Proyecto de construcción 400k: ¿Hasta qué altura construir?

Llevamos un tiempo planeando construir una casa unifamiliar (~120 m² de superficie útil) en el cinturón sur de Berlín (Teltow, Kleinmachnow, Stahnsdorf) y ya hemos recibido algunas ofertas concretas de grandes empresas constructoras.
Nuestro presupuesto previsto de 400k parece inviable solo por los precios del terreno.

El precio puro de la casa según nuestras expectativas está en promedio en llave en mano alrededor de 190k, todo lo demás corresponde a gastos adicionales y al terreno que aún no poseemos.
Ahora tenemos que empezar por el final y aumentar el presupuesto para el terreno; para ello, me gustaría recibir opiniones y recomendaciones de vuestra parte.

Ambos estamos empleados fijos en el sector público, con un ingreso neto total de aproximadamente 52k anuales, que está aumentando debido a las etapas de edad y una próxima promoción.
Uno podría pensar que el ingreso es "bueno", pero evidentemente hoy en día no es suficiente en esta región.
Actualmente alquilamos una casa unifamiliar por 1400 EUR sin incluir gastos. A pesar de tener un hijo y ahorrar solo moderadamente, podemos apartar aproximadamente 1000 EUR mensuales tras deducir todos los costes de vida y ocio.
Por eso el plan es pagar un presupuesto de 400k en un máximo de 30 años hasta la jubilación, lo que está en el rango de nuestro alquiler sin gastos. El capital propio es escaso (30k).

¿Alguien con un presupuesto similar ya ha construido con éxito o alguien se atreve a aumentar un poco nuestro cálculo?
No busco subir a la fuerza, sino cuál es la cantidad que "sana" se ajusta a nuestra situación actual de ingresos.
¡También estoy agradecido por más consejos sobre empresas constructoras, búsqueda de terrenos, etc.!

Saludos,
Ernst

Hola,

eso significa 400k (190k para la casa y actualmente 210k para el terreno incluido todos los costos adicionales, ¿lo que no es suficiente?)

Si la estructura cuesta menos que el terreno, me preocuparía. ¿Qué tamaño tiene la casa y son reales los 190k?

Me parece que el terreno + la casa aún no están en la recta final....

¿52k pA Bruto o neto? Si es neto serían 4333 al mes con una financiación de 400k, sí, más bien más.

Ustedes deben decidir si se lanzan al proyecto. Para el banco será factible.

Con un neto de 4300€, en mi opinión no deberían financiar más. Más bien deberían reducir el estándar de la casa o el tamaño del terreno. Y tratar de conseguir un terreno del municipio, de modo que solo paguen los costos adicionales de compra por el terreno.

Destaco expresamente que no conozco los precios de construcción en el norte, pero una casa por 190.000 es posible como máximo en un estándar económico. Esto no es un problema, pero deberían ser conscientes de ello.

Y el cálculo sería entonces al menos 190.000 casa + terreno 210.000 + costos adicionales por la construcción y compra del terreno.

Así que ya se acerca a los 450.000 EUR, diría yo. Su capital propio también es prácticamente nulo, ya que los 30.000 EUR probablemente se destinarán a la cocina, el mobiliario y otros gastos menores.

¡No olviden tampoco las áreas exteriores!

Los costos de construcción son muy, muy bajos. ¿Qué debe estar incluido ahí, qué tamaño? ¿Costos secundarios de construcción, área exterior, plaza de estacionamiento?

Además, no se pagan 400 mil euros con 1400€ al mes en 30 años. Probablemente has ignorado los intereses.
Por ejemplo, con un interés del 2,3%, ligado por 30 años (lo cual es muy optimista porque el capital propio es casi 0, lo realista serían más bien 2,8% o más), queda una deuda residual de 70.000€ con una cuota de 1400€.
Se pueden tomar plazos más cortos, pero incluso con una tasa fija de 20 años, 1400€ apenas alcanzan el mínimo del 2% de amortización que hoy se espera (y que no conduce a estar libre de deuda tras 30 años).

En mi opinión, por eso dos factores todavía no cuadran. Por un lado, el precio de la casa, que me parece irrealmente bajo. Por otro lado, la idea de cuánto crédito se puede obtener con la cuota deseada y prácticamente 0 capital propio.

Un poco desde la práctica: Hemos financiado 418k€ y, según cálculos, después de 26 años sin pagos extraordinarios, con un interés mixto (con un 20% de capital propio) del 1,66% y un 3% de amortización, terminaremos. Esto hace una cuota sin costos adicionales de 1600€. Aunque el crédito ya está solicitado y aún faltan 2 meses para empezar a construir, se prevé que surgirán “inesperados” costos adicionales entre 10-20k€ que ahora intentamos cubrir ahorrando con esfuerzo hasta finales de junio. Por lo tanto, tu cálculo no es tan sencillo como te imaginas. La palabra [schlüsselfertig] deberías borrarla inmediatamente de tu mente.

Un ejemplo muy simple: en la palabra [schlüsselfertig] no están incluidas las cabinas de ducha, que fácilmente pueden costar juntas unos 2000€ por 2 unidades.
Otro ejemplo que puede ser costoso son los trabajos de suelo, excavación y drenaje. En estas partidas es donde más se intenta ocultar por parte del [GU].