Desarrollar la tierra y luego construir sobre ella

Hola a todos,

primero quiero presentarme, ya que soy completamente nuevo aquí. Soy Phillip, acabo de cumplir 27 años y soy de la región de Hannover.

Tengo la suerte de que mi familia posee un terreno que probablemente esté clasificado como zona residencial en el plan de uso del suelo. Quisiera desarrollar este terreno o que se desarrolle, y construir edificios de viviendas plurifamiliares en algunos de los lotes. El resto se venderá a familias para casas unifamiliares. Actualmente, el terreno se utiliza como tierra de cultivo.

Como soy completamente nuevo en este tema, espero que puedan responder algunas preguntas. Ya he leído algunos foros y a partir de eso he definido mis primeros pasos. Estos son los siguientes:

1. Solicitar en el ayuntamiento la consulta del plan de uso del suelo, para asegurarse de que el terreno realmente esté clasificado como posible zona residencial.

2. Presentar una solicitud de permiso de construcción en el ayuntamiento.

¿Son estos realmente los primeros pasos o hay que hacer algo más? ¿Debe elaborarse un informe del suelo antes de solicitar el permiso de construcción? Si el terreno está clasificado como posible zona residencial en el plan de uso del suelo, ¿cuánto tiempo suele tardar en obtenerse un permiso de construcción? (Actualmente hay escasez de áreas de construcción en nuestra ciudad).
He leído que el ayuntamiento siempre tiene un derecho de tanteo. ¿Es cierto? En caso afirmativo, ¿cómo se llevaría a cabo la venta y el desarrollo de los terrenos? En un proyecto como este, ¿es habitual un desarrollo privado o es normalmente tarea del ayuntamiento? ¿Quién elabora realmente un plan de desarrollo? ¿Es siempre responsabilidad del ayuntamiento?

Disculpen por tantas preguntas, pero hasta ahora no he podido encontrar mucha información sobre este tema.

Les agradezco de antemano todas las respuestas y espero haber publicado en el lugar correcto.

Les deseo a todos un buen resto del domingo.

Saludos cordiales,
Phillip

Ya he leído varios foros

Bueno, a juzgar por tus preguntas, o bien esos foros tenían poco que ver con la construcción o "leído" debe reemplazarse por "ojeado".

1. Solicitar en la ciudad una inspección del plan de uso del suelo

El plan de uso del suelo es un documento público. Se puede consultar gratuitamente durante el horario habitual de la administración sin necesidad de solicitarlo. También puedes solicitar por escrito el envío de una copia, pero eso es caro y, en mi opinión, innecesario.

que probablemente esté declarado como zona residencial en el plan de uso del suelo

Incluso si se trata de áreas para construcción residencial, el camino para que se convierta en terreno edificable aún es largo y para alguien que "es completamente nuevo en este tema", no se puede describir en el marco de un hilo de foro.

¿cuánto tiempo se puede esperar para obtener un permiso de construcción?

Un profesional con excelentes contactos en la política local quizás pueda lograrlo en dos años. Se dice que hay municipios que no lo han conseguido en 20 años.

He leído que la ciudad siempre tiene un derecho de tanteo. ¿Es cierto?

En tu caso sí (véase §24 del Código de Construcción).

Si es así, ¿cómo se llevarían a cabo la venta y el desarrollo de las parcelas?

§12 del Código de Construcción. Tú elaboras el plan de desarrollo, desarrollas y vendes. Si la municipalidad quiere un terreno, se incorpora al contrato de compra.

¿Es habitual en un proyecto así un desarrollo privado?

No, pero es posible (§12 Código de Construcción).

¿Es esto por lo general tarea de la ciudad?

Sí, §123 del Código de Construcción.

¿Quién elabora un plan de desarrollo?

¿Técnica o legalmente?

¿Esto siempre es tarea de la ciudad?

No.

Pero sobre este tema apenas he podido encontrar información hasta ahora

Difícil de creer. Te recomiendo leer el Código de Construcción, donde se describen las posibilidades y procedimientos.

que mi familia posee tierras que probablemente estén declaradas como zona residencial en el plan de uso de suelo. [...] Actualmente, la superficie todavía se utiliza como terreno agrícola.

Con el "probable zona residencial" probablemente te refieres a "suelo urbanizable". Las siguientes etapas de evolución son "suelo urbanizado" (después de la elaboración de un plan de desarrollo) y "parcela construible" (después de la urbanización).

2. Presentar una solicitud de permiso de construcción al ayuntamiento.

Eso sería demasiado prematuro si solo existe el plan de uso de suelo. Lo que puedes hacer es: discutir un "plan de desarrollo específico para un proyecto" con el ayuntamiento. Esto significa: encargas que te elaboren un borrador de plan de desarrollo, que tu planificador debería negociar cuidadosamente con la municipalidad de antemano. Si el municipio tiene mucha presión debido al crecimiento poblacional, tal vez logres esto antes de cumplir treinta años, en condiciones ideales (zona residencial al lado, un callejón sin salida termina frente a tu terreno). Por otro lado, si la vía más cercana no es una calle local sino por ejemplo una carretera comarcal o incluso una carretera provincial, y el municipio no tiene presión para designar nuevas áreas urbanas, entonces seguirás esperando después de los cincuenta.

Escroda ya te ha proporcionado los artículos legales como de costumbre.

Únete al partido del concejal de urbanismo, entrena para jugar peor al golf o a los bolos que él y tal vez también tu resistencia al alcohol; y aprende a contar durante décadas. Tiempo al tiempo.

P.D.: a propósito del tiempo: cada diez años se puede aprovechar un monto exento por donaciones ;-)

Además del terreno disponible, tu idea requiere activos líquidos (porque se incurrirán en muchos gastos previos) y cierta experiencia en cómo se hace algo así (compensable con dinero)

y cierta experiencia, cómo se hace algo así

Respectivamente, vigilancia ante los pícaros que te ofrecen sus experiencias.

o se necesita una conversación honesta, abierta y objetiva en el ayuntamiento con el jefe del departamento de construcción. Sí, quiero ganar dinero con eso. ¿Y qué? Nadie te lo reprochará. Sí, el municipio tiene intereses, se los ha dejado nombrar. Sí, el plan B va a tu costa, tú también quieres la ganancia más tarde. Hablen. Karsten