Construir un inmueble de inversión, a pesar del plan de construcción de 1 1/2 pisos

Hola a todos,

me gustaría saber si puede ser económicamente rentable construir una casa de alquiler como objeto de inversión, cuando el plan de ordenación urbanística solo permite una edificación de 1 1/2 plantas.

El siguiente es el trasfondo de mi pregunta:
Hace algún tiempo heredé un terreno de aproximadamente 800 m² con orientación sur, cerca del centro de la ciudad y con posibilidades de recreación. ¡Realmente muy bien ubicado!

Sin embargo, dado que la distancia a los lugares de trabajo de mi esposa y yo es algo grande y nos sentimos muy a gusto en nuestro lugar de residencia actual, no tenemos la intención de construir allí para nosotros mismos.

Como para el impuesto predial y el mantenimiento del terreno se generan ciertos costos y nos gustaría invertir en el entorno actual de bajos intereses, estamos considerando construir una casa allí para luego alquilarla.

Sin embargo, el problema es que el plan de ordenación solo permite una edificación de 1,5 plantas y los vecinos seguramente no estarían de acuerdo con un cambio en el plan...

Hasta donde sé como profano, la construcción de un inmueble para alquilar generalmente solo es rentable debido a los costes fijos si se puede construir un edificio multifamiliar con al menos 2 plantas.
¿Es correcto esto o pueden decirnos por su experiencia si también una edificación de 1,5 plantas permite un rendimiento rentable? Las expectativas de rentabilidad son de alrededor del 5 al 6 por ciento.
¿Tienen ideas o enfoques sobre cómo se podría utilizar el terreno de manera rentable a pesar de las limitaciones del plan de ordenación?

La venta, por supuesto, también es una opción en principio, pero como existe cierto "vínculo emocional" con el terreno, es solo la solución de último recurso...

Vender y alegrarse. Cada pensamiento en otra dirección es loable, pero no conduce al objetivo.

1,5 plantas significaría entonces un apartamento en la planta baja + un apartamento en el ático terminado? Un edificio de varias familias que solo genera ganancias a partir de 2 plantas puede ser cierto. Pero probablemente también depende de cuántos apartamentos haya allí. ¿Cuántos m² de superficie habitable debería tener, divididos en cuántos apartamentos? Puedes echar un vistazo a cuánto cuestan de alquiler apartamentos similares de nueva construcción en tu zona. Dos apartamentos me parecen en general pocos. Seguramente serían mejores 3 o incluso 4. Pero también depende de si puedes acomodar 3 o 4 apartamentos.

Entonces significa, ver cómo se puede construir la casa planeada para albergar la mayor cantidad posible de apartamentos. Por ejemplo, sé que los apartamentos de 2 o 3 habitaciones se alquilan mejor. (estos están más ocupados y el alquiler por m² suele ser algo mejor que en los apartamentos grandes) Luego se puede mirar cuánto se puede pedir de alquiler por apartamento. La suma resultante se calcula teniendo en cuenta impuestos, reservas, impagos de alquiler, etc. No olvidar el rendimiento y finalmente calcular cuánto puede costar la casa para poder mantener el objetivo.

Así es como haría yo los primeros pasos en el proyecto.

PD: Probablemente solo vendería si es absolutamente necesario, especialmente si el terreno tiene una buena ubicación. El precio probablemente solo subirá.

€: ¿Está permitido construir en el pueblo un edificio exclusivamente de alquiler? Aquí en el pueblo no se obtiene permiso de construcción si no se quiere vivir uno mismo allí :)

¿Qué tal una casa pareada, si está permitido? Si el terreno estuviera en Stuttgart o Múnich, con empresas internacionales que de vez en cuando buscan una casa para un gerente con su familia por un tiempo determinado, eso podría ser rentable. También en ciudades más pequeñas se alquilan casas con gusto, pero si es en el pueblo....:rolleyes:

Buenas noches,

me gustaría saber si puede ser económicamente rentable construir una casa de alquiler como objeto de inversión, si el plan de desarrollo solo permite una construcción de 1 1/2 pisos.

¡Depende del área edificable y del capital que quieras invertir!

Sin embargo, el problema es que el plan de desarrollo solo permite una construcción de 1,5 pisos y los vecinos seguramente no estarían de acuerdo con cambiar el plan de desarrollo...

¡Ver arriba! En principio, una construcción de un piso no es un problema; tampoco en una casa multifamiliar, siempre que el plan de desarrollo permita más de 2 unidades de vivienda. De lo contrario, una casa pareada es una buena alternativa.

¿Tienen ideas/enfoques para aprovechar el terreno de forma rentable a pesar de las restricciones del plan de desarrollo?

Envíame el enlace al plan de desarrollo y el tamaño del área edificable.

Saludos, experto en construcción

Si está buscando un objeto de alquiler puro, yo apostaría completamente por varias viviendas. Si alguna vez una vivienda tiene impagos de alquiler, no se perderán inmediatamente el 50%.
Si no hay más de 2 viviendas, la variante de casa adosada probablemente sea la mejor.
Sin embargo, con 800 m² de terreno debería ser posible una casa con 2 viviendas en la planta baja que puedan compartir el jardín y 2 pequeñas viviendas en el ático.
Quizás también 2 abajo y una arriba, entonces serían al menos 3.

En el caso de viviendas de alquiler, por lo general no valen la pena los objetos en los que se planifican espacios demasiado generosos. Al fin y al cabo, no se construye para el factor de bienestar personal.