Compra de casa al promotor - documentos necesarios

Hola a todos,

actualmente estamos interesados en la compra de una casa adosada en Berlín. Sin embargo, todavía hay algunas preguntas pendientes, para cuya aclaración me gustaría contar con su ayuda.

Sobre la situación:

[*]Queremos comprar una casa adosada de un promotor (relativamente pequeño), sobre el que no se encuentra mucha información en internet.
[*]La casa adosada forma parte de un complejo más grande (compuesto por dos fases de construcción) en el sur de Berlín/en la frontera con Brandeburgo.
[*]La primera fase de construcción está a punto de finalizar. La casa que queremos comprar está en la segunda fase y actualmente en construcción.

Hemos visitado una casa idéntica, que se encuentra en la primera fase y ya está terminada.
La casa nos gustó mucho, lo cual no ocultamos. La vendedora quiso que firmáramos inmediatamente después de la visita un acuerdo de reserva (incluyendo un pago anticipado del 1 % del precio de compra). Le pedí un tiempo para reflexionar y nos despedimos. ¿Comprar una casa de manera espontánea? No, gracias...

En los documentos que nos proporcionó junto con el acuerdo de reserva, los planos y el contrato tipo de compra, también se incluye una descripción de la construcción.

En esta descripción aparece literalmente:
- "La ejecución de la construcción tiene en cuenta las normas DIN y las disposiciones legales aplicables (...)".

Además, hay algunas informaciones sobre las distintas fases/elementos de construcción (trabajos de tierra, cimentación, sótano, techo, ventanas, puertas, etc.). Sin embargo, falta una descripción detallada de qué material se utiliza en cada parte de la casa (ladrillos para las paredes, tuberías, instalaciones eléctricas, sistema térmico, etc.). No se especifica a qué normas DIN se refiere.

Para poder mostrar los documentos a un experto antes de la compra, pregunté a la vendedora por un plan detallado de la construcción y todos los demás documentos autenticados mencionados en el contrato tipo de compra. Pensé mostrar los documentos a) a un abogado y b) a un ingeniero. Así sabría si el contrato de compra no tiene trampas y si el precio de compra es adecuado teniendo en cuenta los materiales empleados.

Sin embargo, la vendedora dijo que me entregaría estos documentos solo después de firmar el contrato (¿LOL?).

Su justificación: no se trata de un contrato de obra, sino de un contrato de promotor conforme a la ordenanza de agentes inmobiliarios y promotores.
Y TEXTO LITERAL: "Si empiezan así, realmente pierdo las ganas de venderle la casa. Seguro que se estará todo el tiempo aquí y querrá supervisar la obra."

Nos despedimos amablemente y nos fuimos sin decir una palabra más.

¿Quién compra una casa por medio millón sin saber qué hay dentro?
¿Es normal que el promotor entregue los documentos solo después de firmar el contrato? ¡Eso es comprar gato por liebre!
¿Y qué hay de su argumento sobre contrato de promotor vs. contrato de obra?

Muchas gracias de antemano.

Intentad localizar a los compradores de las casas del primer tramo de la construcción. Sin embargo, en general, debéis tener claro que una casa de un promotor inmobiliario no es lo mismo que construir una casa con un arquitecto. No son tan fáciles de sonsacar y mucho menos quieren que se les moleste durante la construcción. En la descripción de la obra debería estar indicado lo que vais a obtener, pero por lo general no incluye un listado de materiales ni tampoco un plan de obra detallado, eso se recibe solo después de firmar, si es que se recibe. El contrato de compra ya lo realiza el notario, ¿correcto? Como mucho se firma previamente un acuerdo de reserva y no un contrato de compra.

Aunque no es tu pregunta, atención: las casas modelo están llenas de mejoras, es decir, aumentos de equipamiento. Pidan que les digan el precio desde cualquier posición.

Luego me doy cuenta de que el material de las tuberías, etc., no se menciona necesariamente, sí las paredes interiores y exteriores.

- "La ejecución de la construcción cumple con las normativas DIN y las regulaciones legales de construcción aplicables (...)".

No podría ser más evidente. Dicho de otro modo: el estándar no es un gramo más de lo que se exige para un edificio aprobable.

Su justificación: no se trata de un contrato de obra, sino de un contrato de promotor inmobiliario según la ordenanza de agentes inmobiliarios y promotores. Y O-TONO: "Si empiezas así, realmente pierdo las ganas de venderte la casa. Seguramente estarás constantemente encima queriendo supervisar la construcción."

Tiene razón.

El negocio de promotores es algo así como una "venta en corto" de una propiedad que generalmente aún no está terminada en el momento de la venta. Eso no es una "casa", sino un "terreno con casa". Desafortunadamente, muchos compradores no entienden que en ese caso no son constructores individuales (y en realidad: ni siquiera constructores, sino compradores).

Una casa modelo no tiene que reflejar qué equipamiento se recibe. Las casas vendidas en la fase de construcción anterior (y la satisfacción de sus compradores, también con la forma de hacer negocios) deberían ser "representativas" de lo que les espera.

Las casas "idénticas" típicamente se construyen en la segunda fase de construcción como en la primera. Sin embargo, puede que en aquella se haya construido conforme al reglamento de ahorro energético 2014 y ahora se haya cambiado la estructura de las paredes. O que en paredes interiores no portantes se cambie entre muro de ladrillo y pared de entramado, o que esta vez trabaje otro instalador de calefacción, o que se haya cambiado el diseño de los interruptores de luz. Un promotor inmobiliario no denostado no va a poner solo barracones en la segunda fase si ha trabajado bien en la primera.

¡¿Se compra uno el gato en el saco?!

No se puede explicar "Bauträgerhaus" de forma más corta
Pero pueden ser gatos realmente impecables, aunque en realidad se venda el saco

Aunque no es tu pregunta, cuidado: las casas modelo están llenas de mejoras, es decir, ampliaciones del modelo. Que te digan el precio desde cualquier posición.

Luego se me ocurre que el material de las tuberías, etc., no siempre se menciona, pero sí las paredes interiores y exteriores.

para los servicios adicionales hay un listado separado con precios exactos.

Intentad localizar a los compradores de las casas de la primera fase de construcción. Básicamente, debéis tener claro que una casa de un promotor no es construir una casa con un arquitecto. No se dejan ver tan fácilmente sus cartas y mucho menos quieren que los molesten durante la construcción.
Sin embargo, en la descripción de la construcción debería estar lo que se recibe, pero normalmente no incluye un listado de materiales ni tampoco un proyecto ejecutivo, que solo se recibe después de firmar y si acaso. El contrato de compra lo hace el notario, ¿correcto? Como máximo se firma antes un acuerdo de reserva y no un contrato de compra.

Sí, el contrato de compra se hace ante notario.

Muchas gracias por la primera información respecto a la documentación. Acabamos de llegar a casa de la cita hace un momento. Mientras tanto he buscado un poco en Google qué documentos deberían entregarse como mínimo.

No hay un certificado energético entre los documentos. La nota simple registral es del año 2010. He leído que la nota no debería tener más de tres meses de antigüedad.

Tampoco quiero ir con documentos incompletos al abogado o al ingeniero civil y luego tener que pagar dos veces....