作为股本替代的出租公寓

你好！
正如大家在论坛上预期的那样，我们想购买一处房产。这是一套价值250,000欧元的公寓。
作为启动资金，我们凑齐了差不多的附加费用（公证费、土地登记费、税费，没有中介费），还有一个建筑储蓄合同，本应储蓄50,000欧元，但目前只积累了5,000欧元。这个合同可以取消吗？应该取消吗？会损失很多吗？他的条件并不是最优，我也不想坚持保留它。

重要的问题是：我有一套没有负担的自有产权公寓，市场价值约为70,000欧元。我想保留它，尤其是它现在有租客。我可以用这套公寓设立债权担保代替自有资金，还是只能现金购买？

问候！

如果新公寓价值25万，为什么还要再冒7万的风险？

你虽然不能将它们作为严格意义上的“替代股权”使用（因为你没有从中获得现金），但你可以将冷租金（扣除折扣后）作为额外收入申报，并通过额外的土地抵押贷款降低融资利率。

如果新房价值25万，那为什么还要冒险再投资7万？

我不明白。因为否则我几乎没有自有资金。

...用额外的土地抵押降低融资利率。

这有用吗？那么是否有必要设立全额（70,000欧元）的土地抵押呢？

你好 Hendrik，

全额抵押权并不太合理，您也可能得不到，银行会对房子进行评估，并且最多只会按照所谓的贷款价值进行融资。

现有的房产当然可以帮到你们，因为银行在有疑问的情况下会对全部资产进行追索。但基本上还有一个问题，就是你们是否能够承担接近100%的融资。

新房子银行同样会按照最高贷款价值进行抵押——假设在融资银行那里，这个比例都是购买价／市场价的70%。

那就是17.5万欧元和5.25万欧元——合计还不够25万欧元的购买金额。

只有贷款价值达到约80%时才可能实现，这肯定会达到极限。如果你们的收入（包括现有房租收入）只能勉强偿还由此产生的贷款，那么你们很可能会被拒绝贷款。

但如果你们的收入足够高，能够比如通过纯消费贷款融资大约7.5万欧元的剩余部分（忽略了5千欧元的建筑储蓄账户，这笔钱最后也不够补上的话），情况就会不同。

所以问题也在于你们的工作收入有多高。

如果这个收入加上租金收入不足以支持新房子的融资，可能（也必须）考虑卖掉旧房，以获得融资新房子所缺的7万欧元，之后没有租金收入的情况下，还要承担大约17.5万欧元的贷款。

另一种选择是：等待一段时间，多积累一些自有资金。根据出租房所在的地区和状况，这也是合理的做法。

最终，你们还是得去三到四家银行，向他们说明你们的情况，这样很快就能知道自己的位置。遇到融资受阻不要气馁——有的银行更排斥某些风险，而有的银行正好寻求这样的情况。

此致
Dirk Grafe