Compra de terreno ahora y construcción de casa en 1-3 años - consejos de financiamiento

Hola a todos,

mi esposa y yo hemos encontrado un terreno que nos gustaría comprar o que vamos a comprar.
Queremos construir en él en 1 a 3 años, aunque el plan de tiempo aún no está del todo claro...

Me gustaría que nos dieran consejos e ideas sobre la financiación o la estrategia al respecto.

Yo, 32 años, 3000 netos incluyendo coche de empresa
Mi esposa, 26 años, doctoranda, 2000 netos con un 65%, a partir de finales de 2024 al 100% y probablemente con una clasificación más alta en el sector público
Alquiler actual: 740€ con gastos incluidos
Capital propio 150.000€
Capital disponible en la familia: 75.000€
Posibilidad de gravar el terreno y la casa de los padres como garantía

Terreno:
1.500 m² con valor orientativo de 450€, no divisible, con plan de urbanismo
320.000€ más 43.000€ de gastos accesorios

Casa:
Aún sin planificar, pero pensamos en un presupuesto de 450.000€ para ello.
Queremos aportar trabajo propio, especialmente porque en la familia hay varios trabajadores especializados (ventanas, obras subterráneas, electricidad) y nosotros mismos somos habilidosos con las manualidades.

Hemos hablado con varios financiadores sobre el terreno y todos ofrecen un préstamo clásico con casi un 4% o una combinación de préstamo sin reembolso más contrato de ahorro para vivienda.

Nuestras preocupaciones son la vinculación a un banco con un contrato tan "largo" debido a la carga sobre nuestro terreno. Sobre todo porque la financiación de la casa la abordaremos más adelante.

¿Es conveniente reunir todo el capital y posiblemente también obtener un crédito sobre el terreno de mis padres para poder comprar el terreno sin banco y sin carga?

¿Cuál sería vuestra idea o recomendación para nosotros?

¡Gracias y saludos!

¿Planean su tiempo libre con [Kindergeld]?
¿De qué tamaño debería ser la casa?
Podría ser justo entonces
… 225.000 capital propio en
360.000 terreno
450.000 casa
= 810.000 - 225.000
585.000 a financiar con 4% = 1.950 intereses al mes y 975 amortización al 2%, es decir, la carga mensual es de casi 2.800 eur

Actualmente no hay planes fijos para tener hijos, pero uno es ciertamente posible.

Tamaño de la casa aproximadamente entre 120 y 150 m². En eso, lamentablemente, aún no tenemos ningún plan.

Somos muy conscientes de que va a estar justo de tiempo. Por eso, hemos pospuesto un poco la construcción de la casa.
Tenemos la suerte de que nuestra familia puede y va a ayudarnos un poco, por eso también está el capítulo de la familia y la posibilidad de eventualmente cargar la hipoteca sobre la casa de los padres.

Nuestra pregunta es, precisamente en esta configuración, ¿con qué estrategia se deberían abordar los dos proyectos escalonados en el tiempo?

¿Se han hecho calcular por el banco a qué cuota llegarían actualmente con la casa? 1-3 años no es mucho tiempo. 1 año pasa rápido hasta que se planifica la casa y se empieza. No se sabe qué harán los precios y las tasas de interés. Si las tasas siguen subiendo, quizás sea mejor construir antes. No sé cómo evolucionarán sus salarios en los próximos años, pero deberían estar seguros antes de comprar el terreno de que podrán financiar la casa. Cargar la casa de los padres también puede salir mal, sobre todo si la financiación ya es ajustada. Eso lo pensaría bien. ¿No hay un terreno más pequeño que puedan comprar?

Considerando el perfil que habéis descrito, normalmente os habría recomendado construir ahora una casita pequeña que os sirva con el primer hijo y el segundo aún pequeño, y en unos diez años abordar la construcción de la segunda casa. Sin embargo, el tamaño del terreno me hace desistir de ello y variar la estrategia: construir una casa con planta baja llave en mano y una reserva para ampliar en ático/primer piso. Por ejemplo, en la planta baja con una habitación de invitados que, cuando llegue el K1, sirva provisionalmente como habitación infantil, para luego ir ampliando sucesivamente el ático/primer piso. Sea en (parte de) autoconstrucción o como segunda fase llave en mano, ambas opciones son posibles.

En todo caso, os aconsejo "construir ahora" (podéis contactar conmigo para ello), ya que esperar actualmente no es una opción sensata. Si vais ahora al arquitecto, solo será posible mudarse en 2025 debido a los plazos de entrega y a la disponibilidad de los oficios, y perder más tiempo es completamente innecesario. Tras el escolítido de la corteza, el coronavirus y Putin, vendrán otras cosas que encarecerán continuamente la construcción. Y vuestra situación de capital propio ya es suficientemente favorable, por lo que no puedo comprender

Das es leider knapp wird, ist uns leider sehr bewusst. Aus dem Grund haben wir den Hausbau auch noch etwas nach hinten verschoben.

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Kinder sind aktuell nicht fix geplant, aber eins ist sicherlich möglich.
Hausgröße etwa 120 bis 150qm. Da sind wir in Gedanken leider noch bei keiner Planung.

Esa es una dimensión buena y razonable, que no contamina el terreno con una casa inapropiadamente pequeña. Por tanto, hablamos de unos 100 m² (en el caso de "un piso y medio") o bien 75 m² (en el caso de la "villa urbana") en la planta baja (excluyendo el cuarto técnico, que puede ubicarse también en el ático/primer piso). Con mucho gusto os apoyaré en la estrategia exacta de realización.

Esperar cuesta tiempo y dinero, y la casa puede crecer con la planificación familiar. Eso no es ninguna brujería ;-)

Nuestras preocupaciones son la vinculación a un banco con un contrato tan "largo" debido a la carga sobre nuestro terreno. Especialmente porque la financiación de la casa la abordaremos más adelante.

Nuestra pregunta es, precisamente en esta constelación, ¿con qué estrategia se abordan los dos proyectos escalonados en el tiempo?

Conclusión de mi aporte #5: eliminen a mi parecer el error de pensar en la división de la financiación del terreno/casa y el problema que básicamente se crea uno mismo se disolverá. Aborden la casa para la pareja o la pareja con niño pequeño sin retrasos artificiales y déjenla crecer con la familia.