Empresa constructora insolvente, ¿cómo proceder?

Por supuesto, ¿quién si no? No se trata de la insolvencia sino de los asuntos derivados del contrato de obra/proyecto de construcción.

Sin embargo, desde el punto de vista del derecho concursal (o más bien desde la perspectiva de los acreedores subordinados, injusticia concursal): matemática simple: si un factor está cerca de cero, el resultado también está cerca de cero. En derecho contractual de obra, tal vez el promotor tenga razón al máximo, pero con un factor cercano a cero eso le sirve de poco. Los costos para hacer valer su derecho se calculan sin embargo sobre el valor total del pleito sin factor de depreciación. Para evaluar la economía procesal, aquí el mayor poder lo tiene quien conoce el derecho concursal.

Por favor, no especulen ni conjeturen aquí.
El administrador concursal también le asignará al TE un abogado especialista en derecho de la construcción.

Esa especulación/conjetura no la comparto ni remotamente: el administrador concursal habitualmente se representa a sí mismo, y no se considera negligencia grave respecto al patrimonio que administra. Si pierde estrepitosamente —pues qué, entonces tendrá menos para repartir— eso no afectará su honorarios.

No estamos seguros de si deberíamos contratar asesoría legal por una cantidad media de cuatro cifras (nuestro retén por defectos de obra incluyendo dos veces recargo por presión), porque los abogados tampoco trabajan gratis.

Mi opinión gratuita —no es asesoría legal— es: 1. todos los abogados (y sin ellos están perdidos) no trabajan gratis, pero probablemente el especialista en derecho de construcción lo haga al menos en vano más que el de derecho concursal; 2. olvídense de un "recargo por presión" contra una deudora insolvente. Además: fuera de su valor litigioso y, por ende, los honorarios del abogado, el recargo por presión no aumenta nada (más).

He leído en Internet que todas las reclamaciones válidas antes de la insolvencia propiamente dicha pueden compensarse en el marco de la insolvencia, por lo que la prohibición de compensación en el párrafo 95 InsO, apartado 1, frase 3, no debería aplicarse.

Si lo dice Internet, por supuesto estoy impotente ;-).
Teóricamente importa si las reclamaciones ya existían antes de la insolvencia. En la práctica, como acreedor subordinado en la insolvencia básicamente “se puede dar por perdido” lo que teóricamente se hubiera debido obtener. Por cierto, lo que llamas “insolvencia propiamente dicha” (probablemente la fase de administración concursal permanente) solo indica que la insolvencia ha sido declarada y confirmada; en realidad pudo haberse producido antes. No es raro que luego se extiendan investigaciones que duren varios años para determinar si la declaración fue retrasada (y estas investigaciones a menudo terminan insatisfactoriamente desde la perspectiva de la búsqueda de la verdad). El derecho concursal solo puede agradecer a los profanos la esperanza de entender más sobre los demás asuntos de la vida.

Teóricamente importa si las reclamaciones surgieron antes de la insolvencia. Sin embargo, en la práctica, como acreedor subordinado en la insolvencia, principalmente se puede "darse por perdido" lo que teóricamente se habría podido obtener. Por cierto, con lo que llamas "insolvencia propiamente dicha" (es decir, probablemente la fase de administración permanente de la insolvencia) solo se constata que la insolvencia ha ocurrido de forma segura; en realidad, puede haberse dado previamente. No es raro que sigan investigaciones de varios años para determinar si la declaración se retrasó (y estas investigaciones, a su vez, no rara vez terminan insatisfactoriamente desde la perspectiva de la búsqueda de la verdad). El derecho concursal solo puede hacer que los profanos agradezcan la esperanza de entender mejor otras cosas de la vida.

Ok, es decir, según tus explicaciones, las perspectivas como acreedor en una insolvencia son generalmente malas. Es decir, si se tiene una retención por defectos de unos 3000 € sin recargo por demora, probablemente no vale la pena arriesgarse a discutir con el administrador concursal, ya que además hay que afrontar los costos legales y, si procede, los costos del juicio.

Ok, es decir, según tus explicaciones, las cartas están generalmente en contra de los acreedores en caso de insolvencia.

Hablé explícitamente de los acreedores subordinados, y a esta categoría pertenecen los promotores y compradores de viviendas. La ley concursal exige teóricamente la declaración de sospecha de insolvencia ya solo por criterios que también pueden ser temporalmente aplicables. Sin embargo, en la gran mayoría de los casos la presunción legal de insolvencia se acompaña permanentemente de una insolvencia real, y la empresa pasa de la unidad de cuidados paliativos al hospicio. Entonces, la oficina de impuestos y las aseguradoras de salud son los mayores herederos legítimos, y en la mesa de los restos solo queda lo que sobra de la fiesta. Puedes sacudir un poco la espada contra tu sentimiento de impotencia, pero eso provocará tantos despliegues de la OTAN como un robo de bicicleta en Münster. Ni siquiera a un protestante le queda más que encender una velita. Murmura para ti mismo que se te ha hecho una injusticia si eso te ayuda. Endereza la corona, la vida continúa ! (tiene que ser...) Aquí mismo tenemos tres hilos de Traumhaus-Hildmann donde, en mi opinión, la situación continuará después de las turbulencias, pero el caso típico de insolvencia suele ser, de hecho, lo que antes se llamaba concurso.

Es decir, si se tiene una retención por defectos de unos 3000 € sin recargo por demora, probablemente no valga la pena arriesgarse a discutir con el administrador concursal, ya que aún se tendrían que afrontar costes legales y posiblemente costes judiciales.

Según mi imagen anterior, después de sacudir la espada podrías quedarte solo con el mango y una hoja caída... él solo encontrará la cabeza y la cuerda en la parte trasera del vagón ;-)

Sin embargo, desde la perspectiva del derecho concursal (o mejor dicho, desde el punto de vista de los acreedores subordinados, injusticia concursal), matemática simple: si un factor está cerca de cero, el resultado también está cerca de cero. Desde el punto de vista del derecho de contratos de construcción, el promotor puede estar como máximo en lo cierto, pero un factor cercano a cero le sirve de poco. Los costos para hacer valer su derecho se calculan, sin embargo, sobre el valor total del litigio sin factor de depreciación. Ya para la evaluación de la economía procesal, aquí la ventaja mayor la tiene quien conoce el derecho concursal.

Eso es completamente correcto. Si entendí bien al OP, en su caso, como en el mío, se trata de si debe seguir realizando pagos pendientes al administrador concursal / contratista o cómo y por quién se van a eliminar sus defectos o qué pasará con su garantía en el futuro. Generalmente también, cuándo y si debe o tiene que devolver su garantía de finalización.
Es decir, no tiene una reclamación contra el administrador concursal derivada del activo concursal, sino que aún posee beneficios que el administrador concursal pronto reclamará de vuelta.
Aquí todos los comentarios son completamente correctos, tampoco recomendaría a nadie empezar una batalla sin asesoramiento en derecho concursal y sin un seguro de protección jurídica.

La práctica es la siguiente. Tras la segura toma legal de la administración concursal, el administrador concursal presionará primero para el pago de los saldos pendientes al socio contractual (aquí, el promotor) o la devolución de la garantía de finalización.
Si esto no ocurre, porque aún hay defectos pendientes o servicios contractualmente garantizados no cumplidos (aquí, prueba Blower-Door), rápidamente se presenta la demanda de pago.

No comparto para nada esta especulación / suposición: el administrador concursal se representa regularmente a sí mismo, y esto no se interpreta como una negligencia que ponga en peligro el patrimonio que representa. Si pierde con estrépito, ¿y qué?, simplemente tendrá menos para distribuir, pero eso no afectará a su honorario.

Esto vuelve a ser una especulación; si se presenta una demanda judicial de pago, esta será llevada exclusivamente por un abogado contratado, ya que el administrador concursal no está facultado para presentar una demanda ante un tribunal, aunque casualmente posea la competencia profesional. Pero esto va más allá y no es relevante aquí.

El OP tiene, básicamente, solo dos opciones:
- Pagar todas las reclamaciones pendientes, devolver la garantía de finalización y realizar la eliminación de los defectos por cuenta propia,
o
- No efectuar más pagos, documentar los defectos y bajo ninguna circunstancia repararlos por sí mismo, contratar a un abogado y entrar en un litigio.

En mi caso, elegí la segunda opción; al final hubo un acuerdo judicial. Tras la liquidación de los honorarios de abogado (en un acuerdo, el demandante/demandado asume sus propios honorarios), pude cubrir parcialmente los costos de eliminar los defectos, pero no más.
Por esta experiencia, hoy no seguiría ese camino. Si la suma de los defectos / servicios pendientes aún está en un rango de cuatro dígitos, tragaría ese sapo. Un litigio dura años, cuesta innumerables nervios y mucho tiempo de vida.

Como conclusión de este largo caso judicial, contraté para mi siguiente proyecto de construcción un seguro de protección jurídica para el promotor, que también cubre la construcción nueva. Solo puedo recomendarlo, aunque ayuda solo parcialmente.

Debería estar claro para todos que mis experiencias no constituyen asesoramiento legal. Solo puedo contar lo que personalmente viví y esperar que esto ayude al OP o a otros lectores interesados a tomar sus propias decisiones.

El OP tiene básicamente solo 2 opciones:
- Pagar todas las deudas pendientes, devolver la fianza de finalización y hacer la reparación de los defectos por cuenta propia
o
- No realizar más pagos, documentar los defectos y en ningún caso repararlos uno mismo, contratar un abogado e iniciar un proceso judicial.

En mi caso elegí la segunda opción, al final se llegó a un acuerdo judicial. Después de deducir los costos legales (en un acuerdo cada parte asume sus propios gastos legales), pude cubrir parcialmente los gastos de reparación de los defectos, pero no más.
Por esta experiencia, hoy no volvería a tomar este camino. Si la suma de los defectos/servicios pendientes está aún en un rango de cuatro cifras, tragaría el sapo. Un litigio dura años, cuesta nervios infinitos y mucho tiempo de vida.

Como resultado de este caso legal que duró varios años, contraté para mi siguiente proyecto de construcción un seguro de protección jurídica para el propietario que también cubre nueva construcción. Lo puedo recomendar, aunque solo ayuda de forma limitada.

Gracias por el informe de experiencia, para mí es muy valioso. Ya hemos rechazado la petición de pagar el saldo pendiente debido a defectos abiertos, el administrador provisional de insolvencia solo respondió que no es responsable de la reparación de defectos. Nada más. Es decir, tan pronto como se abra el procedimiento de insolvencia formal, probablemente nos llegará una carta con una demanda de pago.

También contratamos un seguro de protección jurídica para el propietario antes de la construcción y, bueno, lamentablemente acabo de descubrir que el área legal "Insolvencia" está excluida :-(.

También contratamos un seguro de defensa jurídica para propietarios antes de la construcción, y bueno, lamentablemente acabo de descubrir que el área legal de "insolvencia" está excluida :-(.

Eso es muy malo, ¿qué seguro es ese? Con la ÖRAG no está excluido.