Colonia - Determinar el valor del terreno con expectativa de construcción

¡Hola!

Estoy interesado en una oferta de terreno que se comercializa como [Bauerwartungsland].

1206 m² por 310.000 € = 257 € / m²

El valor del suelo en la zona adyacente ya urbanizada es de 580 € / m²

Dado que en Colonia hay una escasez crónica de suelo edificable, la ciudad tiene presión en consecuencia y la implantación del área está concretamente en discusión, considero que el riesgo de que no pase nada aquí es manejable. Pero también puede tardar 10 años, si se tiene mala suerte.

Para mí la pregunta es si se puede decir aproximadamente con qué descuento respecto a un terreno edificable clásico es normal aquí. Me gustaría evaluar la idoneidad del precio de la oferta.

Buena suerte Oliver

Hola Oliver,

La valoración de terrenos con expectativas de desarrollo es relativamente difícil, el rango va desde aproximadamente el 10-60% del valor de un terreno listo para construir, probablemente también se puedan encontrar valoraciones hasta del 70%.

Todo depende de la evaluación aproximada de la probabilidad de que se convierta en suelo urbanizable, así como de varios factores que afectan el valor, por ejemplo, qué tan avanzados están los planes previos. Según lo que describes, deberían ser al menos el 30%.

Sin embargo, para la zona puede que ya exista un valor estándar del suelo en BORIS.NRW o bien puedes obtener o encargar un informe al comité pericial de la ciudad de Colonia.

Para lectura personal puedes buscar lo siguiente en Google:

[*]WertR (Wertermittlungsrichtlinie)

[*]WertV (WE-Verordnung)
[*]BORIS.NRW (Bodenrichtwertkarte NRW)
[*]Gutachterausschuss Stadt Köln

Atentamente
Dirk Grafe

Hola Dirk,

gracias por tu declaración.

Entonces parece que el precio está bien; el valor del suelo justo al lado (a menos de 5 metros del terreno) es conocido. No puedo imaginar que difiera mucho y si acaso, tal vez un poco al alza, podría imaginarlo.

Hoy tuve suerte, pude hablar tanto con las propiedades como con el departamento de planificación de la ciudad de Colonia. La zona de nueva construcción está siendo fuertemente promovida y adelantada por un único inversor. Por supuesto, siempre hay incógnitas, pero me han transmitido que un tiempo de espera de 10 años es irrealistamente largo. Sin embargo, tampoco se podrá construir hoy ni mañana, ya que aún no se ha elaborado un plan urbanístico. Entendí del responsable que es muy probable que empiece en unos tres años. Se considera realista la suposición de que en cinco años las casas estén terminadas.

En conjunto, un tiempo límite pero todavía manejable. Habrá que ver. Que allí nunca se pueda construir o hasta dentro de 10-20 años parece muy poco probable. Claro que queda un riesgo, pero no veo una apuesta arriesgada. Ya veremos....

Sin embargo, debes tener cuidado o calcular correctamente.

En el precio del terreno con expectativa de construcción no están incluidas las urbanizaciones - para volver a vender el terreno como objeto de especulación en 3-5 años, éste debería:

[*]Estar, tal como está, óptimamente urbanizado según el plan de desarrollo o ser fácilmente divisible en supuestamente parcelas más pequeñas, de modo que se pueda construir en él de inmediato. Para ello ...

[*]... debes pagar/incorporar los costos proporcionales de urbanización para la canalización y llegar a un acuerdo con el inversor, ya que creo que no solo se van a replantear 1206 m² allí - el inversor avanza el dinero para la elaboración del plan de desarrollo o bien lo hace la ciudad de Colonia. Pero nadie hace eso gratis.
[*]Además, sobre tu parcela se "restará" proporcionalmente área vial como parte de un procedimiento de redistribución o tendrás que compensar por el valor del área urbana de la calle.

Lo mismo se aplica si quieres construir tú mismo, por lo que tu ganancia personal por la compra es significativamente menor que la diferencia entre el precio de compra y el valor catastral esperado para terreno edificable.

O dicho de otra manera: solo cuando el terreno con expectativa de construcción se desarrolla a través de la etapa de "terreno en bruto" hasta convertirse en terreno urbanizable, puede alcanzar en el mercado el precio pronosticado. Sin embargo, este desarrollo cuesta dinero - la pregunta es cuánto te costará para la parcela en cuestión. Y, sobre todo, dónde se encuentra tu parcela en el plan de desarrollo.

A primera vista suena tentador, pero para los profanos es casi imposible prever los costos posteriores; además, entras en una lucha directa con el inversor. Si él compra 20,000 m² y elabora el plan de desarrollo, ¿qué probabilidades crees que hay de que tus intereses sean considerados óptimamente?

Saludos cordiales
Dirk Grafe

Eso suena tentador a primera vista, pero para los legos es difícil prever los costos posteriores; además, te enfrentas directamente con el inversor. Si él compra 20.000 m² y elabora el plan de desarrollo urbano, ¿cuánto crees que tus intereses serán considerados de manera óptima?

Tienes toda la razón. Probablemente ni siquiera sea una opción para empezar. Aún así, me interesa saber qué pasaría, según la situación que describiste, si alguien comprara este terreno y el inversor comprara el resto, digamos, de 20.000 m². El inversor elabora el plan de desarrollo urbano, es decir, podría simplemente planificar allí un área de juegos o algún espacio no utilizable para casas. ¿Qué pasaría después? Aunque no podría construir una casa en "mi" terreno, nadie podría obligarme a construir allí un área de juegos. ¿Qué crees que pasaría?

Gracias por dejar claro que no vale la pena seguir con esto.

La pregunta es fácil de responder:

Tu terreno entra en la masa total a planificar con un valor x. Luego recibes en otro lugar, deducida la parte correspondiente a calles y áreas públicas, una compensación de valor en forma de suelo urbanizable o, si prefieres, dinero (equivalente al valor del suelo urbanizable, es decir, incluyendo la creación de valor).

La adquisición no es necesariamente insensata, solo queda la pregunta de qué planeas hacer con ello y si tienes claras todas las eventualidades. Sin planes, etc., esto tiene poco sentido y para finalmente generar creación de valor, se debe cuidar (y poder cuidar) una superficie así.

Atentamente
Dirk Grafe