Wohnung der Eltern unter Marktwert kaufen

[Taillefer]

Hallo zusammen,

ich wohne aktuell in der Wohnung meiner Eltern zur Miete. Diese Wohnung haben meine Eltern vor ca. 10 Jahren gekauft und dafür einen Kredit aufgenommen. Die ursprüngliche Idee war es, dass wenn sie in Rente sind, ihr Haus verkaufen und in die Wohnung ziehen. Allerdings haben sich jetzt die Lebensumstände in der Zwischenzeit verändert und meine Eltern möchte lieber in ihrem Haus wohnen bleiben.

Die Wohnung wurde bisher noch nicht getilgt und in 2 1/2 Jahren wird eine neue Finanzierung fällig. Jetzt gibt es die Überlegung, dass ich dich Wohnung kaufe und meine Eltern mir die Wohnung für den damaligen Kaufpreis überlassen.

Allerdings ist die Wohnung mittlerweile mehr als das doppelte Wert (Standort: München). Es wurde kein aktuelles Gutachten erstellt, ich basiere diese Annahme aus anderen verkauften Wohnungen aus der gleichen Wohnanlage.

Wenn ich es richtig verstanden habe, geht ein solcher Verkauf nicht, da es sich um eine „gemischte Schenkung“ handeln würde, wenn meine Eltern mir die Wohnung unter dem Marktwert überlassen würden.

Würde das nur über eine 100% Schenkung gehen oder gibt es auch sowas wie einen Verkauf und die Differenz zum eigentlichen Marktwert wäre eine Schenkung?

Außerdem habe ich eine Schwester und da frage ich nicht, wie man das sauber lösen kann. Könnte sie sagen, ja es ist ok für mich, dass du es von unseren Eltern vergünstigt bekommst oder müsste ich sie in jedem Fall entschädigen für die Hälfte der Differenz zwischen dem vergünstigten Kaufpreis und dem Marktwert?

Für mich würde der Kauf auch nur in Frage kommen, wenn ich zu dem vergünstigten Preis bekommen würde, da sonst die Kreditsumme (zum Marktwert) für mich als Einzelperson zu hoch wäre.

Vielen Dank

 

[RomeoZwo]

Hallo,

1. Natürlich kann es einen Kauf mit Teilschenkung geben. Auf diese Teilschenkung fällt nur ggf. Schenkungssteuer an. Da gegenüber den eigenen Kindern eine Schenkung von 400T€ steuerfrei ist, gibt es hier vermutlich auch keine zusätzlichen Kosten. Zur fiktiven Bewertung der Immobilie gibt es neben einem Gutachten und den Angebots(!)-Werten aus Immoportalen auch noch die Möglichkeit sich das Tool zur Kaufpreisaufteilung des BMF zur Hilfe zu nehmen. Da steht neben der Aufteilung nämlich auch der "ermittelte Einzelwert" nach z.B. dem Sachwertverfahren. Dabei kommen eher niedrige Werte heraus, aber das FA tut sich schwer das eigene Tool anzuzweifeln.

2. Wie ihr "fair" zu deiner Schwester sein wollt, ist Familiensache. Grundsätzlich dürfen deine Eltern schenken und verkaufen an wen sie wollen, auch an Dritte und du und deine Schwester hätten dazu nichts zu melden (jedenfalls juristisch). Anders sehe das beim Vererben aus, da gibt es immer einen Pflichtteilsanspruch.

P.S.: Verkäufe in gerader Linie sind Grunderwerbsteuer befreit. Es fallen aber die Notargebühren und Grundbuchkosten an.

 

[motorradsilke]

Ja, du kannst das unproblematisch so machen. Haben wir gerade durch mit dem Grundstück meines Sohnes. Kauf zum damaligen Preis, dann fällt für deine Eltern auch keine Steuer an. Den Rest einfach übertragen. Unser Notar hat das ganze Übertragung genannt, und im Vertrag einzeln aufgeführt. Eigentlich wollten wir nur Verkauf zum ursprünglichen Preis, da hat sich der Notar geweigert. Schliesslich bekommt er so die Gebühren für den heutigen Wert.

 

[hanghaus2023]

Mit Deiner Schwester wirst doch einen Weg finden. Du tilgst doch schliesslich. Soll Sie sich doch dran beteiligen oder verzichten.

 

[Pacmansh]

Macht es denn Sinn die Eigentumsverhältnisse jetzt zu ändern? Zinsen, Instanthaltung und vieles mehr kann alles von deinen Eltern steuerlich abgesetzt werden. Das ist doch rein rational betrachtet, das viel bessere Modell.

 

[Grundaus]

Du kannst die Wohnung für jeden Preis kaufen. Der Eigentumsübergang erfolgt auf jeden Fall. Wenn der Preis zu niedrig ist meldet sich das Finanzamt wegen Teil Schenkung. Freibetrag 400000.-- von jedem Elternteil. Auch der Notar will die Kosten für den aktuellen Wert. Die Frage ist halt ab welchem Preis es jemanden auffällt. Und die Bank will sofort das Geld, trotz noch laufender Zinsbindung. Wenn die Wohnung Mal vermietet wird, kannst du auch nur den niedrigen Kaufpreis absetzen. Wenn die derzeitigen Zinsen niedriger sind als die aktuellen, würde ich die 2 1/2 Jahre noch warten.
Endfällige Finanzierung wurden aber gerne mit einer anderen Sparform abgeschlossen (Bausparvertrag, Lebensversicherung)
Am fairsten ist es wenn du die Wohnung für 75% vom Wert kaufst und deine Eltern die 25% deiner Schwester schenken
und dann noch die Frage von PACMANSH beantworten