Financement de la construction et soutien sans droits de propriété

Merci beaucoup pour les retours enrichissants :)

Vous avez raison, le chemin via l'achat et le droit d'habitation serait probablement plus simple et plus sensé. L'évolution de la valeur vénale n'est pas prévisible pour les 15 prochaines années (même si des travaux de modernisation notariés pourraient être déduits).

J'ai également calculé la valeur du droit d'habitation et j'arrive pour ma grand-mère à environ 130 000 € et si je conservais le droit d'habitation à environ 225 000 €. Cela réduirait considérablement la possibilité de contracter un prêt si je prenais le droit d'habitation ou ai-je ici une erreur de raisonnement ? Pour mes grands-parents, j'ai calculé la personne la plus jeune.

Je pense que le choix plus restreint des banques pourrait aussi être négatif en termes de taux d'intérêt.

J'ai aussi calculé la valeur du droit d'habitation et je trouve environ 130 000 € pour ma grand-mère et si je conservais ce droit, environ 225 000 €. Cela réduirait considérablement la possibilité d'emprunter si je prenais ce droit d'habitation, ou est-ce que je me trompe ? Pour mes grands-parents, j'ai calculé la personne la plus jeune.

Tout d'abord, nous devons savoir de quel type de maison il s'agit. Maison individuelle / maison bifamiliale / immeuble à plusieurs appartements. La valeur du droit d'habitation est ensuite calculée à partir de la valeur locative des surfaces grevées par ce droit, de l'espérance de vie restante du bénéficiaire selon une table de mortalité, et le tout actualisé à la valeur actuelle. Ce montant représente alors la charge préalable pour la banque, si ce droit d'habitation est inscrit en premier rang. S'il est en rang subordonné, ce n'est pas aussi problématique. Si la maison vaut par exemple 400 k€ et que tu obtiens le droit d'habitation (valeur 225 k€) en premier rang au registre foncier, un financement serait pratiquement exclu. Si la valeur est de 800 k€ et que les grands-parents obtiennent le droit d'habitation que tu as calculé, un financement est bien envisageable.

La situation de propriété est maintenant incertaine. Il a été conseillé à mes grands-parents de rester propriétaires, de nous accorder un droit d’habitation et d’inscrire en plus un droit de préemption testamentaire.

Vous parlerez sûrement encore avec des spécialistes. Peut-être souhaiterez-vous alors également examiner les avantages et les inconvénients du « droit d’habitation » par rapport à l’« usufruit », si cela n’a pas encore été fait.

Quand un héritage est imminent, certains membres de la famille deviennent soudain très agités

D'autant plus qu'il ne peut pas être établi de manière certaine qui sera habilité à hériter à un moment ultérieur, peut-être dans plusieurs décennies. Je pense aussi aux familles recomposées, aux divorces, aux remariages, aux enfants hors mariage, etc.

C'est une maison individuelle avec un loyer annuel estimé à environ 13 200 € pour environ 170 m2.
La valeur capitalisée de la grand-mère est de 9 792.
Ma valeur capitalisée serait de 17 342.

J'ai consulté le tableau du 01.01.2020 pour les valeurs capitalisées, les chiffres peuvent éventuellement être légèrement mis à jour.

Une division en 2 unités d'habitation n'est pas possible en raison d'un accès unique, qui ne peut pas être agrandi pour des raisons liées à la protection du patrimoine. C'est ce qui a été indiqué dans une première réponse succincte.

La valeur vénale devrait être estimée, aucune information n'est disponible à ce sujet.

Une petite mise à jour de ma part :

Nous avons parlé avec un avocat spécialisé en droit des successions et il a conseillé que le paiement aux enfants et aux copropriétaires (pourcentage encore à déterminer) serait une solution envisageable. Ainsi, les grands-parents pourraient rester propriétaires et nous pourrions quand même obtenir un financement construction.

Lors de l'entretien avec un conseiller bancaire, celui-ci a indiqué qu'un nantissement correspondant à la propriété proportionnelle est possible. Par exemple, si la maison vaut 200 000 EUR et que nous possédons 50 % de la propriété (ce que la banque recommande au minimum), nous pourrions nantir 100 000 EUR. Il a simplement précisé qu’il est préférable, selon lui, d’aligner la propriété proportionnelle sur le volume de crédit nécessaire afin d’avoir un taux de nantissement optimal. Le paiement des héritiers peut également être effectué avec le crédit.

La deuxième option comprend un contrat de location avec les grands-parents, sans droits de propriété pour nous, et la souscription d’un prêt personnel pour les rénovations. Ces coûts seraient alors déduits de la valeur de la maison en cas de succession et le paiement aux enfants serait reporté dans le temps (selon l’avocat, il serait néanmoins possible de prendre en compte la valeur actuelle et par exemple de fixer que chacun reçoive 50 000 EUR en cas de succession).
Cette option serait peu appréciée par la banque. Nous pourrions obtenir jusqu’à 75 000 EUR sur une durée de 84 mois (taux d’intérêt entre 3 % et 5 % selon la solvabilité), mais la banque déconseille clairement ceci, car les prêts à la modernisation sont normalement destinés uniquement aux propriétaires. La banque fermerait là les yeux.

Au total, dans les deux scénarios, nous rencontrerions à peu près les mêmes postes de coûts. Nous ne voyons pas vraiment d’avantage dans le second scénario, il reporte la transmission de propriété au moment de la succession, serait probablement plus cher en termes de charges d’intérêt totales, et nous ne pourrions pas utiliser d’autres crédits (en cas de panne de chauffage, etc.) en plus du prêt personnel.

L’évaluation de la valeur est encore en cours, la banque ferait appel à un expert en raison de la protection des monuments historiques. Je ne sais cependant pas si cela est généralement appliqué par toutes les institutions de crédit ?

Nous sommes bien entendu toujours ouverts à vos remarques et conseils, merci beaucoup pour votre lecture.