Costos de construcción/arquitectos significativamente superados, ¿quién es responsable?

Hola a todos,

ya llevamos más de un año planificando nuestra reforma. Se trata de una casa para 2 familias de principios de los años 60, en la que mis padres viven en el piso de planta baja y mi marido y yo en el piso del ático. Ahora queremos unir nuestro piso del ático con el desván y ampliarlo parcialmente. Además, estaba prevista la construcción de un nuevo garaje doble y la aislamiento completo de la casa.

Los planos fueron completados por el arquitecto y aprobados por nosotros, luego se realizó una planificación de costes (basada en estas tablas, con las que se determinan los valores medios por unidad/rubro, lamentablemente acabo de olvidar cómo se llama). Llegamos a unos costes previstos de 220.000 EUR sin incluir los honorarios del arquitecto. Con esta planificación fuimos al banco y pedimos una oferta, para mayor seguridad directamente para 250.000 EUR (incluido el capital propio), porque en una reforma seguro que aparecen imprevistos. Además, el garaje (aprox. 25.000 €) y el aislamiento completo (aprox. 20.000 €) no tienen que construirse necesariamente, por lo que ese dinero también estaría disponible como colchón. Después de que el banco dio el visto bueno, para nosotros quedó claro que queríamos empezar el proyecto. La solicitud de construcción ya ha sido aprobada, nuestro piso ha sido transferido de mis padres a nosotros, el crédito solicitado, así que podríamos comenzar.

Ahora ya tenemos todas las ofertas y casi nos da un infarto: sin garaje ni aislamiento completo, los costes de construcción actuales son de unos 225.000 € ¡y sin ningún colchón de riesgo! Si tomo como base nuestro plan original (175.000 € solo reforma) esto supone un sobrecoste de más del 28%. Cancelar la planificación ya no es posible sin grandes pérdidas financieras para nosotros (primeros pagos a arquitectos y estructuristas ya realizados, propiedad transferida, se generarían intereses de vencimiento anticipado).

Ahora mi pregunta: ¿puedo responsabilizar al arquitecto de alguna manera por esta mala planificación? Si hubiéramos sabido antes de estos altos costes, habríamos renunciado completamente a la reforma.

Sé que aquí no se pueden dar consejos legales, pero un impulso para pensar en la dirección correcta sería agradable.

Muchas gracias Saludos Maike

Si antes habéis acordado contractualmente un límite, hasta donde sé, el arquitecto también debe encargarse de que encaje.
Si os ha dado una garantía de precio, un arquitecto también tiene un seguro para eso. Pero cierta imprecisión debe permitirse también al arquitecto. Aunque creo que un 28% es demasiado.

Creo que debe volver a revisarlo y ver dónde se pueden ahorrar costos. Creo que vosotros también debéis estar dispuestos a hacer compromisos.
Pero lo mejor sigue siendo la asesoría de un [Baurechtsanwalt].

Aunque algunos tribunales han aceptado en casos individuales valores de tolerancia más altos, para la estimación de costos en general se considera admisible un exceso de hasta el 30 % (como últimamente OLGStuttgart, OLGR 2000, 422). Sin embargo, en el cálculo de costos solo se consideran admisibles entre el 20 y 25 %, y en el presupuesto incluso únicamente entre el 10 y 15 % (OLG-Colonia, BauR 2002,978). No obstante, si siquiera tales valores de tolerancia pueden tenerse en cuenta a favor del arquitecto depende especialmente del contrato de arquitectura subyacente. Si allí, mediante un acuerdo de características, se fija con exactitud el límite máximo de costos para la construcción, un exceso conlleva la responsabilidad del arquitecto, ya que en tales casos no puede ampararse en una superación tolerable.

Una cita:
Límites de tolerancia en el exceso del presupuesto de construcción

Los excesos del presupuesto de construcción pueden constituir un incumplimiento por parte del arquitecto que conduce a su responsabilidad, lo que puede conllevar reducciones sensibles del honorario o demandas por daños y perjuicios.

Según la HOAI y la DIN 276, primero debe realizarse una estimación de costos, que al inicio del proyecto de construcción naturalmente está aún ligada a numerosas incertidumbres. La fase de servicio 3 exige posteriormente un cálculo de costos más detallado. Con el avance del proyecto, finalmente en la fase de servicio 7 se debe elaborar un cálculo basado en el presupuesto. En el marco de un control de costos, el arquitecto también está obligado a comparar los cálculos individuales. Cabe destacar que, a medida que avanza la construcción, aumentan las exigencias respecto a la precisión de los cálculos. Las tolerancias aceptadas por la jurisprudencia son en consecuencia más altas en la estimación de costos y más bajas en el presupuesto. Para los límites de tolerancia en la estimación, el cálculo y el presupuesto existen «reglas generales» porcentuales que, sin embargo, deben tomarse con cierta cautela. Aunque algunos tribunales han aceptado en casos individuales valores de tolerancia más altos, para la estimación de costos en general se considera admisible un exceso de hasta el 30 % (como últimamente OLGStuttgart, OLGR 2000, 422). Sin embargo, en el cálculo de costos solo se consideran admisibles entre el 20 y 25 %, y en el presupuesto incluso únicamente entre el 10 y 15 % (OLG-Colonia, BauR 2002,978). No obstante, si siquiera tales valores de tolerancia pueden tenerse en cuenta a favor del arquitecto depende especialmente del contrato de arquitectura subyacente. Si allí, mediante un acuerdo de características, se fija con exactitud el límite máximo de costos para la construcción, un exceso conlleva la responsabilidad del arquitecto, ya que en tales casos no puede ampararse en una superación tolerable. Por lo tanto, tales estipulaciones deberían evitarse en cualquier caso. También puede estar prohibido para el arquitecto ampararse en un exceso en principio menor, por ejemplo cuando en la estimación de costos se cometieron errores «graves». Esto sería el caso, por ejemplo, si se tomaron como base precios por metro cúbico totalmente poco realistas o se olvidó el IVA. Sin embargo, las tolerancias deben considerarse cuando el propietario amplía posteriormente el alcance del proyecto de construcción conforme a la indicación del límite superior de costos (OLG-Düsseldorf, NJW-RR 1999, 1496). Esta situación surge con frecuencia ya cuando el propietario decide después utilizar materiales de mayor calidad. Si el propietario exige modificaciones posteriores y esto conduce a un encarecimiento del proyecto de construcción, el arquitecto tiene el deber de informar. Para estar en el lado seguro, en caso de solicitudes posteriores de cambios por parte del propietario siempre debería advertir de los costos crecientes y sobre todo documentarlo por escrito y hacer que el propietario lo firme.

Es importante que una reclamación por daños y perjuicios del propietario por exceso del presupuesto de construcción solo sea considerada si antes ha concedido al arquitecto un plazo para la rectificación y este ha transcurrido sin resultado. Esto significa que el propietario debe dar al arquitecto la posibilidad de reducir los costos de construcción mediante «rediseño» o nueva planificación, mientras sea posible. Sin embargo, el propietario también debe tener en cuenta un aumento del valor de mercado de su inmueble, que se produce por la ejecución más costosa de la construcción, lo que puede reducir el supuesto daño del propietario hasta casi cero. En cuanto a la remuneración, en principio se aplica lo siguiente en caso de excedentes del presupuesto de construcción: Si se ha superado el costo de construcción, el arquitecto solo puede calcular su honorario sobre la base de los costos de construcción presupuestados, que fueron demasiado bajos. Sin embargo, un exceso admisible dentro del marco de tolerancia puede tomarse en cuenta. Si el arquitecto cumple con los deberes que le impone ahora la HOAI (es decir, control de costos comparando estimación de costos / cálculo de costos y cálculo de costos / presupuesto) e informa o advierte oportunamente al propietario sobre el encarecimiento del proyecto, naturalmente puede considerar los costos de construcción más elevados al calcular su derecho a la remuneración.
No sé si esto encaja realmente así, pero al parecer ya hay también sentencias judiciales al respecto.

Llegamos a costos fijos de 220.000 EUR sin costos de arquitecto. ................ por seguridad, directamente para 250.000 EUR (incl. capital propio), ...............ofertas: costos de construcción de aprox. 225.000 € ......................asumiendo el proyecto original (175.000 € solo reforma) ..............sobrecosto de más del 28%.

.. lo siento .. no entiendo estas cifras de ninguna manera

@ El Da: Muchas gracias de antemano por la información, tengo que leerme esto con más detalle y quizás tengamos que concertar otra cita con el arquitecto y, si no es cooperativo, consultar con un experto en derecho de construcción.

@ Bauqualle: Sí, tal vez no sea tan fácil de entender. Aquí va otro intento:

Costos planificados 220.000 € (solo la reforma 175.000€ + construcción nueva del garaje 25.000€ + aislamiento completo 20.000€)

Costos según ofertas 270.000€ (solo la reforma 225.000€ + construcción nueva del garaje 25.000€ + aislamiento completo 20.000€, aunque hasta ahora no hemos pedido ofertas para el garaje y el aislamiento, porque económicamente no es posible en este momento.)

Para nuestra planificación partimos de un capital necesario de 250.000€, porque también necesitamos una cocina nueva, quizás queramos un suelo más caro, y demás. Además, en una reforma se pueden esperar algunas sorpresas desagradables. Por eso hemos previsto 30.000€ más para ser un poco más flexibles.

¿Espero que los números sean un poco más claros así?

.. y por qué se supera considerablemente la planificación de los costos de construcción del arquitecto, si ya habíais calculado 250 T + 30 T = 280 T Euronen