Construcción en límite > ¿nueva zona de distancia de 3,0 m?

Hola,

brevemente sobre mí: he encontrado el terreno soñado, la financiación está asegurada y también he decidido qué casa construir. En principio todo está claro excepto la solicitud de construcción. Ya se ha presentado, pero está causando problemas en el ayuntamiento...

Sobre el boceto adjunto:
Rojo = línea de edificación
Amarillo = garaje planeado de 9 m de largo y 3 m de alto.

[*]Yo ya daba por sentado que el garaje podía estar también junto al límite del giro para cambiar de sentido. Me equivoqué. Debe estar como está dibujado y, por lo tanto, se adentra bastante en el terreno.
[*]Todos los terrenos descienden hacia atrás desde la calle. Como me gustaría que el garaje esté al nivel de la calle, con relleno se obtiene una altura media del edificio de 3,7 m.

El terreno vecino todavía pertenece al ayuntamiento. Si solo se tratara del relleno, el ayuntamiento como propietario me habría dado el permiso. Pero ahora dicen que debido a la edificación de límite con una altura de 3,7 m se crea una nueva zona de distancia y, por lo tanto, el terreno vecino sufre un deterioro. ¿Alguien puede explicarme esto?

¿Significa esto que mi futuro vecino tendrá que construir su casa a 3,7 m en lugar de a 3 m del límite? ¿Se soluciona si él también rellena, como suelen hacer/tener planeado todos hasta ahora? ¿O es una carga permanente de construcción? Soy principiante y quiero prepararme para mi próxima reunión con la oficina. ¡Muchas gracias!

Saludos,
Robin

Hola Robin,

desafortunadamente es un problema casero de los planificadores (municipales), porque no se estableció una altura objetivo de planificación para la zona constructiva.

La ciudad podría haber fijado una altura objetivo del terreno en el plan de desarrollo, entonces todas las alturas de los edificios se referirían a ella, con lo que el garaje estaría exactamente 3 m por encima de la altura planificada y todo estaría bien. Si no se establece esta regulación, se aplica la altura original del terreno, en tu caso el garaje inicialmente llega a tener hasta 3,7 m de altura, lo que genera una carga constructiva sobre la parcela vecina.

La esquizofrenia de la historia:

1. En la carga constructiva el vecino puede construir su garaje, pero - siempre que él no rellene su parcela también - su construcción debe tener al menos 3 m de distancia a su propio garaje/carga constructiva.

2. Sin embargo, si el vecino rellena (lo cual es muy probable), la nueva superficie del terreno después de un tiempo (existen diferentes sentencias/puntos de vista al respecto) se considera legalmente la nueva altura de planificación/referencia y la carga constructiva puede ser eliminada mediante solicitud, porque entonces el garaje repentinamente sólo tiene 3 m de altura.

Así que primero se registra la carga constructiva y, una vez finalizadas todas las construcciones, probablemente se pueda eliminar de nuevo.

Algunos municipios se dan cuenta en este punto de que eso no sirve más que para generar costos y trabajan con obligaciones mutuas entre los propietarios. Eso es posible, aunque a los municipios no les gusta mucho hacerlo porque en caso de incumplimiento se ven obligados a hacer cumplir cargas constructivas y otras cosas judicialmente si es necesario. Eso consume tiempo y los municipios siempre quedan como los villanos.

Sobre todo, el municipio aquí quiere evitar tener que exigir al nuevo comprador que rellene hasta tu nivel. Puede ser que el nuevo comprador no quiera hacerlo o no lo considere necesario para su construcción, entonces la diferencia de altura (parcialmente) se mantendría y con ella la carga constructiva también.

Como argumento contrario puedes señalar que la carga constructiva reduce el valor del terreno del vecino (es cierto, porque limita constructivamente al vecino, su ventana edificable útil se hace más pequeña si no rellena a tu nivel), por lo tanto la ciudad se perjudica a sí misma y que este problema en realidad es generado por los planificadores (la ciudad) y que tú tienes que solucionarlo.

La mejor solución sería una venta pronta del terreno trasero y un acuerdo conjunto de ambos propietarios privados para que ambos eleven al mismo nivel xy y que esto se tome como nueva altura de planificación.

Saludos
Dirk Grafe

Hola Dirk,

gracias por la aclaración y las extensas explicaciones. Ahora sé bastante más que antes.

aber - solange er sein Grundstück nicht ebenfalls anfüllt - muss sein Bau dann mind. 3m Abstand von der eigenen Garage/Baulast haben

¿Eso significa que su casa debería tener 6 m de distancia al límite del terreno, porque yo excedo la altura permitida en 0,7 m? ¿Entonces una servidumbre de construcción siempre implica una zona de separación adicional de 3 m? ¿Lo he entendido bien?

Saludos,
Robin

En ese caso, sí. Pero intenta primero evitar una inscripción de cargas urbanísticas. Para tu proyecto de construcción de todos modos necesitas un ingeniero topógrafo público local para el replanteo y la medición final del edificio. Quizás él pueda hablar con el ayuntamiento. Intenta averiguar quién hizo la división allí (¿el ayuntamiento o un topógrafo local?)

Quizás otros promotores en la zona tengan el mismo problema. Si es así, averigua cómo lo resolvieron y qué ingeniero topógrafo público supervisó los proyectos.

¡Mucho éxito!
Dirk Grafe

¡Muchas gracias!
Robin