Berlín limita los alquileres - ¿funciona?

Los inquilinos de Berlín celebran la decisión de que los alquileres se congelen por 5 años. Los propietarios ya están preparando las primeras demandas. ¿Es esto ahora un freno de emergencia y ayuda a los inquilinos a conservar sus viviendas o más bien desalienta a posibles constructores de viviendas y ya no se realizan inversiones, agravando la escasez de viviendas?

En la radio casi siempre se oyen solo a los inquilinos acusadores que denigran y insultan a sus propietarios llamándolos tiburones. Nadie dice que los costos de construcción y las inversiones necesarias se han multiplicado en los últimos años. Si estos inquilinos tuvieran que construir, renovar y pagar las viviendas con su propio dinero, ¿dónde estaría el alquiler entonces?

En el índice de alquiler pruebo un ejemplo para Berlín y llego a 7 a 8,50€. En Leipzig ya estamos por encima. En Dresde alguna vez pensamos en construir viviendas. Pero los alquileres de alrededor de 8 euros ni siquiera cubrirían los costos en 20 años.

Hace apenas unos años derribamos enormes bloques de viviendas nuevas debido a la desocupación. Ahora faltan las viviendas baratas. ¿Es esto solo una coincidencia desafortunada de crecimiento demográfico y política de tipos de interés? ¿Creen ustedes que la decisión de Berlín es correcta?

En la radio generalmente solo se oyen a los inquilinos que se quejan, difamando e insultando a sus caseros como si fueran tiburones. Nadie dice que los costos de construcción y las inversiones necesarias se han multiplicado en los últimos años.

Jein, eso solo es cierto para aquellos que compraron un piso en los últimos años y luego lo alquilaron.

Luego están, por supuesto, aquellos que compraron un piso hace unos 15 años por 1300 euros/m2 y ahora han sido arrastrados por la marea y han podido aumentar el alquiler de entonces 5 a 10 euros. Aunque el piso siempre se calculó en frío solo por 5 euros. Claro, uno acepta lo que puede... en un trabajo nadie haría lo contrario, por ejemplo, están buscando instaladores de calefacción y ¿por qué alguien en ese oficio no se tomaría un buen trago cuando cambie de trabajo? ¿O hay también un tope salarial para que los precios de la construcción sigan siendo asequibles? Después de todo, vivir es una necesidad básica.

Hace solo unos años derribábamos gigantescos bloques de edificios nuevos por estar vacíos. Ahora faltan las viviendas baratas. ¿Es todo solo una desafortunada coincidencia entre el crecimiento demográfico y la política de tipos de interés?

El crecimiento demográfico es el efecto menor en esta miseria. Las cifras son mínimas. Predomina

a) la tendencia a más hogares unipersonales y viviendas más grandes

b) la llegada de más de 3 millones de migrantes de Europa del Este y de todo el mundo, la mayoría de los cuales solo pueden/quieren/deben vivir aquí con un nivel económico muy limitado (como sea). Para la mayoría, la oficina de bienestar social paga el alquiler habitual, no importa cuán alto sea ahora debido a la mayor demanda de a) y b). Además, esta concentración se da principalmente en las ciudades.

a) así como los residentes antiguos no migrantes apenas pueden compensar el aumento de los alquileres causado por b), porque los salarios no suben automáticamente con los alquileres como ocurre con la oficina.

Por lo tanto, en b) da igual, la oficina siempre paga alquileres más altos. Por eso a) disminuyen progresivamente como demandantes.

La política de tipos de interés, al menos, provoca un relativo auge en la construcción, que puede amortiguar un poco la demanda creciente.

En cuanto al estado de Berlín, debido a su popularidad en b), el efecto parece ser especialmente grande. Muchos distritos se han visto supuestamente tan limitados financieramente por las cargas de asumir alquileres que apenas pueden actuar. Por eso, un tope de alquiler es esencial para ellos, porque de lo contrario tendrían que recortar en otros proyectos favoritos de RRG como los autobuses eléctricos poco funcionales o las guarderías gratuitas.

Creo que B es sin duda un factor, pero en el caso especial de Berlín la gentrificación juega un papel más importante. Debo admitir honestamente que no he estado en Berlín durante varios años, pero la mayoría de los hipsters de mi generación de bachillerato (OK, en ese entonces no existían los hipsters, pero está bien) se mudaron a Berlín para trabajar en medios/IT/startups. Seguro que ninguno de ellos tiene problema con un alquiler frío de 10€.

Que los "codiciosos" propietarios intenten alcanzar este nivel también en el stock existente con este nuevo tipo de clientes, me parece comprensible.

Esto como complemento a la contribución de . Mi actual (todavía) propietario es de Berlín y no ha subido el alquiler en el apartamento en los últimos 6 años. Creo que hay que distinguir bien entre propietarios privados y las grandes corporaciones.

¿Quieres decir que los alquileres en las ciudades suben tan exorbitantemente debido a la llegada de 3 millones de migrantes, que además todos reciben el alquiler pagado por la oficina de asistencia? Ahí yo tendría mis dudas. Sobre todo, si esos son los apartamentos que se demandan en el mercado y los que faltan.

No sé cómo es en Berlín, pero aquí en DD todavía hay muchos apartamentos para refugiados. Pero esos no son los que quieren las familias. Lo que falta son los edificios nuevos bien ubicados, a 5 minutos a pie de la escuela, el trabajo y el centro comercial. Pero construirlos cuesta más de 8 euros de alquiler.

El problema en Berlín es sin duda también la falta de vivienda. Oferta y demanda...

Sin embargo, los inversores probablemente estarán aún más disuadidos ahora, ¿quién es tan tonto y compra ahora un apartamento en Berlín para alquilarlo?
Eso probablemente agravará aún más el problema de la escasez de apartamentos.

Eso no va a servir de nada. Creo que el efecto será que entonces cada 5 años los alquileres se aumentarán más o menos automáticamente hasta el máximo posible. En las viviendas de nueva construcción también se establecerá el alquiler máximo posible. Y siendo sinceros, no soy tan buen samaritano como para regalarle a los inquilinos "así como así" unos cientos de euros al año. Si un apartamento podría generar un alquiler de 800 euros, no voy a pedir solo 650 euros. En el fondo es triste, pero al final es mi dinero. Además están los enormes problemas para poder recuperar la propiedad cuando no se paga el alquiler o el inquilino causa problemas de otro tipo. Yo creo que ahí es donde debería intervenirse.