5-6年后的独栋住宅。

大家好，

我想和我的女朋友在5到6年内建一栋独栋住宅（150-160平方米）。自从我23岁起，我就一直在考虑建房的问题，并且从那时起就注意确保一切朝着正确的方向发展。现在我29岁，手头的自有资金大约有10万欧元。

问题1：
说房子价格是160平方米 × 1700欧元/平方米 = 272,000欧元，这现实吗？这个价格里包含附加建筑费用了吗，还是还需另外加上？

问题2：
目前没有地块，我预计买地需要10万欧元。现在买地合适吗，还是等真的要开工时再买更好？我觉得如果有时间找便宜的地块，也能捡到便宜（我其实还有5到6年时间）。说实话，我有点担心已经攒了10万欧的存款会贬值，比如受欧元危机影响 :/，而且我现在得到的利息并不理想。是现在买地合适，还是等一等？

问题3：自有资金比例
如果我今天建房，有10万欧元自有资金，需要40万欧元（房子+地）。这自有资金占25%，我觉得这足以让贷款顺利进行。但如果我今天就用10万欧元买地，手头就没钱了，只剩30万欧元用于建房。银行会如何看待我的自有资金比例？贷款30万欧元的话，我算是0%自有资金吗？还是地块会被算作自有资金？

问题4：
有没有个经验公式来计算需要贷款金额？工资 × 年数 × 某个系数，或者类似的？

问题5：
可能论坛里说这个有点不对，但问问……
找开发商还是找建筑师？
常说自己请建筑师建房比找开发商建更贵，这是真的吗？论坛里有些评论反而说相反。我是那种不喜欢被骗的人 :)，感觉开发商利润挺高，所以倾向于找自己的建筑师。也许成本差不多，但能真正按照我想要的来建。另外，有个好的建筑师还能帮我维护我在工地上的权益。而开发商似乎不会太在意这些，因为价格早已定好，他们只想用尽可能低的成本盖房子……（也就是说尽可能赚取更多利润）我的想法对吗？

问题6：
现在利率非常低。你们会现在签一个6年后到期的建筑储蓄合同（比如5万到10万欧元）来锁定低利率吗？还是像过去6年一样继续存在活期存款账户里存钱？

祝好，谢谢你们的回答……
Buggix

你好 Buggix，

关于你的问题有几点想法：

1) 1,500 € - 2,000 € 的建筑毛面积（BGF）价格很大程度上取决于你梦想房产的类型和设备。你想要一个便宜的预制房还是一个现代的被动房？

2) 这取决于地区，可以看看社区的土地基准价地图，那上面可以看到地皮的购买价格走势。如果你现在买地但不建房，就没有收益，还会有额外的公共负担。

3) 这里同样取决于地段和地皮的价值。你的住房银行怎么说？一般的公式是：1/3 现金，1/3 储蓄贷款，1/3 银行贷款。

4) 根据你的收入减去生活费用，预计利率3%加上还款2%……

5) 建筑承包商的风险相对较高，所以利润也高……建筑师是按照HOAI收费的……让他们给你做几个报价。

6) 储蓄贷款永远没错……活期存款最高也就2%，而且如果通货膨胀率也是2%，你就没有利息收益，甚至会亏钱。

你有没有考虑过买一栋二手房？

祝好

你有很多问题，而且我也是“初学者”。不过我还是可以给你一些建议。
首先：等一下，看看[Bauexperte]怎么说，她在附加费用方面有很棒的总结。

仅此一项你就得预估大约40000欧元。厨房费用还要另外加上，车库也是如此。你买地的价格取决于你想在哪儿建房。我知道有些地块现在价格是800欧，其他地块随着每个新建区价格涨了50欧。但也有每平方米仅15欧的地块。现在就说几年后价格会怎样，未免太狂妄……同样，你也无法预测贷款利率。买地还要加大约7%的税费和公证费。

接下来关键是你是否自己动手——不过你不应高估自行动手能省多少钱，因为可省的不多，风险却很大。如果你受伤或生病，最后可能会更贵！

是选择预制房还是建筑师设计……信仰问题。建筑师定制更个性化——开发商也可以改很多东西！！通常跟开发商买房你知道最终价格，而跟建筑师合作则可能会出现一些“遗忘的”费用。到底谁更便宜，真不好说。我的看法是，建筑师可能需要更长时间盖好房子（因此会产生双重负担的额外费用）。开发商那边你可以更灵活地布置，跟建筑师那边你必须非常仔细。这方面一方面很好，另一方面可能很耗时间。
有趣的是，并非所有给你低价的预制房供应商最终都比那些贵的供应商便宜。
另外不同的报价（无论是建筑师还是开发商）的附加费用差异很大。嗯，人家当然是想把你作为房子的客户——最后露台、花园和其他项目是否也完成……除了你谁会在意？当然要公平地说，不是所有人都是这样做的——幸好如此！如果你选了建筑师，我至少会预备20000欧元的备用资金。

顺便说一下，地皮会被算作自有资本。至于贷款，这要看你的个人情况，你能存多少钱？如果你大约5年后开始盖房子，你还有大约30年时间还贷（前提是中途没有意外！！）。但没人能告诉你5年后会怎样。因此选址对价格影响极大。
顺便说一句，如果你不是建新房而是买房翻修，7%左右的税费和公证费是针对整个房产算的。知道这一点很重要……

以上就是我目前这个初学者、只有理论经验的意见。肯定马上会有专家来提供更硬核的数据。我希望我没有说得太偏离实际。

问题1：
说房子价格是160平方米 × 1700欧元/平方米 = 272,000欧元，这个说法现实吗？账单里包含了建筑附加费用吗，还是这些费用还得另外加？

这太个性化了，没法一概而论。地块、个人需求以及许多其他因素都会起作用。

问题2：没有地块，我假设地块要10万欧元。现在买地划算吗，还是等真正开始建房再买好？
我认为，如果有时间找，买地也能捡便宜（其实我还有5-6年的时间）。
老实说，我有点担心银行里已经攒的10万欧元会贬值，比如欧元危机:/，而我目前得到的利息也不理想。现在买地还是等？

现在买地，然后5-6年后再建房，也取决于几个因素。
一个是能力，另一个是意愿。
在不少住宅区，买地后必须在2年内开始建房。毕竟一个地区总要建满，不能这里盖房子，那边空着，因为地主想5年后才建或只能5年后建。

问题3：自有资金比例
如果我今天建房，有需用40万欧元（房子+地块），其中10万欧元是自有资金。这是25%的自有资金比例，我觉得这足够做融资了。
但如果我今天拿10万欧元买地，自有资金就为零，只需要30万欧元贷款建房。那么银行怎么看现在的自有资金比例？贷款30万欧元，是不是自有资金为0%？还是地块价算作自有资金？

25%是可以的，只要剩余融资部分可行。
地块价值（地价标准价）一般被银行/储蓄银行算作自有资金。

问题4：
有没有经验公式计算贷款额度？比如工资 * 年数 * 某因子，之类的？

我一般按每贷款10万欧元，月负担500欧元来算。
利率虽然低，但应该要偿还本金。

问题5：可能有点跑题……
跟开发商建还是跟建筑师建？
总说自有建筑师建房比开发商贵，这是真的吗？这里论坛里好多评论倒说相反。
我不是喜欢被坑的人 :) 我觉得开发商利润挺高，所以我倾向于用自己建筑师建房。可能花费差不多，但房子会完全符合我想法。
而且有好建筑师，现场有人代表我的利益。开发商可能不关心这些，因为价格已经定了，他们只想尽量省钱建房……（也就是赚最大利润）。
我的想法对吗？

一个好的成品房供应商并不比建筑师便宜多少。
还要看建筑师的服务阶段用到哪些，最好是全部。
如果要省钱——就像大多数成品房买家做的那样——就是省建筑进场跟进阶段，这阶段往往最贵，超过1万欧元。很多人买成品房都省了这部分，觉得两周看一次也足够了。

问题6：
现在利率极低。大家会不会现在签一个6年期的建筑储蓄合同，比如5万到10万欧元，锁定低利率？还是继续像过去6年那样，把钱存活期存款？

我个人意见是：还贷，还贷，还贷……

所以我们首先关注了这块地。其他一切都以此为基础。建设规划、位置、邻居等。你以后几乎可以随时修改你的独栋住宅的所有东西，但地块的位置永远无法更改。我们也确定要留在我们的故乡社区……在那里买地并不容易。价格也一直在大幅上涨。（这归因于该地区极强的经济实力）。因为我们是租房住的，我也不想拖太久再谈“建房”的事……欧元危机等对我们来说没有影响。利率低当然也挺好的，但我们也没因此变得疯狂。当然，我们很乐意享受这个优惠。

你有什么理由想等五六年才开始建房吗？你是租房住还是免租？

对了，你的地块会被银行作为自有资金计算。我们的房子也是165平方米的居住面积，带地下室和单独车库。Kfw 70标准，带地暖。配置较高端（客厅有大推拉门，百叶窗，地暖，颗粒物锅炉，处处铺设实木地板等）。我们大约支付了32万欧元建房款。不包括厨房、灯具、家具，尤其也不包括外部设施。没有车库入口等。外部设施我们预算大约3万欧元。（天然石墙等）简而言之：地块（10万欧元）+房屋（32万欧元）+厨房（2万欧元）+外部设施（3万欧元）=47万欧元。建筑申请费、公证费、土地购置税、房屋接入费、测量费、银行费、施工电水费等等大约1万欧元。我简单算了一下：费用大约50万欧元。

对于一个漂亮的建筑空地作为 Grundstück，现在就应该开始留意，必要时购买，如果觉得那里适合自己未来的生活 :)
紧急情况下还可以再卖出（通常是有利润的，因为优质的建筑用地只会越来越少，而不会增加）
是否在5到6年后，针对y平方米住房面积的因素x仍然适用，没人知道。更高的节能条例和更高的增值税可能会使建筑成本相比现在增加。
不过我也只是一个博览群书的自建房者，目前不断提升自己的知识 :)
我不喜欢建筑储蓄，更喜欢简单明了。
其他的都已经说过了。
顺便说一句：你有在6年内储蓄10万的潜力和雄心，真是令人赞赏！