Evaluación de los costos de construcción de una casa unifamiliar en la región del Rin-Meno

Hola a todos,

actualmente estamos en la fase de planificación y selección de proveedores (contratista general). Para ello, tenemos varios fabricantes en una lista más reducida.

Un fabricante ya nos ha hecho una primera oferta aproximada de los costos de construcción basada en una "descripción de prestaciones constructivas más individualizada". Aquí algunos datos clave, resumidos brevemente (por supuesto, hay información mucho más detallada; puedo proporcionar más información si se desea).

Lugar: región Rhein-Main
Equipamiento de la obra: WC, electricidad temporal (excepto secado), vallado de obra, grúa incluida
Longitud de la casa: 11 m x 8,36 (neto)
Superficie habitable: 140 m²
Techo: techo a dos aguas 40°
Sótano: bañera blanca y pozos impermeables a presión con 5 ventanas
Alturas estructuras: 2,75 m planta baja, 1,30 m altura de muro en el desván, sótano 2,50 m
Ventanas: ventanas de plástico bicolor RC2 (sótano, planta baja, desván) + persianas (fabricantes especificados), planta baja: puerta corredera + elementos fijos; desván: 2 ventanas a suelo + 5 ventanas de tejado (fabricantes especificados)
Losas de cimentación: C25/30, aislamiento perimetral 99 mm
Paredes exteriores: Poroton 36,5 cm
Calefacción: fabricante especificado de Viessmann para bomba de calor aire-agua incl. potencia - calefacción por suelo radiante para planta baja y desván en todas las estancias
Ventilación de viviendas: sistema descentralizado (fabricante y cantidad especificados)
Sanitario: fabricantes especificados de Hansgrohe y Villeroy & Boch (WC, lavabo, toallero, mampara de ducha, radiador toallero adicional, etc.), azulejos 60x60 cm por 50€/m² (instalación de azulejos en zonas húmedas incluida), conexión para lavadora, pila en el sótano
Instalación eléctrica: fabricantes especificados, una habitación como ejemplo: salón/comedor 25 enchufes y además 20 enchufes extra para distribución libre
Protección solar: persianas de aluminio
Puerta principal: valor 5.500 € incluyendo montaje
Puertas interiores: fabricante especificado incluidas puertas correderas
Escaleras: 2 escaleras de hormigón armado para sótano a planta baja y planta baja a desván (más escalera plegable para el tejado)
Tejado: cubierta coloreada Braas

Los costos de construcción calculados son de 580.000 €.

Desde mi punto de vista, aproximadamente serían ya 3.400 €/m² (sobre 140 m² de superficie útil), dado que el sótano cuesta alrededor de 100k €.

He indicado que estoy solicitando simultáneamente ofertas para un estudio geotécnico y que será realizado. También hemos contratado a un topógrafo. Creo que esto solo ayudará a ganar más claridad en la adquisición.

¿Qué me preocupa aún?

[*]Las excavaciones y el drenaje pluvial en el área de trabajo son completamente trabajo propio. El servicio comienza solo desde la parte superior de la capa filtrante. Esto no lo he visto aún en ningún fabricante. Aquí había calculado unos costes adicionales aproximados de 60k € (contratista general 30k €); de hecho, temo que pueda ser aún más. ¿Entraríais en negociación para que al menos una parte lo cubra el contratista general?
[*]Actualmente no están incluidos los revestimientos de suelos ni los trabajos de pintura (excepto azulejos en zonas húmedas). Pero considero que es razonable para el precio y podría utilizarse en la negociación del precio. ¿Qué opináis?
[*]Además, estamos pensando en instalar persianas enrollables. También serían para mí materia de negociación.
[*]La solicitud de desglose de los 580.000 € solo se cumplió después de que dijera que quería comparar varios proveedores en los lotes y que de lo contrario la discusión no avanzaría.
[*]¿Hay desde vuestro punto de vista otros aspectos a los que prestéis atención?

Puedo proporcionar también una estimación complementaria de costes adicionales si se desea.

Muchas gracias de antemano.

Aquí algunos datos básicos resumidos brevemente (por supuesto, en parte hay información mucho más detallada - así que puedo proporcionar más información si se desea).

Bueno, el problema o los trabajos adicionales que deben realizarse por parte de la construcción casi solo se pueden leer de forma oculta en los detalles. En términos generales, daxgar no sirve de nada.

Base de una descripción de servicios de construcción "más individualizada"

Sinceramente, también soy un poco escéptico. Las buenas descripciones de trabajos de construcción están (para el contratista general) bien elaboradas y prácticamente no se pueden impugnar, ya que son aprobadas por el departamento legal o un abogado. Cualquier cambio espontáneo implica problemas e inseguridad para ambas partes.

La solicitud de desglosar los 580.000€ solo se cumplió después de que dije que quería comparar varios proveedores en las especialidades y que si no, la discusión aquí no avanzaría.

Confundes a un contratista general con una casa de arquitecto.

Los trabajos de tierra y drenaje pluvial son totalmente realizados por cuenta propia en el área de trabajo. El servicio comienza solo a partir de la capa superior del filtro. No he visto esto antes en ningún fabricante.

Sí, así es y no es algo raro, sino habitual. Las casas con losas suelen ofrecer trabajos de tierra de 30 cm. Esto significa básicamente costos adicionales. Y es así porque se refiere al terreno, es decir, es por cuenta de la construcción, no pertenece a la oferta de la casa.

Por supuesto, todo se puede negociar. Sin embargo, me preguntaría qué tipo de contratista general es aquel que depende de cambiarlo todo. ¿Sois su único cliente? Al final, los 3400 €/m² están totalmente dentro del rango.

excepto baldosas en áreas húmedas

Busca en Google qué son las áreas húmedas. Solo son habitaciones con desagüe en el suelo, es decir, ducha accesible con canaleta en el suelo. No más.

Sistema de ventilación residencial: Sistema descentralizado (marca y cantidad especificadas)

Independientemente de que los costos de construcción se mantengan dentro de un marco "normal" para el terreno, un sistema descentralizado en una construcción nueva no está acorde con los tiempos. Espero que solo hayas cometido un error al escribir.

Actualmente estamos en la fase de planificación y selección de proveedores (GU). Para ello, tenemos varios fabricantes en una selección más reducida.

¿Entonces buscan un contratista de construcción que quiera realizar una construcción de vivienda incluyendo los "servicios de arquitectura necesarios" (¡cuidado, la restricción "necesarios" es completamente seria!)?
¿Por qué no un arquitecto independiente al menos para el diseño preliminar, y la adjudicación mediante licitación incluyendo al GU?

La solicitud de desglosar los 580.000 € se atendió solo después de que dije que quería comparar varios proveedores en los oficios y que de lo contrario no avanzaría la discusión aquí.

Si has enviado un diseño propio con un precio adjunto por correo y quieres encontrar al ofertante más barato con el método "aficionado compara con tabla de Excel", también puedes lanzar una moneda.

Las buenas descripciones de prestaciones de construcción están (para el GU) perfeccionadas y son prácticamente inapelables, ya que están aprobadas por el departamento legal o abogado. Cualquier cambio espontáneo trae problemas e incertidumbre para ambas partes.

Cuanto más grande es el GU, más válido es: los servicios no son negociables en absoluto - los equipamientos sí son negociables, aunque el euro en añadidos solo vale ochenta céntimos (y en retiradas o supresiones incluso solo sesenta a cincuenta).

Las casas con losas de cimentación generalmente se ofrecen con 30 cm de excavación. Esto significa, en principio, siempre costes adicionales. Y esto porque está relacionado con el terreno, es decir, lo aporta la obra, no forma parte de la oferta de la casa.

Treinta centímetros son una medida simbólica popular porque los hombres la aceptan sin cuestionarla como "garantizado suficiente", pero no significan otra cosa que a partir del centímetro 31 cada pala de excavadora está chapada en oro. Una división de los trabajos de tierra en los de la superficie de la casa y los de alrededor (especialmente por otro contratista) es una excelente estación de transferencia de responsabilidades para más costes. Al menos ustedes no hacen que la losa de cimentación sea "aporte de la obra".

No es actual una instalación descentralizada en obra nueva.

Las ventilaciones mecánicas controladas descentralizadas son (en obra nueva) solo para edificios que no deben ser equipados uniformemente con una de ellas (y, por lo tanto, en realidad, para personas que no están convencidas ni a favor ni en contra y prefieren compromisos fáciles para un término medio dorado). Cuando se entiende la ventilación mecánica controlada, se tiene también una opinión al respecto (que puede ser de gusto o disgusto), pero no se usa descentralizada sin necesidad. Un proveedor que — atención al juego de palabras — nunca ha sido para mí el núcleo del grupo de ofertantes, prefiere la variante descentralizada.