Confusiones de una financiación de construcción

Hola a todos
Voy a construir. Me dirigí a un asesor independiente (pequeña empresa) para la financiación. Lamentablemente, la comunicación dejó mucho que desear de vez en cuando. Pero como nuestro constructor nos los había recomendado, lo pasamos por alto.
Mi pregunta específicamente es sobre un préstamo bancario que necesito para la construcción de la casa. Monto: 155000€. El asesor me ofreció un contrato de ahorro para vivienda sobre esta suma, y me lo explicó como algo evidente y obligatorio.
Debido a la creciente insatisfacción, acudí a un segundo asesor (gran banco alemán en línea). Él dijo que el contrato de ahorro para vivienda es una estafa pura, y también me presentó una oferta de condiciones.
Entonces, primera pregunta: ¿el contrato de ahorro para vivienda es una estafa pura o tiene algún sentido?
Segunda pregunta: el primer asesor me derivó a un banco, el segundo a otro banco, pero la misma empresa principal, solo en otra ciudad, pero todo cerca de mí. El primer proveedor cobra un 0,9 % de interés más caro que el segundo, quien también dijo que el contrato de ahorro para vivienda es una estafa. ¿Cómo puede ser eso?
Le planteé la pregunta al segundo asesor y dijo que probablemente el otro banco paga comisiones más altas a los intermediarios, pero que ellos, como gran banco alemán en línea, no se ven afectados por las diferentes comisiones y por eso quizás tomarían decisiones más a favor del cliente.
Me interesaría mucho conocer vuestra opinión.

P.D. El asesor A me dijo que todo sería definitivo y se pondría en marcha solo cuando tuviera la aprobación de la financiación, de repente me llega el certificado del contrato de ahorro para vivienda a casa; al preguntar al respecto, dijeron que no podía ser, que aún estaría en su escritorio; poco después dijeron "Ups, ya enviado, pero no es tan grave, se puede devolver".
¿Se puede realmente devolver? Porque según el asesor B yo ni siquiera lo necesito, además mi asesor actuó en contra del acuerdo y con la mejor oferta del asesor B, de todos modos no quiero cerrar nada con el asesor A ni con el banco que él me recomendó.

Muchas gracias

Hola Mariella

pues necesitaría un poco más de información para poder darte un consejo...
Sobre todo las tasas de interés, el plazo fijo de interés, la amortización inicial y la duración total son interesantes en este caso.

Cuanto más corto sea el plazo fijo de interés, más bajos son los intereses.
Si la oferta del banco B tiene un plazo fijo de interés de 10 años (¡Atención! Solo es mi suposición) entonces no me sorprenden en absoluto los 0,9% de diferencia. Pero, ¿qué harás dentro de 10 años? ¿Podrías seguir pagando el crédito si los intereses vuelven a estar entre 6 y 9%?

Con la variante A (Bausparvertrag (Bausparvertrag)) aseguras los intereses durante toda la duración. Claro que un contrato de Bausparvertrag cuesta comisiones de apertura. Pero si uno quiere seguridad, tiene que pagar algo por ello.
Yo mismo también he elegido un modelo con Bausparvertrag. He calculado que este modelo es el mejor para mí si los intereses dentro de 10 o 20 años superan el 5,5%. Si luego están por debajo de eso, he tomado la decisión equivocada; si están por encima, he hecho todo bien.

Sin embargo, ya hay algunos bancos que ofrecen plazos fijos de interés de hasta 30 años incluso en préstamos "normales"...

Pues sin más información lamentablemente no se puede decir mucho sobre tu caso específico...

bei dem besseren Angebot von Berater B, werde ich ja eh nichts über Berater A und seine vermittelte Bank abschließen wollen.

hm - si ya recibiste el documento del Bausparvertrag, me pregunto si no habrás cerrado algo ya...
Y entonces será prácticamente imposible salir de este contrato en los próximos 10 años...

Saludos
Micha :cool:

Los contratos de ahorro para vivienda suelen ser al principio más caros que los préstamos con cuota fija normales.
Por lo general, hay comisiones de apertura de alrededor del 1% del monto del ahorro para vivienda.
No se amortiza el préstamo a vencimiento, sino que siempre se pagan intereses sobre la suma total del préstamo.
Y sobre los importes aportados en el contrato de ahorro para vivienda sólo se recibe un pequeño interés por el saldo.
Sólo después de la cancelación del préstamo (probablemente en unos 10-15 años) por parte del ahorrador se obtiene un buen interés del préstamo para vivienda.

Mientras que en el préstamo con cuota fija, después del periodo de tipo fijo (10, 15, 20 años) se reciben los intereses que rigen en el mercado entonces, que probablemente serán más altos, en el crédito para vivienda se tienen intereses definitivamente más bajos. La ventaja de los contratos de ahorro para vivienda radica así en la seguridad a largo plazo del interés.

Sin embargo, en el préstamo con cuota fija con las mismas cuotas totales, debido a los menores costes, ya se ha amortizado bastante más hasta entonces. Ahora depende de cuán alto suba el tipo de interés. Cuanto más alto sea el tipo de interés futuro, más se hará rentable el préstamo para vivienda.

Si ahora se toma un préstamo con cuota fija con un tipo fijo largo (>=20 años), puede ser que al principio los intereses sigan siendo mejores que en el crédito para vivienda y que después del periodo de tipo fijo quede una suma restante tan baja que un crédito para vivienda nunca será rentable, sin importar cómo evolucionen los intereses.

Pero como ya dijo Micha:
Parece que ya has firmado un contrato. Es cuestionable si podrás salir de él.

Hey entonces lo haré más preciso. Proveedor A: pequeña empresa de 2 personas que me conecta con la KSK Colonia. Tasa de interés 3,5 Proveedor B: comdirect (mi banco principal) me conecta con la KSK Düren. Tasa de interés 2,6 Números, datos, hechos,... todo igual, realmente los mismos contratos con datos diferentes. Fijación de interés por 10 años. Con estos números, en A pagaría 180€ más al mes. Eso son 21000. Ya tengo un contrato Riester-Bauspar en curso, proveedor A lo sabe, si deposito esos 180€ durante los próximos diez años, también tendré asignación y obtendré un préstamo más barato que la tasa de renovación. O puedo amortizar al 3% en lugar del 2% y tener la misma cuota en B que en A y menos préstamo después de 10 años. Puedo cancelar el contrato de ahorro para vivienda de hecho.

PS. en los próximos 10 años, aunque suene mal y no se deba gastar dinero que no se tiene, habrá una pequeña herencia.

Lo siento Marriella, para comparar ofertas debes publicar todo o calcularlo tú misma.

Yo hago para eso una tabla de Excel.

Préstamo de amortización fija
Columna
A Importe del préstamo al inicio del mes
B Cuota
C Intereses
D Amortización
E Saldo del préstamo al final del mes

A1
Importe del préstamo en €

B1
Cuota en €

C1
=A1*tasa de interés/100/12

D1
=B1-C1

E1
=A1-D1

A2
=E1

B2
=SI(A2+C2 (Nota la función Si es solo para que la última cuota deje el préstamo en cero y no en negativo. Simplificado también funcionaría =B1)

C2
=A2*tasa de interés/100/12

D2
=B2-C2

E2
=A2-D2

Después puedes marcar la segunda fila y arrastrar hacia abajo desde el punto en la esquina inferior derecha de la selección.
Entonces verás cómo evoluciona el préstamo, puedes jugar con las tasas de interés después del período fijo.
Si juegas con la tasa de interés, no olvides arrastrar la casilla hacia abajo de nuevo, si no, solo cambiarás la tasa de interés para ese mes.

Para la variante de ahorro con préstamo para vivienda siempre hago 2 tablas.
1. El préstamo sin amortización
Ahí pongo la cuota igual de alta que los intereses.

2. el ahorrador para vivienda
Para el ahorrador para vivienda reajustas la tabla para que se sumen el pago y los intereses del saldo.
Solo cuando el ahorrador para vivienda liquida el préstamo sin amortización, vuelves a usar la tabla del préstamo de amortización fija.

Si ahora haces otra columna con la suma de la cuota y la suma del pago del ahorro para vivienda, tienes la carga total y puedes compararla directamente con el préstamo de amortización fija.