Venta de apartamento a través de un agente - ¿a qué prestar atención?

Hola a todos,

tengo la intención de vender mi piso a través del agente inmobiliario con el que también compramos nuestro terreno. La compra del terreno fue hace casi 2 años; en ese momento, el agente ya visitó mi piso y lo valoró en cuanto al precio. La transmisión real de la propiedad está prevista para abril/mayo de 2017.

En ese entonces tuvimos una buena relación con el agente, de lo contrario, por supuesto no querríamos contratarlo ahora. Pero como nunca he hecho algo así, me gustaría saber en qué hay que fijarse, qué es habitual y a qué acuerdos posiblemente no se debería consentir bajo ninguna circunstancia.

Supongo que se firma un contrato por x meses, durante los cuales el agente tiene el derecho exclusivo de comercializar la propiedad, es decir, ni yo ni otro agente podemos actuar activamente, ¿es eso correcto? ¿Qué duración es habitual en estos casos? Estamos hablando, por cierto, de un piso de 2 habitaciones con 30 años de antigüedad, ubicado cerca del centro en una ciudad grande. En dos semanas viene el agente a hacer fotos y a rellenar papeleo.

¿La comisión que desea el agente también forma parte del contrato? Que quiera ganar 1x o 3x 3,57% también puede afectarme, sobre todo porque el valor del piso es moderado.

¿Qué más hay que tener en cuenta? Para orientarme mejor, tengo un informe de valoración de hace 5 años (en aquel entonces el piso estaba sin reformar). Luego lo renové completamente. Soy propietario desde hace más de 4 años; he usado el piso todo el tiempo yo mismo (tema impuesto sobre ganancias aclarado); el piso está completamente pagado, aunque la hipoteca todavía no se ha eliminado del registro de la propiedad (creo que eliminarla o cambiarla de nombre de una sola vez es más práctico). El notario preferido del agente resulta ser también nuestro notario familiar.

¿Qué consejos tenéis, qué particularidades hay que tener en cuenta?

Gracias y saludos

Hola,

Supongo que se firma un contrato de x meses, durante los cuales el agente inmobiliario tiene el derecho exclusivo de comercializar la propiedad, es decir, ni yo ni otro agente podemos actuar activamente, ¿es correcto? ¿Cuál es la duración habitual? Por cierto, hablamos de un apartamento de 2 habitaciones de 30 años de antigüedad en una zona céntrica de una gran ciudad. En dos semanas vendrá el agente para hacer fotos y rellenar papeles.

Hemos intentado varias veces (sin éxito) vender algo a través de agentes inmobiliarios. El primer intento fue la casa de mis padres, él tenía un contrato por 3 meses y no logró vender la casa en ese tiempo. Luego mi madre vendió la casa ella misma a un precio más alto.
El segundo intento fue nuestro apartamento de vacaciones en la costa. El agente nos ofreció en serio que tenía un comprador por XXXX €... ¡el apartamento lo vendimos posteriormente nosotros mismos por más del doble! Probablemente el comprador habría sido él mismo o su esposa, no quiso decírnoslo.
Curiosamente, este agente también es el administrador del apartamento de vacaciones y luego se puso a criticar a los compradores, diciendo que era una falta de respeto vender un apartamento así sin agente, que él era el administrador, etc... Escenas increíbles...

Como puedes ver, nuestras experiencias con agentes inmobiliarios se quedan cortas con “no positivas”. Lo que pienso de esta profesión no lo puedo escribir aquí públicamente, eso constituiría un delito de difamación.

Sobre tus preguntas:

[*]durante la duración del contrato (usualmente 3-6 meses, aunque hay libertad para negociar el contrato) el agente tiene el derecho exclusivo de venta. Incluso si tú mismo encuentras un comprador en la panadería mientras compras el pan, él tiene derecho a su comisión.

[*]No importa cuál sea la comisión del agente que esté en el contrato, ten en cuenta que al final tú también la pagas. La mayoría de los compradores son perfectamente capaces de sumar los costos totales. Y si hay otros 10,000 € para el agente, el precio tendrá que ser 10,000 € menor.

[*]No sé si puedes ir al notario que prefieras, aquí en Baviera los notarios tienen el derecho exclusivo para una determinada zona.

En tu lugar, de firmar algo sería un contrato de pocos meses con él. Si la ubicación no es totalmente mala, no debería haber problema en vender por tu cuenta. Es una venta, no un alquiler. Por lo tanto, no tienes el riesgo de inquilinos problemáticos ni nada similar. Cuando el dinero entre en la cuenta, el resto te puede dar igual.

Saludos cordiales,

Andreas

intenta primero sin corredor. si el comprador tiene que pagar un centavo, te descontará estos costes del precio de compra. si eso no es posible debido a la oferta/demanda, también venderás la propiedad sin corredor sin problemas.

Para ser honesto, estoy sorprendido por el feedback recibido hasta ahora, porque por lo general siempre se recomienda pedir ayuda al experto correspondiente. :)

De todos modos, es cierto que no se me da bien negociar y además no quiero permitir que el "cliente de último precio" acceda directamente a mí / a mis datos de contacto privados.

Pero me viene a la cabeza otra pregunta. El agente seguramente debe conocer mi expectativa de precio / límite máximo para poder negociar en mi nombre. Si se cumple, ¿puede insistir en una venta? ¿Qué repercusiones tiene en la situación contractual si, por ejemplo, de repente considero que el piso debería valer un 10% más?

Como ya se mencionó, si la situación es adecuada, apenas habrá negociaciones. Simplemente hay que arriesgar un poco.

Hola,
no te preocupes, "wasch isch letzte Preise" normalmente solo compra coches, no pisos.
Invierte una o dos horas delante del ordenador y mira a qué precios están los pisos comparables en Internet. Así tendrás una buena orientación. Luego piensa en el precio que te gustaría tener, súmale un poco (=margen de negociación) y pon un anuncio en Internet. Si no llama ni Dios, el precio estaba claramente demasiado alto; si tu teléfono no para de sonar, estaba claramente demasiado bajo.

Un saludo,

Andreas