Se busca valoración del terreno - Artículo 34 de remodelación

Hola querido foro,

he sido un lector silencioso durante mucho tiempo y ya he sacado mucho conocimiento e ideas de aquí.
Ahora necesito vuestra opinión sobre la posibilidad de construcción de un terreno que está en subasta.

Brevemente los datos básicos del terreno (parcela 148) y la casa:

[*]No existe un plan de desarrollo, por lo tanto se puede construir según el artículo 34; reorganización edificable
[*]aprox. 800m^2
[*]corte trapezoidal
[*]~20m de ancho en el lado de la calle
[*]~13m de ancho en el extremo del terreno
[*]~47m de largo
[*]Construido con una casa de asentamiento de los años 30. Muy necesitaba de renovación y según perito más bien un objeto para demoler.
[*]La casa tiene aprox. 60m^2 de superficie habitable. De ello ~40m^2 de superficie base
[*]Ancho de la casa: ~7,4m; profundidad: ~6,7m
[*]Inclinación del techo ~45°

Fui a la oficina de urbanismo y pregunté por su valoración sobre la posibilidad de construir y el uso posible según el artículo 34.
No recibí una respuesta clara, solo que debería presentar una consulta previa de construcción y entonces sabría más.

Lamentablemente esto ya no es posible en tan poco tiempo - la subasta comienza pronto.
Sin embargo, pude sacar/escuchar algunas informaciones:

[*]Se puede aprovechar el ancho del terreno - descontando 3m de distancia a la frontera.
[*]Actualmente hay una ampliación registrada - aunque muy pequeña - por lo que se puede construir una ampliación también.
[*]La casa debe alinearse con los dos vecinos en cuanto a la profundidad - ambos también casas de asentamiento.
[*]Se deben respetar las alturas de alero y cumbrera de los vecinos - altura actual del alero: 3,6m (medida con láser).

Una empresa constructora me ha hecho un primer plano básico para una casa que se podría construir así (véase plano y renderizado en el anexo).
Tiene una profundidad mínima de 7,5m - es decir unos 75cm más que la casa actualmente construida.
Según ellos menos tiene poco sentido, porque sería simplemente un pasillo largo y estrecho.

¿Qué opináis del proyecto?
La oficina de urbanismo no quiso decir si sería posible construir algo más profundo. Siempre remiten a una revisión en el marco de la consulta previa de construcción según artículo 34 y los vecinos.
¿Aceptaríais el riesgo de comprar - en el marco de la subasta - sin consulta previa y especular con que la oficina de urbanismo tome una decisión positiva para nosotros?
¿O lo dejaríais pasar y buscaríais otra cosa?

Me encantaría recibir vuestras opiniones. ¡Muchas gracias de antemano!

La casa debe ajustarse a la profundidad de los dos vecinos, que también son casas de asentamiento.

No veo aquí edificios vecinos adecuados ni siquiera mínimamente para orientar, especialmente las dos parcelas vecinas directas a la izquierda (Casa 28 / Parcela 147, y aún más la Casa 24, Parcela 585) que prácticamente están saturadas de ampliaciones y edificios anexos, por lo que no se pueden tomar en serio los edificios principales originales. También la densidad de construcción aquí es considerable y se puede dudar de que apoyarse en que se haya permitido algo similar no se encontraría con resistencia frente a los objetivos actuales de planificación territorial. Me parece que esto se convertirá en un mar agitado poco recomendable para alguien que espera una resolución pacífica en un futuro cercano.

¿Qué opinan sobre el proyecto?

Me parece bien.

¿Asumirían el riesgo de una compra - dentro de la subasta - sin una consulta previa de construcción y especularían con que la oficina de urbanismo llegue a una resolución positiva para nosotros?

Sí.

¿O dejarlo pasar y buscar otra cosa?

No, a menos que sueñes sin compromisos con una "villa urbana".

También me atrevería. Dejando aparte que el BU ahora no ha hecho un verdadero diseño, sino que simplemente ha reducido una casa tipo convencional, existen casas estrechas maravillosas. Además, tienes posibilidades de hacer una ampliación hacia la profundidad. Espero, como profano, que eso también pueda convertirse en espacio habitable. Entonces se podría ubicar una parte de la planta baja en una ampliación. Lo desconocido para mí ahora sería la inclinación del techo y si armoniza con el tamaño de tu familia. Si está de acuerdo en que en estas ampliaciones (fuera de este límite teórico de construcción de 34) también se permiten espacios habitables, entonces el terreno tiene suficiente potencial para establecerse.

En vista de estas construcciones en la vecindad que parecen verdaderos tumores cancerosos, me preguntaría más bien cómo la autoridad quiere rechazar una edificación con más profundidad.

Yo también aprovecharía para derribar y luego presentar una solicitud de construcción para una casa moderada pero claramente más profunda, que al mismo tiempo se integre visualmente a la perfección en la calle. Probablemente pediría algo descaradamente de 12 m x 9,5 m. (Debido a la baja altura del muro de arranque, todavía bajaría un poco el piso superior, por lo que no sería demasiado estrecho).

Luego se puede comenzar con el bazar turco. Si se apuesta demasiado alto, probablemente también se podría planificar con ampliaciones, quizás con un tercer hastial en el jardín.

En vista de estas construcciones en la vecindad que parecen verdaderos tumores cancerosos, me preguntaría más bien cómo la autoridad quiere rechazar una construcción con mayor profundidad?

Y precisamente creo que el problema es que el §34 exige una integración, pero la edificación vecina consiste en cúmulos inhomogéneos de habitaciones, de los cuales es difícil destilar un marco definido.

y luego una casa moderada pero claramente más profunda, que sin embargo se integra perfectamente desde el punto de vista visual en la calle,

Sí, probablemente buscaría un volumen construido que presentara una pausa en las esquinas traseras del edificio existente (entonces anterior). Así que básicamente construir un volumen total acorde a los edificios vecinos, solo que no compuesto de forma tan Frankenstein, sino "de manera estética".