用现有房屋确保融资

你好，

我也在考虑建一栋属于自己的房子。但在此之前，我想知道我是否有融资的可能性。
因为不幸的是，在第一次参观样板房时，对方不友好地明确告诉我，这不可能实现。希望这只是个例外情况。

我自己是个体经营者，银行说我所属的行业是一类没有登记的群体，所以也没有评分，因此贷款非常困难。但到目前为止，我还没有和银行谈过建筑融资的事。

我的计划需要27万欧元，我可以用一栋已经出租的三户家庭住宅作为担保，该房产位于极佳地段，目前市场价值约为28万欧元。每月租金收入1350欧元（不含暖气），这笔收入也可以用于偿还贷款。除此之外，还有将要建造的带有独立套间的房子。

情况真的那么糟糕吗？

提前感谢大家的帮助。

此致
帕特里克

你好，Patrick，

虽然我不了解你的具体生活状况，但大多数银行本质上对自雇人士持谨慎态度，因为这带来了许多风险，而你又需要承担这些风险。这意味着银行几乎不认为你个人能提供的担保是有效的。
这就要求你必须有多年稳定优异的经营业绩和较少的商业风险，才能说服银行。
有限责任的情况则不同。作为你自己有限公司的执行董事，从银行的角度来看，你个人能提供的担保就恢复自由了。;)

你还想以一栋已有的出租房作为额外担保。当然，这也取决于地理位置、城市、周边基础设施和经济状况。银行甚至可能会要求你提供评估报告。提示：如果你能把出租房的各个单元单独作为担保，不要一下子把所有单元都用作担保。比如，如果某套公寓作为你的铁打后备，或者几年后你需要续贷时可以拿来做进一步谈判的筹码……

最好去你的主办银行，探讨建筑贷款的额度可能性。银行会给你一个额度限额。你可以在后续沟通中再把已有房产担保提出，用来“提升”银行的首次报价。

你能否贷到27万欧元，也取决于你的固定收入、自雇性质、有无子女、伴侣是否能共同承担责任、拟购房产、你投入的自有资金等因素。没有更多信息，很难给出具体判断。不过现有房产作为担保已经是一个很大的优势。依我看，原则上不应该完全没戏。

此致敬礼

你好，

……有限责任的情况则不同。作为你自己有限责任公司（GmbH）的执行合伙人，你个人能够提供的担保从银行的角度来看是解除的。；)

我一般不会参与关于融资问题的讨论，因为论坛里有专门的版主，他们每天的工作就是处理这类问题……

但上面这句话是不正确的。普遍存在一个误解，认为有限公司的出资资本等同于责任限额。每位执行董事在有限公司受到索赔时，都要用其所有的私人财产承担责任。只有当有限公司转变为有限合伙企业（KG）或其他可将风险转移的公司形式，或者在公司设立前将现有资产转移给第三方无关人员时，这种责任才能避免；而对于股东来说，责任限额可以在股东协议中按比例确定。但即便如此，股东在必要时依然要按其股份比例用个人资产承担责任。

因此，每家融资银行都会坚持基于“出租”的担保，并且会—很可能通过土地登记方式—确保融资安全。这种风险必须在事前与税务顾问以及相应资格的法律专家进行明确沟通。

此致敬礼