Estimación de costos del proyecto de construcción y viabilidad

Hola a todos,

actualmente estamos considerando la idea de construir una casa. Debido a los altos precios de las propiedades usadas, realmente solo entra en cuestión una construcción nueva, ya que preferiría pagar un 10-15% más y poder realizar mi idea personal. Afortunadamente, existen varias zonas de nuevas construcciones. Los terrenos que nos interesan cuestan alrededor de 150.000€ por 600-700 m².

Nos imaginamos una casa unifamiliar independiente con 150 m² de superficie habitable, de 1,5 plantas con garaje doble. Un sótano no es opción. La calidad debería estar en un nivel medio, no tenemos grandes exigencias. Tengo los siguientes bloques de costos:

Terreno incluyendo todos los costos (impuesto de transferencia de propiedad + notaría, completamente urbanizado): 160.000
Costos de construcción: 150 m² * 1800€/m² = 270.000€
Garaje doble, construido en mampostería con acceso directo a la casa: 25.000€
Costos adicionales de construcción (cocina, jardín, muebles, etc.): 30.000€

Esto suma un total de 485.000€. Actualmente disponemos de un capital propio de 125.000€, posiblemente haya una subvención familiar, pero no planificamos contar con ella por ahora. Por lo tanto, queda un importe de préstamo considerable de 360.000€. Por supuesto, he jugado un poco con calculadoras de financiación para construcción: 1,5 % de interés, 3 % de amortización, 15 años de tipo fijo => cuota mensual 1350. Considero que los 180.000€ de deuda restante al final del tipo fijo no son críticos. Además, veo como amortiguador la posibilidad de trabajo en propia mano (pisos, pintura, jardín), que valoraría en 10.000€.

Sobre nuestra situación: ambos tenemos 29 años, estamos casados, dos niños (1 y 3 años), un único ingreso en una gran empresa, área IT. Incluyendo la asignación por hijos, tenemos un ingreso neto mínimo absoluto de 4.300€ mensuales, el ingreso realista es de 4.800€ (incluye pagos adicionales garantizados por convenio, paga de vacaciones, horas extras, etc.). Mi esposa seguramente aceptará algún trabajo de 450€ eventual y mi salario también podrá aumentar un poco de forma automática. Estamos totalmente libres de deudas, los dos coches son nuestros (2,5 y 4,5 años).

Por supuesto, no tengo experiencia en construcción de casas ni en financiación. Por eso agradecería una valoración sobre los costos que planeamos y una valoración sobre el proyecto de financiación. Personalmente, me asusta un poco la cifra tan alta, pero en principio no veo grandes limitaciones en la vida por la cuota.

¡Muchas gracias por sus respuestas!

¿Cómo has obtenido las cifras? ¿Hay ofertas disponibles? Para tu cálculo puro todo eso está calculado demasiado justo. Los costos adicionales de construcción son algo diferente a la cocina, el jardín y los muebles.

Financieramente parece ajustarse, pero faltan fácilmente entre 80.000 € y 100.000 € en total en el cálculo. Es urgente que te ocupes más de los fundamentos de la construcción.

De la memoria nuestros costos adicionales y extras 2017. Trabajos de tierra 7, conexiones y aguas residuales 7, pintor 5 con trabajo propio, suelo 2 igualmente, cocina Ikea 4.8, jardinería y paisajismo 16-18, extras 15, luminarias y muebles 4, honorarios y topógrafo 2, da un total aproximado de 65. Y fuimos ahorrativos

Sí, mejor haz 600.000, así estás seguro. Los 500.000 también funcionan, si tienes muy bajas exigencias en cuanto al estándar, trabajo propio y renuncias también a las áreas exteriores (lo cual puede llegar rápidamente a cifras de seis dígitos).

Costos de construcción: 150m² * 1800€/m² = 270.000€
Costos adicionales (cocina, jardín, muebles, etc.): 30.000€

Los 1800 dependen de dónde construyas, puede ser un promedio bajo o incluso imposible. En Baja Sajonia, si prescindes de cosas como persianas eléctricas, todavía podría ser posible.

Tus costos adicionales de construcción aún están incompletos. Solo para cosas como aguas residuales, conexiones de la casa, mediciones, electricidad de obra, etc., yo estimaría fácilmente 20.000€ solo. Jardinero para pavimentación sencilla y un poco de cerramiento 20.000€. Plantas y caseta de jardín completamente aparte.
La cocina y los muebles dependen de vosotros.

Bueno, hay costos adicionales evitables e inevitables. Evitables son las persianas, los accesorios de baño caros, las losas grandes, las puertas especiales, las ventanas de colores, etc.... Todo eso es en última instancia mimetismo, capricho, moda. Inevitable son los proveedores, el alcantarillado, las excavaciones para la cimentación, los trabajos de jardinería y paisajismo, la preparación del terreno. Algunos hacen bastante por sí mismos, lo que ciertamente ahorra. Pero eso se debe saber hacer y también poder manejarlo en tiempo. No cualquiera puede pavimentar una terraza. También hay diferencias de precio en los métodos constructivos. La construcción en madera me parece más cara que piedra sobre piedra. Ytong monolítico más barato que Poroton con WDVS. Lo más caro son los ladrillos klinker. Un techo más pendiente lo tendrá un entramado de vigas a medida, más caro que un entramado de vigas de madera en entramado. La teja de hormigón es más barata que la de arcilla. Ventanas, si te mantienes en un ancho estándar de aproximadamente 1 m y colocas pocas ventanas de suelo a techo, ahorrarás miles. Pocas esquinas, ángulos, miradores, directo adelante. Karsten