买方在土地购买合同中应包含哪些条款？

亲爱的社区成员，
我们即将从私人手中购买一块地，想知道作为买方，我们应在购房合同中加入哪些条款，以最大限度地保障自身权益。

背景：
- 汉堡内陆建设
- 我们购买的是地块2，卖方对地块1（前面）持保留态度
- 地块已实际分割
- 已委托进行战时遗留物排查，结果将在购买前出具
- 土壤检测将在购买前完成
- 卖方拟在前面地块（1）上登记建筑负担和土地役权（道路和管线权利）

合同中相应包含：
- 建筑负担/土地役权的必要性
- 前面地块车库拆除。或者该事项是否已被建筑负担/土地役权涵盖？是否需要为此确定一个时间节点？

可能需要讨论的事项：
- 通道和入口门（街道）的质量/选择 + 通道在地块1上的费用和维护开支由谁承担哪部分？有何建议？
- 关于建设预申请的正面批准（以确保按照规划方案的建设可行性）？
- 前面地块的优先购买权（若将来出售）
- 是否可以达成协议，由我们承担拆除地块1上的车库（及可能的房屋）费用，作为购价相应减免（可节省房地产转让税）。或者这是否已经属于偷税行为？

这些条款是否可行且有意义？你们对购房合同还有其他建议吗？

此致敬礼！

所有规定都可以由你们与卖方共同商定。公证人应当为了他的官方报酬对此给予相应的建议——如果我看你的帖子，他显然之前没有这样做。根据需求和土地质量，可能你们只能约定“按现状购买”。至少在1.5年前是这样。

1. 费用承担：通常由享有通行权的一方负责道路维护（见建筑法典）。
2. 正面建筑许可预案：在商业领域使用。作为卖方，除非在购房合同中约定补偿条款，否则我不会同意。如果你们本想建120平方米，但最终获批160平方米，我作为卖方希望参与土地的更好利用，并获得购房价的补差。此外，该条件可能会延长购房款的支付时间，给卖方带来不确定性。
3. 优先购买权：我作为卖方不会同意，因为这会从银行视角降低我剩余土地的价值。如果该土地已由卖方融资，需要银行同意或记入次贷顺序，这对你们来说可能无效，因为在强制执行时会失效。
4. 交易是可行的。较低购房价=较低土地购置税。但这样会导致问题，因为土地对银行的价值也降低。我已经见过类似操作导致整个融资/购买失败（房价因厨房、嵌入式柜子、配件等被大幅降低，导致银行不再支持融资）。

如前所述，请与你们的公证人咨询。如果他愿意为你们花费数小时提供建议，购房合同费用不会增加。但这样你们至少会有法律上严谨且清晰的规定。

所有可能导致你们无法按计划施工的事项都必须写入合同。[Eine detailliertere Bauvoranfrage wäre bei mir auf jeden Fall dabei.] 其余的事项可以尝试，但我不会将其作为条件。

根据经验，我会尽可能具体地约定通道的宽度、地面材料、维护、门、照明、门铃、信箱等等的细节。拆除工作也要有具体的时间安排。关于优先购买权，我认为对你们（除了费用）和卖方都没有不利影响。这不会影响卖方的抵押贷款，如果最终还是不得不进行强制拍卖，你们也可以以最后的价格参与竞买。

对卖方的抵押没有影响

只有在它是次级抵押权时才会如此。但那对权利人来说几乎没有价值。

你之前关于后方土地开发的帖子不幸已经冷却，尽管还有许多问题未得到解答。你是怎么解决这些问题的？一个特别的问题是（即使在你从部门那里得到的稍显乐观的信息之后）前面那块地经过分割后只剩下非常有限的可建造性。此外：我查看了卫星图和地籍图：你在该社区的项目没有先例。这本身就是一个很大的风险。事实上，社区里确实有一些非常野蛮的开发例子，我以前也从未见过（例如，明显的靠近边界的住宅建筑向后延伸，许多地块上建有两栋房子等），但这并不意味着你可以想做什么就做什么。顺便说一下，你也让一些早期的帖子冷却了。比如，你想从家人那里购买的那些地块后来怎么样了？我认为，如果大家能讲讲各自“项目”的结果和原因，这样做既公平，也符合论坛的精神。