Construcción de una casa unifamiliar - Evaluación de nuestra situación financiera

¡Hola a todos!

Como ya sugiere el título, me gustaría conocer vuestra opinión personal sobre nuestra situación financiera y vuestros consejos/recomendaciones para nuestro próximo proyecto.

En principio, está planeada la construcción de una casa unifamiliar, pero lo primero es hacer un balance de caja.

General sobre vosotros:

[*]¿Quiénes sois? Familia de 4 personas del distrito Rhein-Neckar
[*]¿Qué edad tenéis? h 28 m 26
[*]¿Tenéis hijos? 2
[*]¿Están planeados más hijos? no más
[*]¿A qué os dedicáis profesionalmente? h en servicio técnico externo, m en servicio público
[*]¿Sois empleados, autónomos, jubilados, amas de casa, amas de casa…? Empleados con contratos indefinidos
[*]¿Cuántas horas trabajáis? h 37,5 m 24

Situación de ingresos y patrimonio:

[*]¿Qué ingresos tenéis (bruto/neto)? Neto h aprox. 3.600.- + 13º sueldo + bonificaciones (SK3) / m 1.200.- (SK5)
[*]¿Cuánto dinero por hijos recibís? 400.-
[*]¿Cuánto capital propio tenéis? 50.000.-
[*]¿Cuánto capital propio queréis invertir en el proyecto de la casa? 50.000

Antes de continuar con nuestra situación de gastos, una explicación adicional sobre nuestras finanzas. Nuestro capital propio ha disminuido un poco en los últimos tres años, no porque nos hayamos comprado juguetes caros, sino porque:

a) 2017 compra de un piso en propiedad (115m2): valor de mercado actual aprox. 280.000-300.000.- (en ese momento capital propio para costes adicionales, cocina, suelos, pintura...) deuda pendiente aprox. 100.000€

b) Agosto 2020 compra de terreno (375m2) precio de compra 250.000.- + costes adicionales (costes adicionales pagados con capital propio) sin aportar más capital propio por recomendación del asesor para ahorrar capital propio para gastos de construcción. Cuota actual (650.- fijada por 2 años para llevar a cabo una financiación posterior incluyendo la casa.)

c) bueno, sí algún pequeño gasto en juguetes como coche y muebles (de todos modos ahora todo es nuevo y no deberá comprarse a corto plazo).

Para nosotros surge justo en este punto la pregunta: ¿qué hacer?

¿Quedarnos con el piso para reducir la deuda general o alquilarlo y financiar el piso en paralelo con los ingresos? (Actualmente pagamos aprox. 325.- de cuota para el piso. Se ajustó en el marco de la compra del terreno (antes 1500.-)

Probablemente se podría alquilar el piso por aprox. 900.- al mes. Restando los costes adicionales que se detallan a continuación y las provisiones, creo que el piso se financiaría solo en caso de alquilarlo y aumentaría ligeramente nuestros ingresos mensuales.

Situación de gastos:

Costes de vivienda:

[*]Alquiler frío actual (más adelante se indica como cuota)
[*]Alquiler total actual (costes adicionales 140.- + 90.- fondo de mantenimiento = 230.-
[*]Electricidad 70.-
[*]Gas (incluido en costes adicionales)
[*]Agua, alcantarillado, recogida de basura, limpieza de calles incluidos en costes adicionales)
[*]Teléfono, internet, móvil (lo cubre mi empresa) m 20.-

Costes de movilidad:

[*]Abono mensual para bus y tren (¡también para los niños!) 50.-
[*]Crédito coche (o ahorro para coche nuevo) ahorro 120.- (Solo un coche, ya que aún hay un coche de empresa)
[*]Seguro 50.-
[*]Impuestos honestamente no sé (1.0 l cilindrada) 6-7.- €/mes?
[*]Combustible 50 (m solo conduce 4.000 km al año =D)
[*]Reparaciones (30.- al mes para posibles reparaciones futuras (el coche tiene sólo 2 años)
[*]Otros-
[*]¿Hay un segundo coche, moto, scooter? Por favor, indicar todos los puntos de nuevo.-

Costes de seguros:

[*]En total máx. 120.-

Costes de vida:

[*]1600.- como estimación global

Ahorros:

[*]Nunca hemos ahorrado conscientemente, el dinero disponible lo usamos para vacaciones. ¡Claro, de manera saludable!

Otros gastos:

[*]Pagos de mantenimiento 30.- (Netflix, Spotify)
[*]Créditos 975.- (para piso y terreno)

Sumas de ingresos y gastos: 2 versiones

Versión 1: vender el piso (se elimina la cuota del piso y la deuda pendiente + posiblemente 150.000 más de capital propio)

[*]Ingresos totales 5200.-
[*]Gastos totales 3027.- (incl. cuota terreno)
[*]Saldo: 2173.-

Si ahora aparto quizá aún 500 para ahorro, quedan en esta versión aprox. 1600.- como cuota adicional para una casa unifamiliar

+ aprox. 200.000.- capital propio



Versión 2: quedarse el piso y alquilarlo (se estima un ingreso por alquiler de 900.- menos 200.- para mantenimiento y otras reparaciones) Esto da ingresos netos de 700.-

Con ello resulta:

[*]Ingresos totales 5575.-
[*]Gastos totales 3352.- (incl. cuota terreno y piso)
[*]Saldo: 2223.-

También aquí la suposición de ahorrar 500.-, quedan aquí aprox. 1700.- como posible cuota para la casa

Pero el capital propio queda en 50.000.- y la deuda total sería enorme -.-* aunque con un piso en reserva.

Como ya mencioné al principio, me gustaría vuestro aporte sobre nuestra situación.

¿Qué haríais? ¿Quedaros con el piso o venderlo? ¿Qué dice el banco si quiero un crédito para la casa y ya hay -350.000 para piso y terreno? ¿Qué cuantía de crédito os parecería realista en nuestro caso? Es decir, ¿qué tipo de casa podríamos permitirnos, según la ejecución?

¡Muchas gracias de antemano! Espero haber podido explicar nuestra situación de forma comprensible. Si tenéis alguna pregunta, ¡en cualquier momento!

Un saludo GeradaSchräg

Situación en general relajada, vender el apartamento y entrar en la financiación de la casa con un alto capital propio. Dice el banquero ;-)

la deuda total sería un disparate

Para determinar la deuda, también se contraponen los activos. Así que no es tan grave.

Buena situación inicial. Ustedes son jóvenes y pueden pagar cómodamente con un compromiso a largo plazo. Además, si alquilas el apartamento y alguien te lo paga, también es una forma indirecta de ahorrar. Yo mantendría la [ETW] y la alquilaría con tranquilidad. Así crece el patrimonio total, porque se paga la [ETW] y la casa. Para la jubilación más adelante o quizá para pasar a trabajar a tiempo parcial antes o para retirarse nunca está de más. Ustedes no se jubilarán antes de los 70, según el estado actual. La jubilación a los 67 lamentablemente ya no será posible para ustedes. Mi pronóstico... una [ETW] vale oro, especialmente mientras se sigue bombeando dinero inflacionario al mercado. El banco siempre mira el patrimonio total, ya sea en forma de efectivo o de un apartamento, es lo mismo...

No se jubilarán antes de los 70 según el estado actual. La jubilación a los 67 años lamentablemente ya no será para ustedes. Mi pronóstico... un piso así vale oro mientras se siga inyectando dinero inflacionario en el mercado.

Un piso solo tiene valor si sigue habiendo demanda. Con un horizonte de 30 años y una población en edad de trabajar que disminuye considerablemente, es una apuesta. Mira la pirámide de edades, ya sin muchos de los años del baby boom.

Sobre el cálculo anterior: ¿está calculado fiscalmente, es decir, esos 700€ de ingresos por alquiler son netos de impuestos?

Por supuesto, planteas un punto muy válido. Los señores de la Agencia Tributaria también quieren obtener beneficios de mis ingresos por alquiler. Lamentablemente, no soy experto en temas fiscales, más bien todo lo contrario. Sin embargo, asumiría que los ingresos se gravan con mi o nuestro tipo impositivo. Lo que al final realmente plantea la pregunta sobre la conveniencia de conservar el apartamento.

Entonces, mis ingresos por alquiler no conducen a ningún incremento en los ingresos, lo que podría afectar positivamente a mi financiación.

El aspecto fiscal debe ser revisado sin falta si uno decide conservar la vivienda en propiedad. Bueno, mejor dicho, antes de decidirse a favor o en contra.

Gracias por sus primeras aportaciones.

¿Cómo hacéis siempre todos eso con cantidades tan pequeñas de seguros?
Nosotros tenemos 2x seguro de incapacidad laboral, 2x seguro de coche, 1x seguro de responsabilidad civil, 3x seguro de accidentes, 1x seguro de defensa jurídica y 1x seguro del hogar, tampoco somos unos casos raros, pero eso son fácilmente 400€ al mes.

Por lo demás, para vosotros es fácilmente manejable. ¿Cómo veis los gastos de las [KiTa Gebühren] en el futuro y la previsión para la jubilación?