Evaluación de requisitos de construcción

¡Hola!

Queremos construir en un terreno interior y nos enfrentamos a normativas de construcción que nos limitan mucho en el diseño de la casa.
He recibido las normativas oralmente y por escrito por email en la oficina local de urbanismo. La información oral vino con el añadido de que no puedo consultar estas normativas en ningún sitio, sino solo oralmente a través de la funcionaria.

Lo siguiente lo recibí por email, siendo la primera parte referente a la parte frontal del terreno. Queremos construir detrás de la profundidad de construcción permitida de 20 m:

El terreno mencionado se encuentra según las delimitaciones del Plan de Uso del Suelo
en la versión del 28.12.1960, que aquí, junto con las disposiciones urbanísticas de la Ordenanza de Construcción de Berlín (Bauordnung Bln) de 1958, el Plan de Desarrollo XIV-A de 1971 y las líneas oficiales establecidas
(f. f.) de alineación vial y de construcción, sigue siendo válido como plan de desarrollo transferido (calificado), en la “zona residencial general” conforme al § 7 nº 8
Ordenanza de Construcción Berlín 1958.
Como medida de uso aplica el nivel de construcción II/2
Índice de ocupación del suelo (Grundflächenzahl): 0,2
Índice de aprovechamiento del suelo (Geschossflächenzahl): 0,4
Número de plantas completas: 2
La profundidad de construcción es de 20,0 m, contados desde la línea oficial de alineación de construcción. Aplica la construcción abierta. Se debe mantener libre de edificios un área de jardín delantero de 6,0 m de profundidad, medida desde la línea oficial de alineación vial.

Detrás de la profundidad de construcción de 20 m, excepcionalmente está permitido construir, bajo las siguientes condiciones para la parte trasera.

Condiciones para la parte trasera:
· Solo para uso residencial
· Casa unifamiliar independiente, de una planta con ático acondicionado para usos residenciales (cuando se aplica la Ordenanza de Uso del Suelo 68, las habitaciones habitables en el ático se computan en la superficie del piso)
· Distancia del hastial al límite con el vecino > 4 m, delante de la pared lateral > 3 m
· Ventana de buhardilla < 1,5 m de altura pero < 1/3 de la altura del techo, longitud < 1/2 de la pared de la planta baja, el borde exterior debe estar retrasado > 0,5 m respecto a la pared de la planta baja
· La altura de la pared bajo el alero < 4 m (desde la superficie del terreno establecida hasta la línea de corte: piel exterior pared–piel de techo) y la altura de la cumbrera < 8,5 m sobre el nivel del terreno.
· 1 plaza de aparcamiento o garaje en la parte trasera

Sobre todo nos molesta mucho la altura bajo el alero, ya que sólo permite un zócalo para la pared inclinada muy limitado para nosotros.
Los planificadores de las GUs con los que hemos hablado hasta ahora nos han indicado que estas especificaciones no son coherentes y podrían ser discutibles.

He revisado las ordenanzas, planes, etc. mencionados y he constatado que estas medidas no están fijadas por escrito en ningún sitio.

Extractos de los documentos:
- Más allá del límite indicado en el nº 1 (profundidad de construcción) pueden permitirse edificios o partes de edificios si razones urbanísticas no se oponen
- §8 nº 4: La altura del edificio se define como la medida desde la parte superior del suelo de la planta baja hasta la parte superior del techo del piso superior; si se dispone un "Drempel" (zócalo bajo el tejado), su altura se suma.
- La altura del edificio (§ 8 nº 4) no puede exceder cuatro veces el número permitido de plantas completas en metros.
- Para la construcción y modificación de instalaciones en calles y plazas de especial importancia urbanística pueden establecerse por reglamento requisitos especiales de diseño, especialmente respecto a la estructura, número de plantas, altura de plantas, altura bajo el alero, dirección de la cumbrera, forma del techo, uso de materiales de construcción, coloración, revestimiento y enlucido.

¿Cómo evaluaríais las normativas?

Lamentablemente no puedo decir si las especificaciones son impugnables, hay otros expertos aquí para eso. Pero tal vez puedas decir algo sobre la edificación vecina, especialmente en el interior. ¿Cómo es allí la altura del alero?

Por cierto, el muro de coronación se puede "rodear" estupendamente con [Gauben]. Dependiendo de lo que esté permitido en el plan de ordenación. Si es impugnable... no tengo ni idea.

Entonces, la construcción vecina básicamente permite todo, techo a dos aguas, villa urbana, bungalows y edificios plurifamiliares de 3 plantas. Al lado, en la parte trasera, también hay un bungalow, por lo demás, techos de cuatro aguas cortos y últimamente también techo a dos aguas con un tercer frontón hacia adelante. Las alturas de los aleros seguramente rondan también los 4 m, pero si son 4 m o 4,50 m no puedo distinguirlo a simple vista.

por cierto, se puede "rodear" perfectamente el alero con buhardillas. Depende de lo que permita el plan de desarrollo urbanístico. Si se puede impugnar... no tengo idea.

Bueno, como se describió al principio. No tengo más información al respecto. Hay una afirmación que dice que las buhardillas deben estar desplazadas 0,50 m detrás de la pared exterior de la planta baja, para mí suena a tronera.
Teníamos planeado un tercer frontón y una buhardilla "más grande", pero la señora del ayuntamiento dijo que no se podía porque resultaría en un piso completo. Al parecer no aplica la regla de 2/3, pero no me dijo cómo se calcula un piso completo en ese caso.

"Hilos anteriores" ver: y

He recibido las condiciones oralmente y por escrito por correo electrónico en la oficina local de construcción. La declaración oral se realizó con la adición de que no puedo consultar estas condiciones en ningún lado, sino que solo puedo recibirlas oralmente por parte de la empleada.

Eso es una tontería. Los planes de ordenación urbanística (junto con la parte textual y las justificaciones) y las normativas de diseño se discuten en sesiones públicas y son actos administrativos que deben cumplir con requisitos formales. No existen protocolos adicionales secretos que sólo se puedan conocer por mensajes encubiertos.