Plan de desarrollo de 1998 - Fijación de la altura del alero en un máximo de 3,00 m

Hola,

estamos pensando en comprar un terreno. En el plan de urbanismo correspondiente de 1998 aparece el siguiente párrafo:

La altura del alero se fija en un máximo de 3,00 m sobre el punto de referencia. La altura de la cumbrera de garajes, cocheras y anexos se fija en un máximo de 4,50 m sobre el punto de referencia. El punto de referencia es la altura de la superficie de la calle frente al centro de la fachada del edificio que da a la calle. En caso de terreno ascendente o descendente, la altura del alero puede aumentarse o reducirse en la medida de la pendiente natural del terreno. La inclinación del techo de los edificios principales se fija entre 35° y 45°.

¿Existe en vuestra experiencia la posibilidad de aumentar la altura del alero en coordinación con la oficina de construcción? En 1998 los techos eran mucho menos gruesos que ahora y nos gustaría que la planta baja tuviera una altura libre de 2,8 a 3,0 m.

El terreno es bastante plano, por lo que la calle y el terreno están aproximadamente a la misma altura.

Si tomo el dibujo en corte de nuestra casa actual, la losa de cimentación está unos 15 cm sobre el terreno, luego viene un revestimiento de 16 cm y un suelo de 2-3 cm. Luego una altura de habitación de 2,59 m y una losa de hormigón de 22 cm de grosor. Sobre eso la estructura del techo que, medida verticalmente desde la pared exterior hacia arriba, mide aproximadamente 80 cm. Así llego a una altura del alero de 3,73 m.
Esto está muy lejos de los 3,0 m establecidos.

Y, por supuesto, no queremos enterrar la casa.

Agradezco cualquier consejo :)

Como no existe una definición de la altura del alero ni en la legislación de planificación urbanística ni en la normativa de construcción, el plan de desarrollo urbanístico debe proporcionar una definición. Me interesaría el texto exacto en este caso. ¿Es realmente el punto de intersección frecuentemente utilizado entre la pared exterior y la cubierta del techo?
Si falta la definición en el plan de desarrollo urbanístico, al menos esta estipulación, si no todo el plan de desarrollo urbanístico, podría ser impugnable.
En un plan de desarrollo urbanístico de 20 años, ya no habrá muchos terrenos sin edificar. ¿Cómo está la situación en el vecindario? ¿Se han respetado todas las estipulaciones?

Todos los terrenos están edificados y todos se han ajustado más o menos a la altura del alero.
Se exige una altura de 1.5 plantas y techo a dos aguas.
Sin embargo, en comparación con los techos comunes hoy en día, son muy delgados y el terreno desciende, por lo que probablemente también ha habido un poco de margen de discrecionalidad respecto al punto de referencia.

La altura del alero no está definida más detalladamente.

¿Cómo se lleva a cabo una impugnación del plan de ordenación urbana en términos generales? Me gustaría evitar debates largos y proceder de la manera más pragmática posible.

La oficina responsable es el [Kreisbauamt Eutin]. La oficina es conocida por ser muy rigurosa. Solo hay oportunidad si hay una opinión favorable del [Neustädter Stadtbauamt]. Sin embargo, no se espera tal opinión. Porque, ¿por qué se provocaría un conflicto con una excepción así en una zona residencial ya existente? ¿Por qué no se permitirían 3 m en una edificación de 1,5 pisos? ¿Por qué los techos eran diferentes en 1998 que en 2019? Nuestro techo de 2017 no es diferente al de 1998. No es más grueso. No hay argumentos técnicos que hagan imposible los tres metros. La casa que construimos en 2017 en el distrito [Landkreis OH], donde también vives tú, tiene menos de tres metros de altura de alero. Karsten

La altura de la habitación de 3 m o más la alcanzas fácilmente construyendo un bungalow y dejándolo abierto hasta el techo. Solo cabe preguntarse, ¿para qué el Terz? ¿Quieres formar un coro y necesitas la acústica?

Los techos eran mucho menos gruesos en 1998 que hoy

El grosor juega un papel menor en la altura del alero, después de todo se trata del punto de unión. El techo aparentemente no está limitado hacia arriba por una altura de cumbrera.

y nos gustaría construir la planta baja con una altura libre de habitación de 2.8-3.0 m.

Completamente exagerado. Si no quieres vivir con 2,50, tomas 2,75 o algo así.
Con las medidas mencionadas, cada habitación que tenga una pared de menos de 2,80 de largo tendrá el efecto de una celda, que también son más bien estrechas, pero altas...