Añadir pisos - Estabilidad estructural cuestionable

Hola a todos,
mi pareja y yo estamos en este momento considerando cómo debería ser nuestra futura situación de vivienda.
En este contexto surgió la idea de si una ampliación de la casa de mis padres podría ser una opción económica para crear suficiente espacio habitable. Por ello nos informamos en la oficina de construcción sobre si eso sería posible. Según la oficina, un piso completo no está permitido, pero sí es posible un aumento en el muro bajo [Kniestockerhöhung].
La casa fue originalmente planeada como bungalow, pero por razones legales tuvo que construirse con techo a dos aguas.
Ahora nos gustaría que un arquitecto o empresa constructora examine si una ampliación es técnicamente posible y si estaría dentro de un presupuesto que podamos afrontar. ¿Con qué costos se debe contar para un presupuesto de este tipo?

Como somos completos novatos y aún no nos hemos ocupado a fondo del tema, agradeceríamos mucho algunos consejos.

Saludos, Lili

Al contratar a un arquitecto, las fases de servicio 1+2 (determinación básica + anteproyecto) según la HOAI (Ordenanza de honorarios para arquitectos e ingenieros) corresponden al 2+7 = 9% del honorario total. El honorario del arquitecto no se negocia libremente, sino que está vinculado a la HOAI.

El honorario se calcula según los llamados costos netos deducibles de construcción (grupo de costos 300+400 obra + equipamiento técnico), la zona de honorarios, el suplemento por remodelación, los costos adicionales, el impuesto al valor agregado. Cuanto mayor sea el alcance del trabajo, más caros serán los llamados costos adicionales de construcción (Baunebenkosten), entre los que se incluye el honorario del arquitecto. Otros costos adicionales de construcción son los honorarios del estructurista, posiblemente también del topógrafo, etc. Los costos adicionales de construcción representan en la construcción en viviendas existentes en total (no solo para el arquitecto) aproximadamente entre el 18 y el 22% de los costos brutos de construcción.

El arquitecto, tras acordarlo con ustedes, elabora un anteproyecto (máximo 3 variantes incluidas) y una estimación de costos, con la cual pueden entrar en las consideraciones o negociaciones financieras con el banco. El arquitecto también aclara todas las cuestiones legales de construcción y planificación que siempre están asociadas a un proyecto de construcción. El arquitecto les entrega una preparación de planificación aprobable dentro de su presupuesto.

Una ampliación es generalmente recomendable si la estructura existente tiene una estática suficiente y una construcción de obra gruesa utilizable. Los bungalows de los años 50/60 suelen ser bastante adecuados, aunque generalmente se construyeron de forma bastante económica. Si el bungalow es una casa prefabricada, sería más escéptico.

Buenas noches Lilli,

Si una ampliación es constructivamente posible y si se encuentra dentro de un marco financiero que podamos afrontar, nos gustaría que un arquitecto o empresa constructora lo evaluara. ¿Con qué costos se debe contar para un presupuesto de este tipo?

Will ya te ha mostrado el camino que se debe seguir en una contratación individual a través del arquitecto. Te recomiendo que procedas de otra manera.

Ampliar una propiedad existente "puede" tener algo en común con la famosa Caja de Pandora, pero también puede ser bastante fácil de manejar. (Lamentablemente no dices qué tamaño tiene el bungalow ni cómo podría ser la ganancia de espacio). Para verificar esto se pueden utilizar los documentos antiguos -si están disponibles-; si no, debe salir un ingeniero estructural a inspeccionar la propiedad existente. En mi opinión, también debería ser consultado un perito -por lo menos un carpintero- que pueda evaluar el techo y su estructura; posiblemente se pueda reutilizar esta estructura junto con las tejas. Contratar a un ingeniero estructural cuesta dinero; es probable que el carpintero visite la obra gratis dentro de un presupuesto.

Antes de que tú y tu pareja os ocupéis intensamente de una posible ampliación, deberíais acudir a un financiador de confianza y hablar sobre vuestras posibilidades financieras. Solo cuando sepáis exactamente con qué dinero contáis, podréis estar seguros de si el proyecto -al menos desde el punto de vista monetario- puede llevarse a cabo. Cuando se conozca una suma "x", id al arquitecto o a la empresa constructora (con referencias comprobables en reformas) y presentad vuestro proyecto. Pedid un presupuesto basado en el caso de que la ampliación es posible; además, solicitad un presupuesto adicional por si el bungalow necesita "algo" de apoyo estructural.

Solo cuando tengáis una oferta vinculante, incluso 2 (consultad antes con el arquitecto si la primera consulta es gratuita; en caso contrario, habréis firmado un contrato si en buena fe decís por ejemplo "hagan ustedes"), o 3, sabréis aproximadamente hacia dónde puede ir el proyecto. Sabed si podéis afrontar la obra y podréis tomar una decisión final.

En este contexto, si y cuando la obra se lleve a cabo, acudid antes al asesor fiscal/notario y aclarad la situación legal para ambos; no estáis casados.

Saludos, experto en construcción

Gracias por los excelentes consejos. Para un profano, la avalancha de información en la WWW es un poco confusa.

Precisamente por "la caja de Pandora" ya tenemos preocupación por invertir miles de euros (más de 2500) en un arquitecto/estructurista y luego enterarnos de que el proyecto supera nuestro presupuesto. Según vuestras respuestas y mis investigaciones, las fases de servicio 1-2 deberían estar aproximadamente dentro del marco.

Mi abuelo diseñó y construyó la casa a principios de los años 70. La superficie habitable es de 140 m² y la casa tiene sótano parcial. La ampliación no debería superar los 105 m², aunque según tengo entendido los metros cuadrados bajo techos inclinados no se computan por completo, ¿verdad? El plano de construcción con la estructura aún está disponible. Mi padre duda que una ampliación sea posible sin refuerzos adicionales. Lo más probable es que la construcción del techo no pueda reutilizarse.

Por lo tanto, sabemos que no será suficiente con unas decenas de miles de euros. Pero dado que en esta zona los precios de los terrenos e inmuebles son muy altos y superarían claramente nuestro presupuesto, esperamos que tal vez sea posible de esta manera. Para mí es importante, mirando hacia el futuro y una posible necesidad de ayuda en la vejez, permanecer cerca de nuestros padres, por eso nuestro dilema.

En cuanto al marco financiero, ya hemos pensado en un límite máximo para nosotros, al que queremos añadir un margen de 50.000 euros para la planificación.

El capital propio sería entonces, dependiendo de la suma final real, aproximadamente del 15-25%. La casa en cuestión no está actualmente gravada con un crédito/préstamo.

Los siguientes pasos serían, si he entendido bien, coordinar la financiación con los padres y el banco y luego acudir con una suma concreta al estructurista o arquitecto (prestar atención a cómo se remunera la asesoría).

Esto nos ha ayudado mucho. ¡Gracias!

Saludos, Lili

Hola Lili,

sobre lo que también deberían pensar con anticipación es en la garantía del préstamo requerido.

Normalmente, dicha garantía se realiza mediante una hipoteca. Según lo que se ha leído hasta ahora, el edificio anterior junto con el terreno pertenecen a tus padres.

Por lo tanto, la garantía también debería realizarse a través de los padres, a menos que conviertan la casa después de la remodelación en dos departamentos legalmente separados y formen así una comunidad de propietarios (WEG).

Incluso si los padres estuvieran dispuestos a inscribir la hipoteca, en mi opinión, existen al menos dos riesgos:

1. Si ustedes, por cualquier motivo, dejan de poder cumplir con la financiación y se produce una ejecución hipotecaria, no solo perderán su departamento, sino también tus padres. Sin embargo, este riesgo podría limitarse mediante un derecho vitalicio de residencia (inscrito en el registro de la propiedad) para tus padres en su departamento. Pero tal derecho de residencia también reduce significativamente el valor hipotecable.

2. Legalmente, ustedes (es decir, tú y tu pareja) no serían dueños de nada en esta configuración. Por lo tanto, debe al menos considerarse que en algún momento toda la propiedad podría estar sujeta a impuestos de sucesión. Dejando de lado posibles disputas familiares.

Por lo tanto, mi recomendación sería definitivamente la división real en dos departamentos y la creación de una WEG.

Saludos,

Dirk

Hola Lili,

completo mi aporte, también en relación con la propuesta de Bauexperte: Construir en edificios existentes es algo diferente a una construcción nueva en terreno virgen. A un proyecto de construcción en un edificio existente siempre pertenece una toma de datos lo más detallada posible, en la que se examine el estado de conservación y la utilidad del material de construcción, posibles daños en la construcción y la situación legal en materia de construcción y planificación.
Además, siempre debe realizarse un levantamiento topográfico y la elaboración de planos actualizados del edificio, ya que los documentos originales de la solicitud de construcción, si existen, nunca reflejan el estado actual de la construcción.
Estas investigaciones preliminares las realiza un arquitecto, si es necesario también con la participación de un ingeniero estructural.

La reutilización de componentes/materiales de construcción debe considerarse de forma realista: materiales muy raros y antiguos pueden desmontarse, limpiarse y prepararse para su reensamblaje. Por lo general, no vale la pena. Una vieja estructura de cubierta de los años 70 y una cubierta de tejas no tienen un valor que justifique el esfuerzo de su restauración. Al reutilizar materiales de construcción antiguos, que no cumplen con normas habituales, el planificador asume también un riesgo -su riesgo-.

Estas investigaciones preliminares cuestan tiempo y dinero, pero son una condición esencial para un proceso de construcción que debería mantenerse lo más libre posible de sorpresas. Estas nunca pueden descartarse por completo, pero la caja de Pandora puede mantenerse pequeña. Los artesanos no son planificadores y las ofertas gratuitas no sustituyen a una planificación profesional. Los proyectos de construcción que se planifican y comienzan así, a menudo terminan en un callejón sin salida organizativo con resultados muy insatisfactorios. En los últimos 5 años, en asesorías de construcción, he experimentado 3 proyectos de construcción que se “han estrellado” de esta manera. Y eso también ha costado dinero.

Te recomiendo que acuerdes una cita de asesoramiento en obra con un arquitecto con experiencia en edificios antiguos, que evalúe la situación fundamentalmente y que, basándose en los documentos disponibles, te indique un primer marco presupuestario aproximado. Si es necesario, luego podéis continuar con una estimación de costos más detallada junto con un cálculo de superficies y un boceto de la posible ampliación básica para la asesoría financiera. Vuestro enfoque y las condiciones financieras, según lo descrito, son realistas.

Las observaciones de Dirk también son importantes y deben considerarse de antemano.