Constelación comunidad de propietarios/financiación

Hola a todos,

tengo algunas preguntas sobre mi/nuestra obra en cuanto al impuesto de adquisición de inmuebles, pero también sobre contratos y financiamiento.

Sobre el proyecto:

Lugar: Bielefeld
Plan de desarrollo: (Parcial) zona comercial
Objeto: edificio plurifamiliar con comercio y sótano

La casa debería "verse" de la siguiente manera:

El sótano y la planta baja serán usados con fines comerciales. La mitad del primer piso y del ático será mi vivienda (aprox. 145 m²) además de una gran terraza en el techo del garaje y algo de jardín.
La otra mitad del primer piso y ático serán pequeñas unidades de vivienda que se alquilarán.

La comunidad de promotores está formada por mí, mi padre y su socio (Peter). Los dos quieren ubicar una empresa en la parte comercial.
El terreno donde se construye pertenece en una mitad a Peter y en la otra mitad a un tercero no involucrado.
Para ahorrar el impuesto de adquisición, mi padre y yo queremos comprar la mitad que pertenece al tercero no involucrado y así solo pagaremos impuesto por esa parte.

La construcción será en principio llave en mano por una empresa. Sin embargo, haremos una importante contribución propia (mi padre es autónomo en el sector de elementos de construcción). Además, en mi vivienda planeo hacer aún más trabajo propio para terminarla.

¿Es esto entendible hasta aquí?

Ahora a mi problema...
Originalmente no quería formar parte de la comunidad de promotores, porque temo una posible quiebra con la que tendría que responder de forma solidaria y conjunta con mi patrimonio. Sin embargo, quiero ahorrar el impuesto de adquisición por un valor de más de 11.000 EUR.
Se espera que mi vivienda cueste unos 180.000 EUR una vez terminada.

¿Existe alguna posibilidad de ahorrar el impuesto de adquisición y al mismo tiempo no ser parte de la comunidad de promotores?

Si formo parte de la comunidad, solo podría hacer el financiamiento junto con los otros dos y no, como planeaba, de forma individual, ¿verdad?

¿Sería posible hacer una declaración de división antes del inicio de la obra y asegurar el financiamiento a través del registro hipotecario de mi vivienda?

Espero que todo haya sido medianamente comprensible...

Saludos cordiales
Andy

Hola Andy,

Originalmente no quería pertenecer a la comunidad de propietarios, ya que tengo miedo de una posible quiebra, con la que luego respondería solidariamente con mi patrimonio.

No lo entiendo – tú no eres el contratista.

¿Habría alguna forma de ahorrar el impuesto de transmisión de bienes inmuebles y al mismo tiempo no ser parte de la comunidad de propietarios?

"¿Lávarme la piel pero no mojarme?" Más bien poco...

Si debo pertenecer a la comunidad de propietarios, ¿solo podría hacer una financiación con los otros dos y no, como había planeado, solo para mí?

¿Por qué? Puedes financiar tu parte; no es tan inusual. Solo es necesario documentar legalmente tu parte de la casa sin objeciones.

Saludos, experto en construcción

No lo entiendo - tú no eres el contratista.

Bueno, pero si ya aparezco en el registro de la propiedad, difícilmente puedo decir que solo este apartamento mío será pagado por mí y el resto no, ¿verdad? Una comunidad de propietarios suele ser una GbR que - en cuanto a responsabilidad - responde de forma conjunta y solidaria.

"¿Lávame el pelaje, pero no me mojes?" Más bien no...

Entendido

¿Por qué? Puedes financiar tu parte; no es tan inusual. Solo es necesario documentar legalmente tu participación en la casa sin objeciones.

¿Cómo podría ser esa documentación? ¿Sería una declaración de división anticipada basada en los planos del arquitecto?

Antes que nada - no puedo ofrecer asesoramiento legal aquí, esto está reservado exclusivamente a las profesiones consultoras en Alemania.

Bueno, pero si ya estoy inscrito en el registro de la propiedad, difícilmente puedo decir que solo este apartamento mío es pagado por mí y el resto no, ¿verdad? Una comunidad de propietarios generalmente es una GbR que, en cuanto a la responsabilidad, responde de manera conjunta y solidaria.

Entonces todas las construcciones, que se hicieron con el propósito de crear departamentos en propiedad/viviendas adosadas o algo similar, serían automáticamente una GbR; ilógico, ¿no?

Si emprenden la obra, tienen un contratista general/empresa constructora o un gerente de construcción. Por lo tanto, deben asegurarse de elegir al correcto. Para ello es útil revisar al socio de construcción, el tipo de contrato que tiene, pedir referencias. ¡Presten atención a las garantías! Por supuesto, lo mismo aplica para tus socios en la construcción de la casa; deben ser solventes comprobables.

¿Cómo podría ser esa documentación? ¿Sería una declaración de división anticipada basada en los planos del arquitecto?

Para tu financiación necesitas los planos de tu parte del proyecto, los volúmenes y, por supuesto, el precio. La división real será después; ¿habrá un contrato notarial?

Saludos, experto en construcción

Entonces, todas las BV que se construyan con el propósito de crear ETWen/RH o similares serían automáticamente una GbR; ilógico, ¿no?

Bueno, en realidad no. Es una forma de empresa libre. Así lo indica, entre otros, Wikipedia...

Necesitas para tu financiación los planos de tu parte de la obra, las cubaturas y, por supuesto, el precio. La división real viene después; ¿no habrá un contrato notarial?

Sí, habrá un contrato notarial. Pero ¿dónde inscribe el banco su crédito? ¿En el registro de la propiedad, donde estoy con otros dos que también quieren inscribir hipotecas? Eso no les resultaría muy atractivo.

Bueno, en realidad no. Es una forma de empresa libre. Así lo dice, entre otros, Wikipedia...

Con Wiki siempre debes tener cuidado; los artículos no están verificados.

No es la primera vez que hago esto. Tu padre y "Peter" por supuesto tienen un negocio; por eso no te conviertes automáticamente en socio de esta empresa solo porque compres una parte del edificio nuevo. Seguramente hay cosas importantes a tener en cuenta, pero eso te lo puede explicar mejor tu asesor fiscal; el foro o sus usuarios no pueden dar este tipo de asesoramiento.

¿Pero dónde anota el banco su crédito? ¿En el registro de la propiedad, en el que estoy junto con otros dos que también quieren inscribir hipotecas? Eso sería poco atractivo para ellos.

Seguramente los banqueros aquí te lo responderán.

Saludos, experto en construcción