reglamento de construcción, ver imagen.

Lo que muestras es solo la leyenda. Se aplica el plano de diseño así como la regulación textual y el uso actual de vuestra propiedad.

Cuando miro otras casas en nuestra calle, especialmente también edificios de varios apartamentos en alquiler, debe haber excepciones válidas aquí. Porque allí definitivamente más del 50% de estos terrenos están edificados.

En los planes de desarrollo urbano generalmente hay diferentes zonas designadas, tanto para casas unifamiliares como para edificios multifamiliares. Esto significa: no puedes comparar tu terreno con un terreno para edificios multifamiliares.