带有旧建筑的土地分割

大家好，

由于这是我的第一篇帖子，我想先做一个简短的自我介绍。
我叫Felix，29岁，来自巴伐利亚的菲尔特，目前和妻子一起规划我们的独栋住宅。

我们现在住在一块属于我岳父的老宅大地皮上。

这所房子里住着我的小舅子和他的伴侣，以及我和我的妻子。

另外还有一户租客，租约仅到2024年6月。一年前签订，因为计划中的建设项目已经知道了。即将拆除重建的事情已经明确告知租户，并写进了租约/已得到确认。

这块地总共将建两栋独栋住宅。我们的一栋和小舅子家的在后排。

地皮非常大，需要像周围地皮一样进行分割。
允许在后排建房。
现已有一条通路穿过前面/我们这一部分的地块。

2024年年中，在拆除旧房后才开始建设。

现在我想谈谈我关心的问题：
我们想现在就解决所有权关系。家里的权益已经划分清楚，假想的地界也知道了。

唯一的问题是这条地界上有旧宅，而这两栋新房都不可能在那位置建，我觉得现在分割地块有点困难。

因为我只有在获得批准和建设贷款确认后才会签购房合同（没有实际拥有土地，一切都无从谈起），所以必须现在通过公证解决所有权关系。

现在有没有可能即使旧宅还在，也能先把这条界线登记在土地登记册上？

我们不想等到2024年中拆完房后再登记，
因为拆完后就想马上开始建房。
这会延误进度，也会在现阶段市场环境下增加成本。

非常感谢你们的建议。
我不是在寻求法律咨询，只是想先了解这个话题。

找公证人敲定事情是必不可少的。

谢谢大家，祝周末愉快。

去找公证人。[Der berät euch was wann wie rechtlich möglich ist.]

你好，Felix，

一份位置图会很有帮助。你有可以上传的吗？

提前分割可能不太可行，因为这可能会导致违法的情况，例如老建筑跨越两个地块，或者建筑间距超出地块边界等。建设局不会同意这样的情况。

据我所知，建筑许可与产权关系无关，所以只要民事法律上解决了，理论上也可以在别人的地块上建房。

所以理论上你现在就可以让人准备一份建筑申请，并提交给建设局，其中包括旧建筑的拆除、新的分割以及新规划的房屋。如果获得批准，你就可以安心处理融资等问题。

你好，Felix，

如果有一份位置图会很有帮助。你有可以上传的吗？

事先分割可能不太可能，因为这样很可能会产生非法情况，例如
老建筑占据两个地块，或者其间距范围超出地块边界等等。建设管理部门不会同意这样的情况。

据我所知，建筑许可是独立于所有权关系的，所以即使在他人土地上，只要民事上解决了，也可以建造。

理论上你现在就可以制作建筑申请并提交给建设管理部门，里面包含老建筑拆除、新分割和新规划的房屋。如果获得批准，你就可以安心处理融资等事项。

附上位置图。

非常感谢你提前给的建议。
绿色大致是我们的地块边界。

我也多次在网上看到分割后产生非法状况的情况。

可能有办法提前通过公证来解决这类问题。
比如约定在某天拆除后，土地按某种方式分割，所有权关系按某种方式登记在土地登记簿。类似于一种交付契约吧？！我可以事先让人测量，但就是不能登记到地籍。

因为无论如何我都必须去找公证人，一旦我得到相关信息，也会报告。

你建议拿建筑许可去银行办理融资听上去当然也是一个可行的方案。

本周我们有一个银行预约，先讨论一些事情。我也会把这个话题带上，并且在这里汇报。

所以如果后界距离附属建筑有3米的间距，我起初看不出有什么违反分割的地方。因此，可以现在就开始进行分割。 同时解决第二排新形成的地块的通路问题。 所以我会检查是否真的有必要等到拆除后才进行操作。

我总结一下：地块350上建有一栋两户住宅94。业主是TE的岳父，在“当前”场景和“未来”场景中均不属于现有土地或其拟议新分区的使用者，除他是两户住宅的房东外。根据TE的年龄，我推测业主仍属劳动年龄（这意味着在去世前有多次赠与的时间）。业主有两个孩子（即TE的妻子和妹夫）。将来，他的儿子将从94号出租房搬入94a号独栋住宅。该住宅的建造目前仅有两大阻碍：计划中的土地分割会穿过现存建筑的退距离（通过修改边界可解决），以及现存建筑会缩窄建筑工地的通道。TE本人打算拆除94号房屋，在其原址建造一栋名为“94新”的独栋住宅。TE的新地块“350前”将作为通道（GFL）供其妹夫的地块使用。航拍图显示，这些建筑需求在建筑许可方面是可行的。

我看来最巧妙的途径是，将现有建筑地块按现状纳入“地块350开发公司”，并形成三个产权单元，即a）后部的专项使用土地“建筑用地”，b）公共产权的GFL区域，及c）未来拆除的94号旧房所在的前部部分。如需详细说明，欢迎私下咨询，联系我方法请搜索“这里写着11ant”。[Dies ist keine Rechtsberatung, sondern lediglich eine Übertragung von wie es Charly macht auf das Beispiel der Verhältnisse des TE. Man merkt vielleicht: Charly kennt Hubert *smile*]。