Cálculo de costos - Estamos interesados en sus comentarios

Hola a todos,

este año planeamos construir una casa, con el objetivo de obtener una subvención KfW40+. Nuestro objetivo no era construir una casa KfW40+. Más bien es el hecho de que nuestra lista de requisitos cubre muchas cosas necesarias para una casa KfW40+. Piedra caliza con un sistema de aislamiento térmico exterior (WDVS), instalación fotovoltaica con almacenamiento de energía, sistema de ventilación, etc.

Planeamos construir sin un promotor inmobiliario, ya que en la familia hay varias personas que trabajan en el sector de la construcción. Como opción, además, un perito debe garantizar la calidad.

Ahora intentamos delimitar un poco los costos para encontrar nuestro marco de precios y ver si siquiera podemos construir una casa KfW40+. Para ello existen algunas cifras clave para calcular los costos según la superficie habitable, pero queríamos algo más preciso y tener una mejor visión general de los diferentes oficios. También ver dónde se puede ahorrar con trabajo propio y cuánto ahorro, por ejemplo, trae una casa KfW55. Sin un pliego de condiciones no es posible determinar los costos con exactitud, eso está claro para nosotros, pero como dije, es una planificación preliminar y la planificación detallada solo puede comenzar cuando sepamos qué terreno obtendremos. En la asignación del terreno hay presión de tiempo y queremos estar bien preparados cuando llegue el momento y no pensar solo entonces si un KfW40+ es factible para nosotros.

Hemos pasado unas semanas/meses investigando (internet, conocidos, promotoras, empresas especializadas, etc.) y al mismo tiempo nos hemos informado un poco mejor. Así que hubo efectos secundarios positivos. La calculación como primer punto de referencia ya está lista y nos gustaría mostrársela, con la esperanza de que puedan confirmar o corregir los costos. Como dije, son valores orientativos y hemos estimado de forma conservadora. Mejor tener un poco de margen al final.

Algunas ideas clave sobre la casa planeada:
- 200 m² de superficie habitable
- 2 plantas completas
- Altura de pared 2,70 m
- Tejado a cuatro aguas
- Piedra caliza con WDVS
- Losas de cimentación (sin sótano)
- Sin garaje
- Presupuesto casa 400k
- Terreno 200k (probablemente el terreno será más barato)
- Al oeste de Frankfurt

Costos adicionales de construcción
10.200€ - Impuesto de adquisición de la propiedad
1.600€ - Notario
2.800€ - Registro de la propiedad
2.000€ - Permiso de construcción (0,5% del precio de construcción)
500€ - Agua de obra
500€ - Electricidad de obra
2.500€ - Retiro de exceso de tierra
1.000€ - Seguridad de acera (posible que se omita)
1.000€ - Camino de obra (posible que se omita)
300€ - Seguro
Total: 22.400€

Urbanización
1.500€ - Informe del suelo/estudio geotécnico
2.500€ - Topografía
1.500€ - Conexión eléctrica
2.750€ - Agua potable y aguas residuales
560€ - Proveedor de servicios (conexión de fibra óptica tarifa fija del servicio local)
Total: 8.810€

Arquitecto (planificación)
Este bloque actualmente aún no es o es muy difícil de cuantificar para nosotros. Solo tenemos una suma total
3.800€ - Planificación preliminar
?€ - Planificación para aprobación (solicitud de construcción, descripción del proyecto, certificado de protección térmica, estática, plano de situación)
?€ - Planificación de ejecución
?€ - Preparación para adjudicación (pliego de condiciones, calendario)
1.000€ - Test de puerta blower-door
Total: 31.000€

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Construcción de la casa

Constructor de excavaciones
10.890€ - Trabajos de excavación para la losa de cimentación (90€/m² // 200m² de superficie habitable corresponde a una losa de aprox. 11x11m)
18.000€ - Losa térmica (150€/m² // incierto con hormigón (140€/m³) y vertido (40€/m³))

Albañil
26.400€ - Trabajos de albañilería (50€/m² para piedra caliza // suposición 4 paredes exteriores, 4 paredes interiores = 8x11m x 6m (dos plantas))
34.000€ - Fachada/WDVS (150€/m² incluyendo enfoscado y pintura (50€) // lamentablemente solo poliestireno, porque Multipor es demasiado caro)

Planta alta
4.950€ - Forjado (150€/m³ hormigón; 15€/m³ armadura // con 25 cm serían "solo" 5k, a menudo se indica 10k incluyendo enlucido y masillado)
4.000€ - Enlucido techo (40€/m²)
5.000€ - Calefacción por suelo radiante (50€/m²)
3.000€ - Solera (30€/m² incluyendo malla, aislamiento acústico y lijado)

Enlucido interior
9.000€ - Enlucido base (15-20€/m²; 450m² de superficie de pared)
5.400€ - Enlucido final (8-12€/m²)

Electricidad
15.000€ - Electricidad, SAT, teléfono, internet (según empresa aprox. 10-15k)
15.000€ - Domótica (myGekko: calefacción, fotovoltaica, batería, persianas, alarma, puerta)

Sanitario
11.000€ - Agua potable, aguas residuales
10.000€ - Equipamiento (WC, lavamanos, ...)
6.000€ - Instalación equipamiento

Calefacción
15.000€ - Bomba de calor aire-agua (LWWP, alternativamente bomba de calor geotérmica con anillo/espiral)
10.000€ - Sistema de ventilación (60€/m² // un conocido pagó 5k por el dispositivo + montaje)
25.000€ - Fotovoltaica (2,600kWp incluyendo almacenamiento // 8kWp de Sonnenbatterie)
0€ - Almacenamiento de energía (ya incluido arriba)

Carpintero
25.000€ - Ventanas (19 ventanas; 8 hasta el suelo, 7 normales, 4 estrechas)
12.000€ - Persianas (800€ por ventana // 15 unidades // eléctricas; deben poder controlarse vía domótica)
5.000€ - Puertas (10 puertas)
7.000€ - Puerta de entrada (incl. instalación)

Carpintero/Tejador
18.000€ - Estructura del techo (60€/m² para techo a dos aguas, 90€/m² para techo a cuatro aguas; aprox. 200m²)
12.000€ - Aislamiento térmico (60€/m² para techo a dos aguas / a cuatro aguas)
10.000€ - Cubierta del techo (50€/m² para techo a dos aguas / a cuatro aguas)

Albañil de azulejos
6.500€ - Baños (110€/m² incluye material // 1 aseo de invitados, 1 baño con ducha para niños, 1 baño principal // 30m² suelo // 75m² paredes)
1.320€ - Cuarto de lavado (110€/m² para 12m²)

Pintor
0€ - Pintor exterior (ya incluido en la fachada)
4.500€ - Pintor interior (10€/m² // 450m² de superficie de pared)

Escalera
5.000€ - Escalera de hormigón

Cisterna
2.500€ - Cisterna de hormigón

Revestimiento de suelos
3.000€ - Mano de obra (15€/m²)
13.000€ - Material (60€ + 4€ corcho en rollo + 1€ barrera contra humedad/m² // 160m²)

Total: 351.460€
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Total (Casa + Arquitecto + Urbanización): 391.270€

¿Qué opinan? Teóricamente aún estamos por debajo de los 400k (sin considerar costos adicionales), pero el margen de 8k me parece muy bajo. Por ejemplo, si olvidamos un concepto. Sobre todo porque aún no podemos cuantificar con precisión los honorarios del arquitecto y en internet hay diferentes cifras para los distintos conceptos, y por precaución hemos calculado con las más altas. Nos conocemos y preferimos optar por cosas más de alta calidad, por eso calculamos un poco más. Por ejemplo, la puerta principal. Creo que 7k es una suma donde uno también puede salir más barato sin problemas. Tampoco está claro cuántos módulos solares caben o deben ir en el techo, aunque aquí he calculado costos bastante altos, pero en mi opinión razonables. Como dije, sus comentarios/control de calidad, etc., nos interesarían mucho.

Gracias de antemano. Estamos ansiosos por saber.

En total, no suena tan irrealista al principio. Arriba podría encajar. Pero pintor, escalera, cisterna, azulejos, suelos creo que están PUESTOS MUY por debajo. Cuenta tranquilamente el doble en cada uno.
Y el perito, por supuesto, también cuesta.

Creo que subestimas el requisito de la KfW respecto a una casa 40+ en cuanto a "queremos construir monolíticamente". Nosotros, con nuestra casa KfW55, tenemos que construir un 30% mejor en todas las posiciones (paredes exteriores, ventanas, aislamiento de techo/suelo) que el valor de referencia actual de la ordenanza de ahorro energético. En el caso del 40+ son incluso un 45%. Ahí tendrás que calcular al detalle con los valores U. No es una construcción con estructura de madera donde obtienes los 40 sin mucho esfuerzo.

Sobre tus cifras: muchas posiciones están estimadas mal entre 500 y 2000€. A ojo yo diría que añadas otros 40-60k€, así estarás en la región correcta.

Además, falta completamente la [Außenanlage]. Los costos para los trabajos de tierra solo son correctos si el terreno está nivelado con el borde de la calle, como un espejo.

El puesto [Erschließung] completo por 9.000 también me parece demasiado barato.

¿Tienen los números de la tabla de tarifas de la ciudad?

En total, tal vez sea posible, pero kFW40+ y el equipamiento más básico (porque al final ese es el precio total) no encajan muy bien juntos.

Creo que será 50.000 EUR más caro.

Respecto a algunos puntos, he seleccionado la fotovoltaica. ¿Quién planea 2.600 kWp en una casa de 200 m² con posteriormente 4? habitantes? En mi opinión, deberían ir los completos 9,99 kWp en ella. Y el almacenamiento solo si realmente se quiere. Económicamente, hasta ahora nunca ha sido realmente rentable.