Construir una casa en comparación con comprar una casa

Hola a todos,

somos una pareja joven de Baviera y estamos ante una decisión con futuro prometedor.
Actualmente tenemos dos opciones para cumplir el sueño de una casa propia.
Un poco sobre nosotros, actualmente vivimos en un pequeño piso con alquiler de 600€ con gastos incluidos y los dos tenemos empleo fijo.
Mi novia, 27 años, 2400 € netos y yo, 29 años, 3200 € netos, es decir juntos 5600 € y 100 mil € de capital propio.
Actualmente no tenemos hijos, pero están planeados.

Nuestra primera opción sería una demolición con nueva construcción en un terreno familiar.
El terreno tiene unos 420 m² y está en una calle con línea de autobús. Está justo al lado de la familia y se podrían conectar los jardines.
La casa actual es de 1900 y tiene sótano parcial con una bodega abovedada, una reforma no es para nada una opción para nosotros.
En cuanto a la nueva construcción, tendríamos que construir dos plantas completas y un techo a dos aguas con 45 grados.
Queremos aproximadamente 150 m² de superficie habitable. Estamos abiertos tanto a construcción sólida como prefabricada.
Respecto al sótano, queremos conservarlo y posiblemente hacerlo de sótano completo.
Lamentablemente tendríamos que planear una pared cortafuegos por la distancia a las otras casas.
No necesitamos balcón ni nada similar.
Las cocheras están disponibles y las seguiríamos usando tal cual, ya que fueron renovadas a lo largo de los años.

Financieramente nuestro cálculo fue el siguiente:
Pago a la familia por terreno / casa: 30 mil €
Costes de demolición: 25 mil €
Gastos notariales: 5 mil €
Casa 150 m² * 3000 €/m² = 450 mil €
Costes adicionales construcción 10% = 45 mil €
Sótano (difícil de estimar) 70 m² * 500 €/m² = 35 mil €
Cocina: 15 mil €
Área exterior (terraza, entrada, portón): 20 mil €
Reserva para deseos especiales: 20 mil €

Total: 645 mil €
Con un interés de 3.5%, amortización del 2% y 100 mil € de capital propio estaríamos actualmente en 2681 € mensuales sin ayuda KFW.
Nos gustaría construir con KFW 40.

La segunda opción sería comprar una casa adosada.
Esta se encuentra en una zona algo más tranquila del tráfico, a unos 300 m más lejos de la familia.
El terreno tiene solo 304 m².
La casa adosada tiene 20 años, pero está en muy buen estado, tiene sótano completo y 140 m² sin contar el sótano.
La cocina está incluida y fue renovada recientemente. Eficiencia energética C con consumo promedio.
Hay dos habitaciones infantiles y un desván alto ya acondicionado.
El jardín actualmente está en gran parte pavimentado o cubierto con piedras.
Teóricamente se podría entrar a vivir de inmediato.

Total: 475 mil € con gastos de compra y sin renovaciones
Con un interés del 3.5%, amortización del 2% y 100 mil € de capital propio estaríamos actualmente en 1851 € mensuales.

Como nunca hemos construido una casa ni vivido en una casa adosada, agradeceríamos vuestro aporte.

¿Es factible pagar ambas opciones mensualmente y hemos olvidado algo?
Somos muy ahorrativos y actualmente tenemos gastos extras sin alquiler de 1000 € mensuales. El banco también nos ha aprobado la financiación. Según el cálculo doméstico teórico podríamos asumir ambas opciones.

¿Cuánto esfuerzo y coste supone secar un sótano húmedo en una demolición con nueva construcción?

¿Alguien tiene experiencia con la demolición de una casa y puede compartirla con nosotros?

¿Se oye algo de los vecinos en una casa adosada?
Consultamos a los propietarios actuales, negaron que se escuche algo, pero tuvimos la sensación de oír algo. Como tenemos problemas con nuestros subinquilinos, nos gustaría descartar esto.

¡Nos alegraríamos mucho de recibir vuestro feedback y ayuda!

¡Un saludo!

Solo un momento rápido entre puerta y puerta para tus preguntas:

¿Es posible hacer ambas cosas mensualmente y acaso hemos olvidado algo?

¿Posible? Claro que sí. ¿Conveniente? Esa pregunta debes responderla tú mismo, ya que puedes asumir que la nueva construcción será más cara que en tu planificación. Solo el sótano de 70 m² será aproximadamente el doble de caro de lo que has estimado.
Y si quieres pagar cada mes unos buenos 3 mil euros solo por la casa, hay que realmente querer hacerlo. Los niños tampoco hacen que la planificación financiera sea más fácil...

Aparte de eso, me pregunto una y otra vez hoy en día por qué siempre tienen que ser casas tan grandes y ostentosas. 150 m² + sótano completo + áreas bajo techo.
Claro, eso cuesta mucha pasta — una casa bien diseñada de 140 m² sin sótano es financieramente mucho más relajada y la calidad de vida tampoco es peor. Pero bueno, eso viene de la época del dinero gratuito.
Ahorrar en dinero, pero no en espacio dentro de la casa...

¿Cuánto esfuerzo y costo supone secar un sótano húmedo durante una demolición con nueva construcción?

Mucho esfuerzo. Tienes que desenterrar completamente el sótano hasta el suelo. Pero si eso es suficiente o si el agua viene desde abajo es otra cuestión.

¿Se oye algo de los vecinos en una casa adosada?

Puede ser. Puede que no. Nosotros en su momento no oímos nada. 125 m² con cuatro dormitorios (uno en el ático bajo el techo — no es una superficie habitable oficial). Funcionaba perfectamente con dos niños + home office. Sin ruidos molestos de los vecinos. Casa de 2001.

El terreno tiene solo 304 m².
La casa adosada tiene 20 años, pero está en muy buen estado, está completamente sótano y tiene 140 m² de superficie habitable sin contar el sótano.
La cocina está incluida y fue renovada recientemente. Eficiencia energética C con consumo medio.

... justo en la edad en la que pueden aparecer las primeras molestias. Solo 304 m² de terreno para una casa adosada quizá te ofrece incluso más jardín que los 420 m² sobre los que está una casa unifamiliar independiente.

Para mí personalmente, una nueva construcción con esos datos no sería una opción en absoluto. Maldición, declaración incorrecta... debería decir que una nueva construcción de tamaño tan opulento no sería una opción.

20 años deberían ser suficientes. Con una diferencia de 200k, tendería a elegir la casa existente y, si es necesario, pintarla de nuevo.

¿Por qué no se considera una renovación? 1900 es un buen año de construcción.

20 años deberían ser más que suficientes. Con una diferencia de 200k, aquí tiendo a favorecer la casa existente y, si es necesario, pintarla de nuevo una vez.

... y con casi 1.000€ más al mes en el bolsillo, uno puede permitirse un buen nivel de vida, por si acaso se tiene que hacer o cambiar algo.

¿Por qué no se considera una renovación? 1900 es un buen año de construcción.

¿Buen año de construcción? Las casas de esa antigüedad no tienen planos modernos; alturas de techo que casi hacen que personas altas se golpeen; paredes húmedas (como también en el caso del TE). Hay que invertir mucho dinero para, al final, tener que vivir con compromisos.