关于现有房产融资的问题

你好，

在论坛稍作浏览后，我决定直接向你们说明我的情况。

我们，我和我妻子，打算购买她父亲的老家，或者说解除共有继承权。

涉及的物业是一栋单户住宅，建筑面积190平方米，建于1926年，需要整修。一座状态良好的谷仓，里面存放着葡萄种植设备。谷仓旁附加了一套旧果蔬储藏室改造的公寓，建于大约1970年，建筑面积70平方米，无紧急维修需求。整个土地面积为2000平方米（20米x100米），其中800平方米为建筑用地（每平方米170欧元），其余为花园用地。

几年前该物业估价为210,000欧元。

如果幸运的话，我们可以用120,000欧元买下全部。

整修费用将达120,000欧元（包括暖气、电、水、屋顶保温和翻修、整体窗户更换、可能的外墙保温、小幅户型调整）。但目前还没有建筑师做出具体的预算，这将在和银行以及继承人会议后确定。一些工程将由我们自行完成。

费用清单如下：
120,000欧元 购房及土地
120,000欧元 计划中的整修费用
20,000欧元 现有贷款
15,000欧元 新厨房

总共需要275,000欧元融资

自有资金基本没有。只有购房价与房产估值之间的差额，以及一份部分储蓄的50,000欧元住房储蓄合同，还有5年到期时间。

此外还有50,000欧元的Kfw资金，以及如果达标，可能部分参与整修成本的贷款。

可能的月还款为1,000欧元（500欧元现有贷款 + 500欧元现有现付租金），但我们只打算用800欧元，每月额外留200欧元作为储备。并会在我妻子重新工作后加上额外还款。

这听起来像是“可行”还是“空中楼阁”？

新建房对我们来说将更贵，所以选择现有房产。此外还有情感因素，房子不会被出售或荒废。

问候，Sven

275K 无首付，每月800 对我来说，凭直觉听起来像是不切实际的梦想。但也许论坛中还有融资专家，会有不同的看法。[275K ohne Eigenkapital bei 800 im Monat]

未装修的房产价值是210000，但我们只需要其中的120000用于房屋本身。120000的装修费用部分也是增值或价值恢复的。因此，并不是完全没有自有资金。或者我这样想错了吗？

我也倾向于是空中楼阁。

不过还有一些问题：
1. 为什么你能以12万欧元买到这栋房子，而不是21万欧元？如果你已经拥有了一部分，可能是自有资金，否则我不认为银行会把这算作自有资金。
2. 装修费用不一定能提升价值。关键是房子装修后值多少钱。
3. 每月500欧元的贷款还款是什么？贷款就还清了吗？
4. 你忘记了购房时的附加费用（土地购置税和公证费）。
5. 在你的情况下，厨房可能不能算入融资。

所以，这处房产估价为210,000欧元，属于由我的岳父及其两兄弟组成的继承财产共有体。如果房产留在家庭内，已经约定以超过180,000欧元的金额作为基准。两位兄弟各需要拿到60,000欧元的补偿。具体情况如下：岳父将从我们这里获得120,000欧元，用于支付其兄弟的补偿费用。所需的公证费由他承担。然后房产通过赠与转移给我们。这部分公证费由我们承担，但不产生土地增值税。

这笔交易中，自有资金为90,000欧元，贷款比例为57%。

这90,000欧元的自有资金需考虑100,000至120,000欧元的装修费用。因为房产装修后价值至少为280,000欧元，资金甚至完全覆盖。在预期的装修费用中，还需扣除自有劳动的部分。但由于尚未委托建筑师，也没有相关工种报价，我无法给出最终确定的自有劳动费用数字。但可以预计通过自有劳动可节省约20,000欧元（屋顶隔热和扩建、卫生设施安装、瓷砖工和地板施工、电线布线、窗户拆装）。

现有贷款即为上述计算中的贷款余额。我将尝试将这笔未偿还贷款纳入房产融资中。

这样每月500欧元的现有还款将取消，同时这部分资金将合并入每月节省的500欧元房租中。这样月供总额为1,000欧元。

这笔金额纯粹依据我的收入计算。由于我们的两个月大儿子，我妻子暂时不工作。房产对我们来说也有吸引力，因为妻子可以将其中一间房改建为美发沙龙，从而在家工作。由此产生的收入将用于额外还款。但我只能基于每月1,000欧元的收入进行预算和计算。

不经过翻新的房产价值是210,000欧元，但我们实际上只需要120,000欧元用于房屋本身。那120,000欧元的翻新费用在某种程度上也是增值或者恢复价值的。因此并不完全没有自有资金。或者我这样想错了吗？

我觉得我们可能误会了。你说的是275,000欧元的融资需求。在每月还款800欧元的情况下，这个金额我认为是不可行的。即使假设利率为2.5%（你大概拿不到这个利率）且期限为30年，如果你想在结束时全额还清贷款，每月也得支付接近1,100欧元。

当然，现在还可以通过减少定期还款、可能的特别还款等等方法稍微调整计算方式。但我不支持那些贷款期限结束时还剩下巨额未偿余额的贷款。相反，我认为那样是极不负责任的……