Costos de construcción: ¿Es tan realista la financiación para la construcción de una casa?

Hola, deberían darle más peso al niño y también calcular cuando hay niño(s) en el mundo. Entonces los costos de vida aumentan y generalmente el salario disminuye.

Préstamos con cambios en la amortización, muy bien. Pero, ¿quieres convertirte en el maestro de la letra pequeña? Porque una banco cobra por esa flexibilidad. Peor aún: con eso señalas lo contrario de una fortaleza financiera continua, lo que llevará a un recargo en el interés. Un banco prefiere flujos de pago planificables, solo así puede garantizar la refinanciación.

Entonces, mejor una cuota baja + amortización extraordinaria. Con eso también te desvías de los flujos de caja deseados por el banco, pero a) un banco generalmente puede modelar y manejar bien esos pagos anticipados en conjunto, y b) cada pago anticipado reduce al menos el riesgo crediticio del banco (en caso de suspensión de amortización, por otro lado, el riesgo aumenta porque se amortiza menos de lo modelado y planeado originalmente).

En conjunto, la opción de amortización extraordinaria la obtendrás de manera mucho más económica por parte del banco y podrás usarla de forma más confiable y sencilla.

Una vez más mi advertencia (como casi siempre en cualquier financiación): por favor, tengan en cuenta siempre el peor escenario, y ese es la falta de liquidez. Porque entonces, a pesar de una solvencia básica, la casa se pierde completamente innecesariamente. No hay que pagar un crédito a toda costa lo antes posible. Es mejor mantener siempre una reserva de liquidez. Esta no tiene que estar 100% en la cuenta corriente. Especialmente para personas con buenos ingresos, se puede sin problema además tener un plan de ahorro en ETF paralelo. Una rentabilidad nominal después de impuestos del 3% no es ninguna hazaña (4% antes de impuestos). Sí, algunas personas derrochan el dinero. ¿Pero empezarás tú a derrochar tras 30 años de ahorro?

Por lo demás, pensaría dos veces en una cocina de 15k. Claro, si solo tiene el tamaño de la cocina de un apartamento en alquiler y con electrodomésticos simples, quizás sea posible. El caso estándar debería ser diferente.

Los préstamos con cambios en la amortización están bien. Pero, ¿quieres convertirte en el maestro de la letra pequeña? Esa flexibilidad la cobra un banco. Peor aún: con ello señalas lo contrario a una fortaleza financiera continua, lo que conducirá a un recargo en los intereses. Un banco prefiere flujos de pago previsibles, solo así puede asegurar la refinanciación.

Qué tontería. ¿Y una opción de pago extraordinario señalaría, al contrario, una solvencia/liquidez especialmente buena y conduciría a una reducción del interés?
La opción de cambio es una opción normal que no señala absolutamente nada. Que cueste dinero, al igual que la opción de pago extraordinario, es indiscutible.

En conjunto, la opción de pago extraordinario te la ofrecerá el banco a un precio considerablemente más barato y podrás usarla de manera más fiable y sencilla.

También eso es una tontería. El cambio de amortización es solo la mitad de caro que el pago extraordinario. Costes actuales, por ejemplo:
Opción de pago extraordinario: recargo de interés 0,04 % ==> 5 % pago extraordinario desde el desembolso o 10 % desde el año 6
Opción de pago extraordinario: recargo de interés 0,50 % ==> hasta un 100 % amortizable desde el año 4
Cambio de amortización: recargo de interés 0,02 % ==> tres opciones para ajustar la amortización en un rango de 1 a 5 % (tipo de amortización basado en el importe del crédito concedido)

Muchas gracias por las cifras concretas.

Pero ahora las preguntas:
¿Con qué frecuencia y con qué antelación se puede cambiar libremente la amortización en el rango entre el 1 y el 5%? La amortización extraordinaria se puede elegir cada año a voluntad y sin repercusiones en el año siguiente. ¿Es lo mismo con la reducción de la amortización? Eso es exactamente lo que quiero decir con "¿quieres ser experto en la letra pequeña?"

Yo, a diferencia de ti, no trabajo en la financiación privada de inmuebles, pero sí tengo conocimientos en la modelización de riesgos. Dado que asumo que vosotros también trabajáis matemáticamente de forma válida, queda la siguiente constatación:
Una amortización extraordinaria no es matemáticamente más que un tipo de amortización flexible con un límite inferior estricto (la amortización estándar). Es decir, nada más que una amortización base del 5%, que puedo reducir hasta el 1% si es necesario, pero en sentido contrario. Lo clave es que en un caso aumento la amortización desde el caso base (el riesgo crediticio del banco disminuye) y en el otro caso la reduzco (el riesgo crediticio del banco aumenta). Desde un punto de vista racional, el banco debe valorar más alto el segundo caso. Por eso la constatación teórica: en la medida en que el grado de flexibilidad sea idéntico (solo en sentido contrario), la suspensión de la amortización debe valorarse más alto que la amortización extraordinaria.

Si tus cifras son correctas (como asumo), entonces la flexibilidad debería ser menor que en la amortización extraordinaria.

Observación adicional: Todo, por supuesto, bajo la suposición de que la amortización inicial es idéntica en ambos casos.

Por supuesto, ahora entran en juego otras cuestiones, por ejemplo, con qué probabilidad se seleccionan las respectivas opciones. La amortización especial probablemente se elige más en financiamientos más ajustados, mientras que la reducción de la amortización probablemente solo se concede si el banco ya dispone de garantías suficientes.

Pero aún así, sigo interesado ardientemente en la configuración concreta (cuándo, con qué frecuencia, bajo qué condiciones, requisitos necesarios, etc.) de la amortización flexible en la práctica. Especialmente en tiempos de interés cero, me parece que esta habría sido una opción sumamente poco atractiva para el banco.