Evaluación de un proyecto de financiación algo inusual

Buenas noches a todos, tengo un proyecto que, en mi opinión, no es del todo inusual, y me gustaría saber si ustedes tendrían una buena sensación al respecto o si yo debería tenerla ;-).

Con el fin de ampliar el árbol genealógico familiar, se venderá mi [ETW] (BJ 2006) y se comprará una casa (BJ 2017).

Condiciones marco:
- [ETW] totalmente pagada, valor según el agente inmobiliario: 275.000 € + 15.000 € plaza de aparcamiento
- Casa: precio de compra 500.000 € + gastos adicionales
- Además, debo aportar 20.000 € para la cocina, así como 10.000 € en costes de renovación (suelos, mosquiteras por toda la casa, pintura + papel tapiz); comisión del agente inmobiliario para la venta del piso: 3,57 %: 10.000 €
- Suma de la financiación por tanto alrededor de 590.000 € (el precio de compra de la casa es fijo; veremos el piso, pero para la financiación que sigue asumo solo 250.000 €, nunca se sabe).

Hablé con ING y también con Interhyp & agente inmobiliario: primero compra de la casa, luego renovación, luego venta del piso, para eso financiación puente, asumida de manera conservadora con 250.000 € (y un interés del 6,8 %).

Adicionalmente, lo siguiente en el lado de los activos:
- 50.000 € en efectivo, a finales de 2024 previsiblemente 70.000 €
- 100.000 € en acciones / ETFs con plusvalía que solo deben venderse en caso de emergencia, sirven como previsión para la jubilación.
Ingresos brutos del hogar: 160.000 € anuales (hombre 120.000 €, mujer el resto).

Así, suma pura de financiación 590.000 € - 250.000 € capital propio = 340.000 €, siempre que no toque el efectivo / las acciones.

Si el piso realmente se vende por 290.000 €, el resto se aplicaría a pagos anticipados a partir de 2025.

Ahora viene el gran (o pequeño, aquí se pide su opinión) pero: el vendedor de la casa quiere ir al notario lo antes posible, por lo que la compra será probablemente a principios de julio. Un inquilino vive aún en la casa hasta el 1.11., ingresos por alquiler 1300 € con gastos incluidos. La venta del piso podría realizarse, de forma conservadora, entre el 1.1. y el 1.2.25.
El bebé llega a finales de octubre, y por eso no queríamos mudarnos justo entonces, por lo que sería más bien a principios de 2025.

Mis dudas al respecto: ¿qué pasa si el piso ni siquiera alcanza los 250.000 €? ¿qué pasa si el inquilino no se va? Ahora tendría que comprar una casa en la que no podría vivir, tendría un hijo, debería renovar todo el lugar y, al mismo tiempo, estar pagando casi 3100 € para la financiación, mientras el piso aún no esté vendido. Además, mi mujer empezaría su baja de maternidad en septiembre.

Somos bastante cautelosos y nos preguntamos: ¿les suena a harakiri como propietarios de casas experimentados, o sólo es por las sumas y las hormonas ( ;-) )?

Disculpen por el muro de texto, pueden hacer preguntas con gusto, creo que se lee algo confuso.

… ¡las hormonas! ¡La primera vez! ¡Llámalo miedo a la cita a ciegas!

tener un hijo,

como tantos… no hace falta todavía un espacio extra

Ahora debería comprar una casa de cara al futuro en la que no puedo mudarme,

Eso es muy habitual con una propiedad de segunda mano

¿Qué pasa si el piso ni siquiera alcanza los 250.000 €?

pues no. Por eso no te vas a arruinar ni a meter en una mala situación.

¿Qué pasa si el inquilino no se va?

entonces lo demandas para que se vaya.

tengo que renovar esa cosa por completo y paralelamente meter casi 3100 € en la financiación

Sí, así es para la mayoría con la doble carga.

Pero: esa cosa debería ser vuestro hogar, así que tómalo con más calma.

¡Lo lograréis! Respirad hondo, hablad con el banco; respirad hondo, dad un paseo por el bosque (también es bueno para madre y bebé) y poned un pie delante del otro, como al caminar.

Haced un plan de acción, con espacios para retrasos / imprevistos y luego seguid adelante con ánimo.

Ohmmmm

Suponiendo que vuestros ingresos domésticos netos sean de 8,5k, me cuesta mucho compartir tus preocupaciones. Depende, claro, de cuál sea vuestro nivel de vida. Si ya tenéis 4k de gastos fijos sin contar la vivienda porque vais dos veces por semana a restaurantes y compráis ropa de diseñador, entonces sí que se pone complicado.
Si en cuanto a consumo estáis más bien en la media, no tienes que preocuparte.
Desde hace 4 meses pagamos alquiler en una casa temporal (1,6k) así como la amortización más intereses de la nueva casa (1,2k), el terreno (0,6k) y todos los demás gastos fijos (1,5k) y aún así vivimos. Y tenemos 1k menos de ingresos domésticos netos que vosotros.

Si la casa es realmente la adecuada, yo tampoco renunciaría a ella. Buscad un perito que revise la casa y, si da luz verde: ¡adelante!

Con el ingreso del hogar y activos seguros es completamente fácil. Incluso si la venta del [ETW] por razones poco realistas generara menos o se retrasara por cualquier motivo, no deberían (asumiendo un nivel de vida promedio) enfrentar dificultades financieras en ningún momento. Creo que es más bien la falta de experiencia con cantidades "mayores".

el único riesgo es el inquilino. ¿ya ha dado el aviso de terminación o el contrato de alquiler está por expirar? si es así, está obligado a indemnizar si no desocupa. tú mismo solo puedes dar el aviso si estás inscrito en el registro de la propiedad y con el tiempo de preaviso y la demanda en su contra puede tardar.