购买双拼房：仅在2016年交付 - 规划，融资选项，无费用期限

亲爱的建筑与融资专家们，

我已经默默关注一段时间了，现在想借助我们自己的项目向你们介绍我们的计划，并希望获得建设性的意见、批评或改进建议。

我们想购买以下房产：
- 1998年建成的半独立住宅
- 305平方米的土地
- 133平方米的居住面积（底层、上层、阁楼，已装修）
- 全地下室
- 包含车库、花园小屋和瑞典炉
- 位于北莱茵-威斯特法伦州
- 无中介
- 购价345,000欧元
- 含附加费用（公证/土地登记费、房产税）总价约为375,000欧元

简要介绍我们的财务状况：
- 税后收入2,200+2,400 = 4,600欧元
- 自有资金180,000欧元
- 当前每月支出（保险、食品、电费、电话、电视、广播费、两辆车、休闲）：1,500欧元 + 包含暖气的房租：900欧元
-> 总支出：2,400欧元

我们近期会迎来新成员，因此未来两年内我们将依靠育儿补贴或一人的收入。两年后我计划恢复兼职工作。资金安排应能支持仅有一人收入的情况。
我丈夫的薪资按照合同规定，预计两年后为2,800欧元，另外还有184欧元的儿童津贴。总收入约为3,000欧元。（不包括第13个月工资、加班等）
房租取消，预计房屋月费用为300欧元，孩子开销150欧元。我们计划用每月800欧元偿还贷款。
-> 总支出：2,750欧元

需要补充的是，我们总体上非常谨慎，倾向于保守规划。
计划采用长期固定利率贷款，并且支持部分提前还款。所需贷款为200,000欧元。目前收到两个报价：
- 固定利率20年，年实际利率2.15%，全额偿还，部分提前还款5%，月供1060欧元
- 固定利率15年，年实际利率2.04%，偿还比例3%，部分提前还款5%，月供837欧元（计算还款期：26年零5个月）

我们可能还有私下借款的选项，可灵活还款。预计几天内会有结果。这样一来，所需贷款将降至150,000欧元。银行贷款越少越好，对吧？

现在购房存在以下“困难”：卖家正在新建房屋，约一年后才能搬出。因此，我们有这三种融资方案：
1. 现在购房，确保当下相对较低的利率，卖家每月支付租金给我们。
2. 一年后购房，现签署贷款手续，安排12个月免付利息的准备期。
3. 一年后购房，2016年初再办理贷款手续，标准两个月赔偿准备期。

选项3不适合我们，因为我们认为利率风险过高。不论选1还是2，我们都想尽快锁定融资条件。

现在我们的问题是，这些方案对我们和卖家各有哪些优缺点。我们想先认真考虑，然后再与卖家讨论并进行最终价格谈判。

1. 现在购入
我们优点：
- 锁定低利率
卖家优点：
- 资金立刻到位，可投入新建项目
我们缺点：
- 马上成为房主，入住前如需维修费用由我们承担
卖家缺点：
- 需支付租金，而目前享有免租住房

2. 2016年购入，现签贷款
我们优点：
- 锁定相对较低利率
卖家优点：
- 可继续免租住房
我们缺点：
- 银行较少提供12个月免付利息的准备期
卖家缺点：
- ?

你们是否有对我们的购房计划和融资方案的建议或想法？
期待你们的反馈！

你们的自有资金投入处于一个相当舒适的状态，计算出的还款额在必要时还有下调空间（任何银行在借款人出现财务困难时，都更愿意减少还款额，而不是走司法执行程序）。
否则，购买时选择哪种方案几乎无所谓。问题在于卖方能接受的租金是多少。比如我们几乎立刻卖出了我们的房子，并且能够利用出售所得资金。租金并不高于之前的还款额。
但是请记得，业主同时也是房东（= 你们），这不仅涉及维修（部分也可以转嫁给租户），还涉及税务问题。

你们每月预算3000欧元——其中只有150欧元给孩子，400欧元的工资调整？这对我来说个人觉得太不稳定了，因为：
a) 每个孩子150欧元不现实——我们大约是每个孩子400欧元
b) 工资调整不一定会有——每个雇主都有干预的可能。我接触过一个公司的情况，有公司有工资协议——一个员工在18个月后得到晋升，另一个被拒绝，因为他长相不够好……
只计算你们真正拥有的金额！

养育津贴怎么样？通常是上一个工资的大约60%。虽然不适用于两年，但仍然是一项可以且应该计算在内的收入来源。
此外，可以将部分自有资金作为过渡资金使用。你们的情况很好，有大约40%的自有资金。

变体4怎么样：
你们现在购买，旧业主搬走。如果房子“难以出售”，这其实不是什么大问题。这其实也是通常采取的步骤，如果他现在需要钱的话。如果他一年后才需要钱，那他就可以一年后再卖。业主是怎么想的？因为你们的变体2意味着他现在拿不到钱，还要自己筹资。

带租户的变体1不可取。一方面你们作为房东需要承担所有费用，如果他的建筑没完成，最坏情况下你们得起诉驱逐，融资可能也会不同，因为购买时你们不自己居住这房产。

如果他现在需要钱，他也得现在搬走。实际上没有其他解决方案。可以买价降低1万欧元，让业主合同上约定2016年交房（相当于隐形租金）。但银行肯定不喜欢这样，因为银行不会放款，除非你们已经被在土地登记册上优先登记（旧业主被驱逐）。

1. 现在购买
我们的优势：
- 确保低利率
卖方的优势：
- 资金立即可用并用于新的建筑项目

完全正常！这很常见。

- 我们立即成为所有者。在我们搬入之前的维修费用需要我们承担

不一定。公证合同中可以规定租金、义务和条款，例如卖方直到某个日期（交接日）可以继续居住，支付相当于每月金额 zz € 的费用补偿（不是租金）。这里通常按你们融资所需支付的利息计算，不考虑本金偿还。消费费用和小修小补仍由卖方承担。房屋的状况当然需要保持，并且最好有记录。

卖方的缺点：
- 他必须支付租金，尽管现在他是免租居住

我估计他也有贷款需要偿还，或曾经有贷款，销售后通过提前偿还贷款来解决。

问候 Yvonne

现在买房存在以下“困难”。卖家目前正在自建新房，大约一年前才能搬出。因此，对我们来说有以下情况。

现在我们面临的问题是，这些选择方案对我们和卖家各自的优缺点是什么。我们希望先认真考虑，再与卖家讨论，并进入最终的价格谈判。

1. 现在购买
我们的优点：
- 锁定较低利率
卖家的优点：
- 资金立即可用，可用于新的建筑项目
我们的缺点：
- 我们立即成为所有者。在入住前的维修费用需自行承担
卖家的缺点：
- 需要支付租金，而现在是免租居住

2. 2016年购买，现在签订融资合同
我们的优点：
- 锁定相对较低的利率
卖家的优点：
- 可继续免租居住
我们的缺点：
- 许多银行不提供12个月的免准备金期限
卖家的缺点：
？

也许你们对我们的购房计划和融资方案有意见或建议？
期待你们的反馈！

你好！
我们曾处于同样的情况。买了一套联排别墅，但因为现业主在建房子，还没入住。

我们是一次性完成购买和融资的。买方直到房产交接时才会拿到资金！

与此同时，卖家因我们在交接前继续租住该房屋，房价上做了相应的减免。

我不建议买了房再出租，因为如你所说，届时你要对房屋负责。

先购买后交接的好处是，房主必须保证以出售时的状态交付房屋，在此期间产生的损坏需自行修复。

关于你提到的第二种融资方案：
现在签署融资合同，稍后再购买，我关心的是
1. 银行是否会这样做？即在没有公证购房合同（草案）的情况下放贷？
2. 如果业主中途把房卖给别人了怎么办？如果融资被取消，谁来承担产生的费用或提前还款罚金？