Obligación de construcción en el contrato de compra

Tengo una pregunta sobre el borrador del contrato de compraventa de mi terreno. Y en efecto, bajo las "disposiciones especiales" aparece la siguiente cláusula:

"Párrafo 13
El comprador se compromete a edificar en el terreno una vivienda lista para habitar antes del 31.12.2022. Si la vivienda no es construida por el comprador dentro del plazo acordado, la ... o el municipio ... tienen el derecho de adquirir el terreno a expensas del comprador.
El impuesto sobre la adquisición de inmuebles generado por esta transferencia legal para la ... o el municipio ... debe ser reembolsado inmediatamente por el comprador. El comprador se compromete, en caso de una posible retransmisión, a transferir el terreno libre de cargas a la ... o al municipio .... En este caso, el comprador recibirá el precio de compra abonado sin ajuste por intereses de la ... o del municipio ... inmediatamente después de la inscripción en el registro de la propiedad. Los posibles costos generados por la retransmisión correrán por cuenta del comprador. Las reclamaciones de la vendedora contra el comprador, en la medida en que se deriven de este contrato en este caso, pueden compensarse.
Para garantizar la reclamación condicional de la ... o del municipio ... a la transmisión según el §13 párrafo 1 de este contrato, el comprador ya concede y solicita ahora la inscripción de una anotación preventiva condicional en favor de la ... o del municipio ... en el registro de la propiedad para asegurar la obligación de entrega.
Este derecho queda supeditado a la prelación de las cargas hipotecarias que se inscriban con fines de financiación del proyecto de construcción planeado hasta un monto de .......... € <- Nota: campo de texto libre hasta un 20 % de interés anual desde el día de constitución del derecho real de garantía y un 10 % por prestaciones accesorias únicas. No es necesario demostrar la finalidad ante el registro de la propiedad, pero sí ante la ...
Se concede y solicita la inscripción de la reserva de prelación en la anotación preventiva de transmisión en el registro de la propiedad.
La ... o el municipio ... se comprometen a cancelar la anotación preventiva de retransmisión a solicitud del comprador cuando se haya cumplido la obligación de construcción. Los costos de la cancelación correrán por cuenta del comprador.
Con la correspondiente declaración y presentación de solicitud, la ... o el municipio ... están autorizados, al presentar la solicitud, junto con el notario en funciones. El comprador renuncia así a una presentación unilateral de la solicitud."

El objetivo, por supuesto, es adquirir la casa para construir una vivienda para uso propio en el terreno.

Hasta donde entiendo la cláusula, no se puede obligar a mudarse inmediatamente después de finalizar la construcción, ¿no? Porque en el folleto informativo estaba indicado algo diferente.

Sin embargo, me pregunto muy bien qué consecuencias concretas tendría si, contra todo pronóstico y sin preverlo, me encuentro en una situación que me impide comenzar la construcción.

Si el terreno costara 100.000 €, tendría que pagar el impuesto sobre la adquisición de inmuebles dos veces, una vez en la compra y otra en la retransmisión al municipio. Por tanto, serían costos de 2 x 5.000 € = 10.000 €.

El precio de reembolso sería de 100.000 € sin intereses, ¿correcto? Por lo tanto, tendría una pérdida de 10.000 €, si no hay otras reclamaciones a compensar, por ejemplo, porque no entregara el terreno libre de cargas. ¿O existen otros costos previstos?

Además, con la firma estaría de acuerdo en que se inscriba en el registro de la propiedad que el municipio tiene un "derecho de recompra" si no construyo en el terreno antes del 31.12.2022, ¿verdad?

No entiendo bien el párrafo sobre fines de financiación. ¿Qué significa eso y qué cantidad es adecuada para el campo de texto libre?

Por último, en el penúltimo párrafo dice que el comprador debe asumir los costos de la cancelación de la anotación preventiva de retransmisión en el registro de la propiedad. ¿Cuánto suelen ser esos costos?

¿Qué opinan en general de este párrafo? ¿Es habitual o contiene algo que sería mejor no firmar?

Muchas gracias de antemano por sus respuestas.

Sí, la cláusula sobre la obligación de construcción es habitual. No todas las municipalidades la aplican, pero sí bastantes. Con ello se quiere evitar que durante años queden vacíos en parcelas nuevas.

Pero a cambio también consigues un terreno a un precio que tú seguramente no obtendrías "de particular a particular".

No podrás evitar esta cláusula. Si no puedes o no quieres construir en el terreno, alguien más se alegrará. Entiendo que esta cláusula te desconcierta, porque quizás no la habías considerado. Lo que no entiendo es por qué ahora te preocupas por detalles, si quieres construir. ¿O qué crees que podría pasar en 4 años que te impida poner una casa?

Por cierto, para inscripciones en el registro de la propiedad, cancelaciones, anotaciones de transmisión, etc., hay calculadoras en línea en internet que son exactas hasta cien euros.

La cláusula es habitual y también está formulada de manera bastante justa. En resumen: la obligación de construir se aplica en el terreno, dentro de 3 años debe estar la casa, que posiblemente también puede ser un edificio de alquiler. No conozco el plan de desarrollo. La cláusula de financiación asegura que el municipio no te ponga obstáculos en la financiación, ya que el banco tiene prioridad con la suma x, que depende del crédito. -
Este terreno deberías comprarlo sólo si quieres construir rápidamente, comprar para guardar y luego ver no es posible. Karsten

sí, habitual y sensato para que ningún [Grdunstückspekulanten] cause problemas

El pasaje es común y está formulado de manera bastante justa. En resumen: la obligación de construir está en el terreno, dentro de 3 años debe estar la casa, que eventualmente también puede ser un edificio de apartamentos. No conozco el plan de desarrollo (B Plan). El pasaje de financiación asegura que el municipio no te ponga obstáculos para la financiación, ya que el banco con la suma x, que depende del crédito, tiene prioridad. - Este terreno solo deberías comprarlo si quieres construir rápidamente, dejarlo y esperar no es opción. Karsten

Son casi 4 años, lo cual es realmente justo.

Esta cláusula no podrás evitarla. Si no puedes o no quieres construir en el terreno, otro se alegrará. Entiendo que este pasaje te desconcierta porque tal vez no lo habías previsto. Lo que no entiendo es por qué ahora te preocupas por algunos detalles si quieres construir. ¿O qué crees que pasará en cuatro años que te impida poner una casa?

El objetivo por supuesto es construir en el terreno y también vivir allí. Pero puede ser que " meses después de la firma del contrato reciba la oferta de trabajo definitiva, donde tendría que pensar en una mudanza o un cambio de residencia.
La cláusula para mí tampoco es un criterio de exclusión ahora. Simplemente quería entenderla correctamente o verificar si es algo habitual y cuál es mi "riesgo" en ello. Pero lo veo en un 10 % del precio del terreno (el doble del impuesto de adquisición de la propiedad de un 5 % cada uno).

El pasaje de la financiación asegura que el municipio no te ponga obstáculos para la financiación, ya que al banco se le concede prioridad con la suma x, que depende del crédito.

El terreno se pagaría al 100 % con capital propio y sin banco/financiación. Por eso, para mí esa cláusula es realmente despreciable, ¿no?

Lo que me llamó la atención fueron los intereses del 20 %.