Altbau m. Architektenplanung aus 2020 - Aktualisierung Kostenschätzung

[MrMunki]

Hallo Forengemeinde,

ich lese seit kurzem still mit und hab schon so manch guten Rat/Hinweis aufschnappen können: Vielen Dank! Auch zu meinem heutigen Anliegen habe ich schon ein wenig Hintergrundwissen gelesen, stoße aber nun an die Grenzen des Informationspuzzles.

Zunächst möchte ich mich (uns) vorstellen: Wir sind eine kleine Familie bestehend aus Papa (37), Mama (31) und Baby (1,5) und leben in einem Vorort von Dresden - da wo meist die Sonne auf die schönen Weinberge scheint - in einer zu drei Jahreszeiten sehr schönen Mietwohnung. Seit etwa einem Jahr haben wir das Thema "Eigenheim" mit auf eine perspektivische Wunschliste gesetzt. Prinzipiell war die ursprüngliche Vorstellung die eines "guten Gebrauchten" (Modernisierung ja, Sanierung nein, Neubau nein). Nun ist es prinzipiell so, dass wir die "angeblich höchste Millionärsdichte von Deutschland" nach unten ziehen und damit auch kein dementsprechendes Budget mitbringen - und das (öffentliche) Angebot mit Zinsanstieg zwar besser geworden ist, die Auswahl aber immer noch sehr überschaubar. Zudem ist der Hausbestand hier zwar prinzipiell sehr schön (Villengegend) - aber auch sehr alt (120 Jahre+ keine Seltenheit).

Worum es heute geht: Ein örtlicher Makler hatte uns ein Haus angeboten, welches wir aufgrund Lage abgewählt haben. Selbiger Makler hat dann in sein Portfolio geschaut und uns auf ein anderes Angebot aufmerksam gemacht, welches sehr interessant aussieht:
- Lage: sehr schön
- Grundstück: sehr groß (930 m²)
- Preis: ok?
- Größe: sehr klein (88m² Wohn + 37 m² Nutzfläche)
- Zustand: hmja...Kernsanierung

In Zahlen ausgedrückt: Doppelhaushälfte, Baujahr 1902 (Architektenplanung) oder 1940 (Expose), Energieeffizienzklasse F (ca. 200 kWh/m² a, Gas). Der Preis inkl. Kaufnebenkosten liegt in etwa bei Bodenrichtwert.
Der aktuelle Eigentümer hat 2020 einen Architekten beauftragt den An- und Umbau zu planen - und damit eine Baugenehmigung zu beantragen (wurde erteilt / ist noch gültig bzw. wurde gerade noch einmal verlängert). Die Pläne durfte ich einsehen: sehr schönes Gesamtkonzept - das momentan etwas "verhunzte" DH (an der zu kaufenden Hälfte ist ein "DDR-Flachdach-Anbau" angeflanscht worden) wird wieder zu einem symmetrischen, sehr schönen Haus. In Details (Raumzuschnitt) hätten wir ggf. andere Wünsche (sicherlich einfach anpassbar) und insgesamt hat die Doppelhaushälfte nach Umbau mehr Fläche, als eigentlich benötigt. Aber sollten wir - oder jemand anderes - die Pläne jemals umsetzen, wird aus dem Haus ein schönes Schmuckstück.

Mein Hauptanliegen: Ich würde gerne einen ersten Bierdeckel (Kostenschätzung) erstellen, um zu prüfen, ob das Projekt für uns überhaupt im Rahmen des finanziell machbaren liegt. Meine bisherigen Näherungsversuche haben leider eine Range ergeben, die von "machbar" bis "viel zu groß für uns" reichen.

Ansatz 1: Tailor-to-Need
- Erstbetrachtung, vor Einsichtnahme in die Architektenplanung, Exposè Flächendaten
- 88 m² Wohnfläche x 2000 EUR/m² Kernsanierung
- 37 m² Nutzfläche x 1000 EUR/m² Sanierung-light
- 50 m² Wohnfläche neu (Anbau) x 3000 EUR/m²
- 50k EUR Sonstiges (BP, Architekt, neue Erschließung ab Straße)
=> Summe: 413k EUR (Kategorie: zu groß für uns)
[Fußnote: gerne auch die Annahmen für die Sanierungs/Baukosten kommentieren - sind das realistische oder überzogene Vorstellungen?]

Ansatz 2: Architektenplanung x Pippi-Langstrumpf-Faktor
- KG300 (100k EUR) + KG400 (20k EUR) + KG500 (2,7k EUR) + KG700 (12,1k EUR) = 134,8k EUR
- Grundlage: Anfang 2020 -> Baukostenkurve gegoogelt, erschreckt, als Startpunkt "x1,5" genommen
=> Summe: 135k x 1,5 = 202k EUR (Kategorie: machbar)

Ansatz 3: Architektenplanung x
- Altbestandflächen lt. Architekt: 71 m²
- Neubauflächen lt. Architekt: 105 m²
- nicht mitgerechnet: Altbestand Kellerflächen
- Sanierungskosten gegoogelt und einen Treffer "Kostenbeispiel: Soviel kostet der Hausbau" von einer großen Bausparkasse gefunden, auf Basis eines KFW40-130m²-Neubaus, damit energetisch über das Ziel hinausgeschossen (=zu hoch?), aber dafür auch für ein 08/15-Neubau-Schnörkeloshaus ohne Bestandsumbaumehraufwände (=zu niedrig...bzw. in Summe ok?), im Detail:
- Sanierung Bestand: Hausinstallation (230 EUR/m²) + Dach (230 EUR/m² - 50% vom Neubaupreis) + Innenausbau (500 EUR/m²) = 962 EUR/m²
- Anbau Neu: Hausinstallation (230 EUR/m²) + Dach (461 EUR/m²) + Wände (962 EUR/m²) + Innenausbau (500 EUR/m²) = 2150 EUR/m²
- Pauschalkosten: BP (30k EUR), Heizung (25k EUR), Fenster (35k EUR), Lüftung (8k EUR - Streichposten?), Bad/Sanitär (15k EUR) = 113k EUR
=> Summe: 68k EUR (Sanierung) +226k EUR (Neubau) + 113k EUR (Pauschalposten) = 407k EUR

Fragen:
1) Was würdet ihr für Kostengrößen für eine Budgetabschätzung nehmen?
2) Was ist ein sinnvoller energetischer Zielzustand? (Das Gebäude hat nur zwei bleibende, kleine Bestandsaußenwände + Trennwand zur anderen Doppelhaushälfte und wird ansonsten an der großen/langen Wand vom Neu/Anbau ergänzt.)
3) Wie beeinfluss 2) dann 1)
4) Wieso weicht Ansatz 1+3 soviel von Ansatz 2 ab -> ist der Faktor 1,5 zu gering gewählt? Für Glaskugelbesitzer: Hat der Architekt zu gering geschätzt? Oder hängt es zu stark von den spezifischen Vorhaben ab...und der nächste Schritt muss zwangläufig der Weg zu einem Fachmann sein, der auf die genauen Details schaut, aktuelle Preise danebenliegt und ggf. auch zu Streich/Kürzungsoptionen berät?

Grüße
MrMunki

 

[SoL]

1) Was würdet ihr für Kostengrößen für eine Budgetabschätzung nehmen?

Ansatz 1 klingt für mich am realistischsten.

2) Was ist ein sinnvoller energetischer Zielzustand? (Das Gebäude hat nur zwei bleibende, kleine Bestandsaußenwände + Trennwand zur anderen DHH und wird ansonsten an der großen/langen Wand vom Neu/Anbau ergänzt.)

Naja, wenn ihr es eh schon saniert, dann schaut, wo ihr inkl. Förderung gut rauskommt.
Vermutlich macht irgendwas um die KFW55EE Sinn. Da bekommt ihr dann bis zu 150k€ Kredit plus 20% Tilgungszuschuss. (+ Baubegleitung)

Was ist denn mit der anderen Doppelhaushälfte, soll da auch was gemacht werden oder bleibt die, wie sie ist?

3) Wie beeinfluss 2) dann 1)

Weniger, als Du glaubst. Ihr müsst eh überall ran. Dann könnt ihr auch gleich ordentlich dämmen. Dämmen, wenn man eh ran muss, ist das kosteneffizienteste Vorgehen.

 

[jens.knoedel]

Nimm den Ansatz 1 und schlag noch einen Sicherheitspuffer drauf. Wenn wirklich ALLES bei der Kernsanierung gemacht wird, könnten (oder werden es sogar wahrscheinlich) die 2.000€/qm nicht reichen.

4) Wieso weicht Ansatz 1+3 soviel von Ansatz 2 ab

Weil Ansatz 2 nur eine Sanierung ist und Du mal eben 50qm Neubau unterschlägst. Dann liegst Du auch bei über T€ 350. Also alles vergleichbar.

 

[ypg]

Gibt es ein Online-Exposé, um sich mal einen Eindruck zu verschaffen?
Wie ist denn der aufgerufene Preis des DH?

 

[K a t j a]

Muß denn der Neubau unbedingt sein? Niemand zwingt Euch, die Pläne eines anderen umzusetzen. Wenn es sein muss (Bedarf?), geht das vielleicht auch noch später?

 

[MrMunki]

Hallo Zusammen,

danke schon mal für das Feedback:

Ansatz 1 war vor der Einsichtnahme in die Architektenplanung, d.h. die allererste Annahme von "88 m² bringt das Haus mit - zu wenig - da baut man halt 50 m² an". Der Architekt plant damit die Hälfte des Bestands (den DDR-Anbau) abzureißen und dafür mehr neue Substanz anzubauen. Wenn man sich von den vorhandenen Plänen löst und sagt "jup, ist zu groß (nicht stemmbar)" und man macht eine neue Planung basierend auf Gesamtfläche passender (geringer) würde man eher auf die hier angenommenen Flächen zielen (+/-, ein findiger Architekt wird sicherlich ein anderes Optimum für den geringeren Bedarf finden). Hier wundert es mich dann aber, dass bei Ansatz 3 (der von der >200 m² Gesamtfläche der vorhandenen Umbauplanung ausgeht) auf eine vergleichbare Zahl kommt.

Ansatz 2 ist nicht nur Sanierung, sondern das Paket aus 90 m² Substanz -> 50% Abriss -> 81 m² (BGF) Neubau. Aber mit Kostengrundlage 2020 - und ich habe auch Emailverkehr gesehen, wo der Architekt über seine Honorarrechnung Dinge wie "...Sanierung vergessen..." und "...Preise aktuell nicht mehr realistisch..." gesagt hat (letzteres wäre ja in meinem 1,5x Faktor abgebildet...sofern der realistisch ist...falls die Sanierung dort nicht eingepreist ist und on top kommt, ist man ja schnell bei >/=100k EUR zusätzlich...hm).

@ypg: Exposé ist zur Zeit nicht online (lt. Makler auf Wunsch des Eigentümers deaktiviert: kein Verkaufsdruck, für faires Angebot zugänglich, keine Lust auf low balling). Ich meine, hier mal im Forum von einer Seite gehört zu haben, wo man alte Exposes einsehen kann? Mir ist leider der Name entfallen, sonst könnte ich dort mal gucken. Angebotspreis ist knapp unter 400k EUR (+Nebenkosten: 5,5% Steuer, 3,57% Makler, 2% Notar/Grundbuch). Bodenrichtwert liegt bei 465 EUR/m² (x930 m² = 432k EUR).

@K a t j a : Ohne Neubau geht es aus meiner Sicht nicht -> von den 88 m² ist ca. die Hälfte in dem "DDR-Anbau", wo es sich nicht lohnt Geld reinzustecken und der auch nur als Flur/Vorraum/Lagerfläche nutzbar ist. Bleiben ca. 45...50 m² von der Originalsubstanz, was flächenmäßig und auch von der möglichen Grundrissgestaltung nicht zu unseren Ansprüchen passt -> das wäre ein gewaltiger Rückschritt zur Mietwohnung. Eine unserer Herausforderungen ist u.a., dass unsere Mietwohnung (außer im Winter, da können wir zugucken, wie die Heizkosten durch Fenster und Wände entfleuchen) sehr schön und in Bestlage ist: Unsererseits gibts also auch keinen akuten Handlungsdruck - entweder das Gesamtpaket passt, oder wir bleiben halt länger hier und suchen weiter.

Grüße
MrMunki