Evaluación/Valoración del trabajo del arquitecto en la rehabilitación de viviendas

Hola comunidad,

la renovación de mi casa está en marcha desde 1/2022 y desde entonces también está siendo acompañada por un arquitecto. Ha sido un camino difícil, pero ahora nos mudaremos allí en aproximadamente 4 semanas.

El arquitecto ciertamente también ha puesto algunas cosas en el camino correcto, pero hubo puntos que no cumplieron con mis expectativas. Aquí estoy inseguro si esto "simplemente forma parte" y debe ser aceptado en una renovación de una casa antigua en la que no se puede planificar todo con exactitud, o si en realidad podría haber sido mejor. En concreto, me interesaría su opinión sobre las siguientes preguntas: (Más abajo una descripción cronológica de la renovación)

1. ¿Debería haber sido mejor la coordinación de los oficios?
* por ejemplo, reconocer antes que los trabajos eléctricos faltantes retrasan a otros oficios
* solicitar ofertas antes, por ejemplo para trabajos de pintura
* no se estableció un plan de tiempos para los oficios. No se llevó un diario de obra
* la renovación en total ha durado ahora 18 meses. ¿Piensan que podría haber ido algo más rápido?

2. El instalador de yeso trabajó sin oferta escrita, a solicitud del arquitecto, por hora y consumo de materiales, usualmente con 1-2 personas y muchas interrupciones (con factura, no trabajo en negro). Aquí los costos finales nunca fueron previsibles, y al final fueron alrededor de 55.000 EUR.
La empresa de yeso tardó mucho en realizar los trabajos. Por esto, otros oficios se retardaron repetidamente, por ejemplo los trabajos de pintura, porque el recubrimiento de las tuberías con placas de yeso aún no estaba terminado. El maestro pintor se quejó amargamente del arquitecto conmigo.

¿No debería haberse realizado una licitación escrita para los trabajos de yeso y haberse contratado a una empresa (posiblemente más grande)?

3. Me hubiera gustado una mejor asesoría sobre los costos que se generarán. Por ejemplo, cuando estábamos decidiendo transformar el jardín de invierno con la instalación de una viga de acero, él estimó los costos en 14.000 EUR. Sin embargo, estos eran solo los costos para la instalación de la viga de acero. Que además hay otros costos, por ejemplo el revestimiento con placas de yeso y la nueva suspensión del techo, puede ser algo obvio para el profesional de la construcción, pero para el propietario que está lidiando con una renovación por primera vez en su vida no es evidente a primera vista.

4. El suelo de parquet en la sala de estar fue cubierto con cartón al comenzar los trabajos en 1/2022 para su protección. Con los meses/años, el cartón se fue deshaciendo cada vez más y ya no protegía suficientemente el suelo de arañazos, manchas de pintura, etc. Tampoco aquí se pudo reconocer antes que una mejor protección, por ejemplo con placas de HDF, habría sido más adecuada.

5. No hubo licitaciones para los oficios. Casi todos los oficios trabajaron con ofertas que yo había solicitado.

5. Debido al electricista que renunció, consulté a un abogado que me dijo al respecto:
Los artesanos y el arquitecto son responsables de manera solidaria. ¿Creen que el arquitecto cumplió con su tarea?

Se trata de una casa adosada en medio, construida en 1927, en una ciudad del Ruhrgebiet. La mayoría de las renovaciones importantes se realizaron alrededor de 1975.

Los siguientes trabajos de renovación se acordaron con el arquitecto en 10/2021:
- nuevas ventanas
- nueva instalación eléctrica
- nuevas tuberías de calefacción y agua
- quitar muro (no estructural) entre cocina y comedor
- transformación del jardín de invierno con la instalación de 3 vigas de acero. Para esto fue necesario calcular la estática y obtener un permiso de construcción.
- ampliación de terraza (estructura de acero) detrás de la cocina
- restauración de la apertura del garaje con puerta de garaje (la entrada del garaje fue tapiada en 1980)
- Renovación:
* nuevos azulejos e instalaciones en el baño
* pintura
* suelos

Se realizó una oferta según HOAI: zona de honorarios III, tarifa media, recargo por remodelación 10% para las fases de servicio 1-8. Los costos (calculables) se estimaron en 280.000 EUR, aunque ya entonces se sabía que este marco no se podría cumplir exactamente. Al respecto, él dijo que su honorario no aumentaría aunque los costos totales fueran mayores.

Después del derribo de revestimientos de paredes, y al analizar más a fondo la vieja construcción, y debido también al incremento considerable del precio del gas en el intermedio, se ampliaron las medidas planificadas con:
- mejora energética:
* aislamiento entre vigas en el ático, aislamiento del último techo de piso
* aislamiento interior de las paredes exteriores de 6 cm
- 6 muros dobles (de placas de yeso) entre habitaciones para mejorar protección acústica

Desarrollo de la renovación:
Los primeros encargos fueron dados a un "agente de personal/contratista general" conocido por él, con quien ya había realizado algunas renovaciones. Las tareas de demolición, yesero, electricista y calefacción fueron encargadas (a través del agente) en 12/2021.
Las obras comenzaron en 2/2022. Excepto la demolición, todo avanzó muy lentamente. El electricista colocó algunas ranuras y cables en 5/2022 (máximo el 15% de los trabajos), aparentemente continuamente pospuso al arquitecto, y luego le comunicó en 12/2022 que no tenía más capacidad para finalizar los trabajos. Por ello busqué con desesperación una nueva empresa eléctrica y pude contratar a alguien a finales de 12/2022, que pudo continuar con los trabajos eléctricos desde comienzos de 3/2023. Esto generó un retraso para otros oficios, por ejemplo los yeseros no podían hacer revestimientos en los baños hasta que las tuberías estuvieran instaladas.

La barrera de vapor en las pendientes del techo no fue instalada correctamente (por ejemplo, colocada sobre clavos puntiagudos, por lo que volvió a ser permeable; no hubo una conexión adecuada y hermética a la pared). Que esto no es aceptable, el arquitecto también lo reconoció. Desde 10/2022 estos trabajos los asumió otra empresa (de yeso/albañilería) que el arquitecto había consultado. Sin embargo, hasta finales de 4/2023 se tardó en aislar las pendientes del techo y las buhardillas con lana mineral y placas de yeso. Otros trabajos, como cerrar las ranuras de cables, recubrir conductos, suspender techos, yeso en baños, se hicieron repetidamente entre tanto.

Entre 9/2022 y 1/2023 se instaló la viga de acero en la zona del jardín de invierno.

Del 20/3 al 27/3/2023 se instalaron las nuevas ventanas. A finales de 4/2023 se colocó el aislamiento interior. Desde finales de 5/2023 se hicieron trabajos de colocación de azulejos en cocina y baño. El 13/4/2023 se contrataron los trabajos de pintura, que se ejecutaron desde finales de 7/2023.

2. El instalador en seco ha trabajado sin oferta, a petición del arquitecto, según tarifa por hora y consumo de materiales, generalmente con 1-2 personas y muchas interrupciones (con factura, no trabajo en negro). Aquí los costos finales lamentablemente nunca fueron previsibles, y al final rondaron los 55.000 EUR.

¿Aquí habéis puesto paredes de yeso laminado delante del aislamiento interior o de dónde viene la suma? 55.000€ es muchísimo. Ahora hemos hecho algunas pequeñas cosas también a petición, pero con esa magnitud definitivamente habría solicitado una oferta.

3. Me hubiera gustado recibir un mejor asesoramiento sobre los costos que surgirían. Por ejemplo, cuando estábamos ante la pregunta de remodelar el invernadero con la instalación de una viga de acero, él estimó los costos en 14.000 EUR.

14.000€ solo por la viga de acero me parece también mucho. Es casi la mitad de nuestros costos y hemos recibido casi 15 vigas de acero nuevas, algunas de 5 m de longitud...

Que además se sumen algunos costos adicionales, como el revestimiento con placas de yeso laminado y la nueva suspensión del techo, puede ser evidente para un profesional de la construcción, pero no es tan claro a primera vista para el propietario que se enfrenta a una renovación por primera vez en su vida.

Eso en nuestro caso estaba como un punto extra en la estimación de costos de la arquitecta, aunque muy subestimado (se planearon 2000€, pero acabarán siendo cifras de cinco dígitos).

4. El suelo de parquet en la sala de estar fue cubierto con cartón para protegerlo al inicio de los trabajos en 1/2022. Con el paso de los meses/años, el cartón se fue deteriorando y ya no protegía adecuadamente el suelo de arañazos, manchas de pintura, etc. Aquí también se podría haber reconocido antes que una mejor protección, por ejemplo con placas HDF, habría sido más adecuada.

Estoy de acuerdo.

5. No hubo licitaciones para los oficios. Casi todos los oficios trabajaron con ofertas que yo había solicitado.

Eso no puede ser, si habéis pagado las fases de servicio 1 a 8.

¿El gran retraso parece deberse principalmente al primer electricista?

En general, en nuestra remodelación también se están haciendo muchas cosas de forma más espontánea de lo que había imaginado. Por ejemplo, dónde van las tuberías se decide recién después de instalar las vigas de acero, si se cuelga o no determinado techo se decide justo antes de que empiece el pintor (porque antes de los trabajos eléctricos y de agua todavía hay muchas vibraciones en la casa...). Muchas cosas también parecen continuar al azar (el electricista no está 3 semanas, luego 2 días, luego otra vez 2 semanas ausente), pero creo que eso es normal.

Bueno, esto de "con todo el cariño" es probablemente una mala broma. Pues bien, el arquitecto definitivamente no ha entregado las fases de servicio 1 a 8: en la fase de servicio 1 hay que determinar las bases, lo cual es totalmente lo contrario a "ocuparnos de la vieja construcción tras la demolición de los revestimientos de paredes". Tampoco puede haber un prorrateo con facturación por cantidad y tiempo si se ha realizado la fase de servicio 5 (planificación detallada). Y para la preparación (6) y ejecución (7) de una licitación es necesario – incluso si algunos o todos los lotes se adjudican a un contratista general – tener ofertas de todos los oficios basadas en el pliego de condiciones y la determinación de cantidades y volúmenes. Y, por supuesto, el arquitecto también debería haber hecho un plan de tiempos de obra en la fase de servicio 5. Aceptar como contratista general a un cedente de empleados – especialmente uno que a su vez solo tiene subcontratistas para una parte de las tareas "bajo la mano" y no puede realizar obras esenciales (que requieren maestro) – ya tiene un tufillo raro. No puedo decir mucho más debido a la falta de palabras. En la zona de Maguncia (y que yo sepa, también parcialmente capacitada y dispuesta para consultas remotas) hay una abogada con experiencia relevante, busca en Google "Bauglück" / Reibold-Rolinger. No intentaría siquiera tocar el tema con un abogado "de cabecera". Ve directamente con la especialista a tratar el tema de reclamar de forma y plazo correctos. P.D.: ah, y donde dices "entrar en cuatro semanas": también está el tema de la "aceptación tácita".

Otros aquí saben más que yo sobre HOAI.
Pero me sorprende por qué, después de año y medio… o un año desde que comenzó el problema… se recurre a un foro con un gran despliegue y se habla de “hubiera aquí” y “hubiera allá”.
Construir una casa no es un paseo. Siempre habrá algo que no funcione perfectamente. Y en una renovación se pueden esperar algunos obstáculos. Se van eliminando juntos. Eso no significa que el trabajo se divida exactamente al 50%. Uno es pagado, el otro, como propietario, tiene interés.
Pero hay que mencionar la frustración a tiempo y no venir después con “hubiera, hubiera”. También hay que liberarse de la idea de que el arquitecto es el jefe de los obreros.
¿Qué pasó con las ofertas que conseguiste en lugar del arquitecto? ¿Por qué no lo hizo él? Lo toleraste al asumir una gran responsabilidad de él.

Sí, el arquitecto seguramente no hizo algunas cosas.
Pero antes de quedarme frente a cartones sueltos y sobre el parquet desnudo, me encargaría de que el parquet no se dañe (más). Ya sea poniendo cartones yo mismo o diciéndoselo al arquitecto o al obrero… probablemente nunca criticaría seriamente ese punto después.
Si al principio va lento, se puede preguntar. Muchos constructores preguntan aquí ya _antes_ de empezar la obra, porque tienen respeto por la duración… si mal no recuerdo, el año 2022 estuvo marcado por la escasez de obreros… Por eso habría evitado ahora una publicación así.
Sé que no se quiere escuchar algo así. Pero no pertenece a la vida intentar barrer después que ocurre la porquería, en lugar de destruirla cuando aparece.

Como complemento a lo que ha escrito, sin embargo, también deberías prepararte para el hecho de que quizá ya hayas perdido ciertos derechos debido a una conducta tácita y la falta de una reclamación oportuna.

En general, nunca es recomendable dejar que las cosas sigan su curso y sacarlas a la luz mucho tiempo después. Si algo molesta o parece inaceptable, se debería abordar de manera temprana, cooperativa y orientada a la solución.