Consulta previa de construcción / desviación - ¿cómo funciona?

Hola a todos,

estamos en la fase de planificación en Baviera, y hay un problema:
existe un plan de desarrollo urbano (1986): sólo se permite un tipo de tejado a dos aguas con un mínimo de 38 grados. Pero cerca hay también un par de casas con tejados a dos aguas más planos (unos 22 grados), así es como nosotros también querríamos construir. Por supuesto, estamos hablando con esos propietarios para saber cómo consiguieron la aprobación.
He contactado brevemente con la oficina de urbanismo, me dijeron que hay que presentar una solicitud para una desviación del plan de desarrollo urbano.
¿Cómo se continúa entonces con la planificación de la construcción y el contrato de obra?
1. Mi idea era presentar una consulta previa de construcción, pero luego leí que esta (1) no es vinculante y (2) cuesta y tarda casi lo mismo que el permiso de construcción en sí. Así que aporta poco.
2. Planificar una casa con desviaciones y solicitar un permiso de construcción con desviaciones. ¿Pero qué pasa si no se aprueba?

Lo que más me importa es:
1. el tiempo - no queremos que todo dure varios meses: los precios siguen subiendo y queremos comenzar la construcción lo antes posible.
2. ¿Cuándo se debe firmar el contrato de obra? Si las desviaciones para la casa ya firmada no se aprueban y hay que planificar otra casa (con un tejado clásico a dos aguas), ¿qué pasa entonces con el contrato? Ya se ha firmado para otra casa.
Estoy bastante confundido con los procedimientos y los plazos.

¡Gracias por vuestras opiniones!

Un cordial saludo
NilsHolgersson

Pues estoy bastante confundido con los órdenes y los procedimientos temporales.

Sí, obviamente. De lo contrario, no habrías tenido reservas sobre una inclinación de techo de 38° antes de la planificación.

Lo que realmente me preocupa es:
1. el tiempo - no que todo vaya a durar varios meses: los precios siguen subiendo, y querríamos comenzar la construcción lo antes posible
2. ¿cuándo se debe firmar el contrato de construcción? Si las desviaciones para la casa ya firmada no son aprobadas y se debe planificar otra casa (con un techo a dos aguas clásico), ¿qué pasa entonces con el contrato? Ya se ha firmado otra casa.

1. también es cierto que una planificación apresurada conlleva un considerable potencial de gastos adicionales y
2. un contrato de construcción se firma sobre todo: ¡N.U.N.C.A. de manera impulsiva!

Las preguntas debería poder responderlas tu planificador.

¿Existe un plan de ordenación?

En el Freisteller puede ir rápido pero también puede tardar. No conocemos tu oficina de construcción. Pregúntales cuánto puede durar algo así.

Si no se aprueba como Freisteller, generalmente tarda más, ya que o bien se debe involucrar la LRA o debe decidir el ayuntamiento en la sesión del consejo municipal.

Sí, obviamente. De lo contrario, no tendrías dudas sobre una inclinación de techo de 38° antes siquiera de planificar.

Para la casa de un piso y medio no es problemático, pero con un bungalow el ático quedará más alto que la planta habitable ;)
Por eso a nosotros nos aprobaron varios bungalows con 20 grados aunque el plan de construcción prevé 30-45 grados.

2. ¿Cuándo se debe firmar el contrato de construcción? Si no se aprueban las desviaciones para la casa ya firmada y hay que planificar otra casa (con un tejado clásico a dos aguas), ¿qué pasa entonces con el contrato? Ya se ha firmado por otra casa.

Si firmaste por una casa que no era la correcta, entonces es tu problema salir del contrato, por ejemplo, mediante una rescisión con penalización o un cambio al precio deseado por tu contratista general.
En consecuencia, solo firmaría si tienes una cláusula que te permita salir indemne si no se concede la aprobación. La cuestión es, ¿por qué el contratista general aceptaría eso?

Yo haría lo siguiente en esta situación:
- considerar si una casa dentro del plan de construcción no podría ser bonita también
- al mismo tiempo, consultar cuáles son las posibilidades de obtener una excepción y cuánto tiempo tarda algo así. Eso varía en cada lugar, por lo tanto nadie en el foro puede darte una respuesta sensata para tu municipio.

Gracias a ustedes,
por supuesto, todavía hablamos con el municipio y la empresa constructora.
Una pregunta más: la desviación también debe ser justificada. ¿Existe de alguna manera un argumento razonable (para el municipio) para el cambio de un SD de 45 grados con 50 cm de muro de arranque a un SD de 22 grados con 2 metros de muro de arranque? :) La justificación de "si no, se pierde espacio habitable" no me parece muy inteligente.

Gracias a ustedes,
por supuesto que aún hablamos con el municipio y la empresa constructora.
Una pregunta más: la desviación también debe estar justificada. ¿Existe de alguna manera una argumentación razonable (para el municipio) para el cambio de una pendiente de techo de 45 grados con un remate de 50 cm a una pendiente de 22 grados con un remate de 2 metros? :) La justificación de "si no, se pierde espacio habitable" no me parece muy inteligente.

¿Entonces no son 38 grados fijos?

¿Ya existe algo así con un remate de 2 m en la zona?