dividir un terreno largo y estrecho

Hola a todos,

nuestra familia es propietaria desde hace años de un terreno (tamaño 708m^2, en BW).
Ahora surgió la idea de construir en él. En los terrenos vecinos hay edificios de viviendas plurifamiliares con aproximadamente 10 unidades de vivienda cada uno.
Al principio pensamos en un edificio plurifamiliar con 4 unidades de vivienda, pero descartamos este plan porque existen requisitos regulatorios especiales para edificios plurifamiliares a partir de 3 unidades de vivienda.

Ahora se plantea construir dos casas pareadas (aprox. 9,50m x 11,00m).
Para ello, el terreno largo y estrecho debería ser dividido. La orientación del terreno es hacia el sur y el acceso solo es posible desde un lado. Como el terreno tiene solo unos 16m de ancho, se piensa en que todos los espacios para estacionamiento estén ubicados en la calle y que el terreno trasero sea accesible por un camino peatonal.

Adjunto un extracto del plan de ordenación urbana con las ventanas de construcción, el entorno y un primer concepto aproximado de cómo podrían ubicarse las mitades de las casas pareadas en el terreno (WA 9).

Se plantea construir 2 plantas completas sin sótano, dividiéndolas horizontalmente (cada una con un apartamento cerrado en un nivel, el techo a dos aguas podría servir como espacio de almacenamiento).
(Colores: Rojo: cada mitad de la casa pareada, Verde: espacio mínimo para estacionamiento, Amarillo: camino peatonal, Naranja: solución para estacionamientos de bicicletas cerrados y cubiertos a determinar.)

¿Consideran que esto es factible? ¿Tienen ideas o sugerencias?

Hola smartsurfer,

solo con la imagen aérea tendería a construir de manera similar a los vecinos. Si colocáis dos unidades más pequeñas entre las construcciones existentes, no me imagino que se venda/alquile bien. La posible construcción/acceso también debería discutirse con un arquitecto, me parece que se puede aprovechar mucho mejor el terreno (¡quizás también deba, para que valga la pena!) que con tu planificación.

En mi opinión, la cuestión fundamental es si las limitaciones que mencionas a partir de 4 unidades compensan las desventajas de una construcción más fragmentada o no. Solo un arquitecto puede responderte eso al final.

Saludos cordiales Dirk Grafe

¿Vender la [Grundstück] no sería una opción?

No quieres construir 2 DH, sino 2 casas con 2 unidades habitacionales cada una? Si quieres crear 1 DH con 2 mitades de casa adosadas, cada una con 2 unidades habitacionales, sería un cuerpo de construcción continuo - eso encajaría mejor en la imagen.
También tus plazas de aparcamiento están dibujadas demasiado pequeñas. Averigua cuántas plazas de aparcamiento son necesarias por unidad habitacional (ordenanza de plazas de aparcamiento si existe). A menudo no se aprueban 4 plazas de 2,5 m seguidas - mejor planea con 2,8 m por plaza.

Hola smartsurfer,

solo con la imagen aérea tendería a construir de manera similar a los vecinos. Si colocan dos unidades más pequeñas entre las construcciones existentes, no me imagino que se vendan o alquilen bien. La posible construcción/desarrollo deberían discutirla también con un arquitecto, me parece que los terrenos se pueden aprovechar mucho mejor (quizás también deban, ¡para que sea rentable!) que como lo plantea tu diseño.

Hola Dirk,

¡Muchas gracias por tu comentario!
Al principio pensamos en un edificio multifamiliar (de 2 pisos, con 2 apartamentos cada uno), pero solo por las dimensiones resultaría en "apartamentos en forma de tubo" muy estrechos y largos. Tampoco es posible construir los apartamentos en un solo nivel con anchos diferentes debido al ancho del terreno. Y entonces en el edificio multifamiliar la planta baja debería construirse sin barreras, lo cual nuevamente reduce el "valioso espacio" para un pasillo más ancho, etc.
En lugar de esos apartamentos estrechos, pensamos en cómo sería posible una superficie más bien cuadrada, porque sospechamos que sería más atractiva.

Además, también ocurre en los dos vecinos que aunque cada uno tiene una unidad grande, la distribución de los apartamentos da lugar a viviendas con ubicaciones desfavorables. Tengo una imagen del edificio de la izquierda, por los balcones se puede estimar cómo están dispuestos los apartamentos (5 por piso).
Me parece que es gracias a nuestro terreno sin construir que por fin algunos vecinos tienen algo de "vista" (--> edificio izquierdo apartamento "Norte/Este" y edificio derecho apartamento "Norte/Oeste").

Además está planeado alquilar todo, no venderlo. Pero si alguna vez cambiara eso, ¿no sería más atractivo (para nosotros) que se pudiera vender uno de los dos edificios? Porque sino tendría que formarse una comunidad de propietarios en el edificio multifamiliar. Y esa comunidad puede traer muchos problemas según los copropietarios...

Construcción
En el entorno (del otro lado) también hay principalmente casas unifamiliares o bungalows. Por eso otro recorte más grande de la imagen aérea.

¿Vender el terreno no sería una opción?

¡Estamos revisando esta opción en paralelo!

Pero solo vender (por ejemplo, a un BT) no nos aporta nada, ya que incluso con la venta (+ por supuesto más capital propio) querríamos comprar unas 2-3 viviendas. Tenemos la impresión de que un BT que pueda aprovechar mejor el terreno construiría de forma más compleja que nosotros.
Solo con eso ya sería necesario un garaje subterráneo. Si miro los folletos de la zona, se ofrece un estacionamiento en garaje subterráneo por 20-25 mil euros en la venta. No se puede alquilar un estacionamiento tan caro como para que valga la pena. (Nota: En las inmediaciones está la rotonda con plazas de aparcamiento gratuitas, véase la imagen aérea....)

Como BT de edificio plurifamiliar, de todos modos sería una comunidad de propietarios (WEG). Eso también nos resulta un poco antipático.