购买决定1954年建造的160平方米双拼别墅，最后一次装修于1974年

大家好，

我们（三十六岁的她，三十七岁的他，和一岁的儿子）有一个购买1954年建造、最后一次翻修是在1974年的联排别墅的机会。
（巴登-符腾堡，卡尔斯鲁厄周边）这栋联排别墅有165平方米的居住面积，建在607平方米的土地上。对我们来说，位置非常好（幼儿园、医生、购物设施、火车站近等等）。根据Boris的数据，土地基准价是每平方米570欧元。广告上的售价是498,000欧元。
在和卖家的谈话中，对方已经自愿降价到48万欧元。
a) 你们如何评估这个价格的现实性？
据说已经有几个买家感兴趣，但他们的融资都失败了。

我们希望在下一次看房时，最好能和一位鉴定师以及能源顾问一起来看房。
b) 哪里能找到这样专业的人？

我们的月净收入大约是5800欧元，不包括奖金和特殊付款。
这收入在未来几年很可能会显著增加（预计近期内会增加1000欧元净收入）。
我们拥有大约27万欧元的自有资金。
我们最大的月供能力是2500欧元。
如果工资增长，我计划部分用于额外还款。

今天我们怀着较低的期望参观了这栋房子。
碰巧我们遇到了另一套联排别墅的邻居，并进行了非常友好的交流。
我们参观了他们已经现代化改造过的联排别墅，这令我们非常喜欢，也让我们看到了这套房子潜在的可能性。

这栋联排别墅曾作为双家庭住宅使用。楼下是卖家祖父母，楼上是卖家的父母。
最后，房子是卖家的父亲独自居住。
该联排别墅使用夜储电暖气，根据卖家提供的信息，去年电耗约为10,000千瓦时。
但据卖家所说，那位年长的先生非常节俭，只住在二楼和阁楼。

地下室没有供暖也没有隔热。
房屋结构（我们这门外汉的看法）对这个年龄来说还可以。
窗户（塑料窗，双层玻璃）也还行。
但实际上需要一次大修。

房子的基本平面图非常方正实用。依据我们的需求，我们希望调整几堵墙（根据图纸，除了一个之外，都是非承重墙）。我们的想法是：

所有东西（地板、墙壁、电气、窗户等）都重新做。
厨房的窗户要扩大或换成玻璃门。
露台与厨房相连。
露台也需要重新做。

暖气：
全部换新。热泵+所有楼层地暖。
地下室保持不供暖，并且对房子进行额外的隔热。

屋顶：
全面翻修。瓦片、屋顶隔热及光伏系统。

阁楼：
翻新，必要时分成两个房间，额外安装天窗。

二楼：
扩大浴室（原厨房缩小），重新装修。
原厨房改成卧室。
原客厅和餐厅之间建墙，这样可以变成两个儿童房。
另外安装两个窗户。

一楼：
拆除客厅和餐厅之间的墙。
另外安装两个窗户。
重新装修浴室。
添加瑞典炉/壁炉。

愿望/想法：
如果可能，搬动或拆除通往厨房的墙（承重墙）。
目前入口门、衣帽间和浴室都在房子“后面”。
我们的想法是把入口设在房子侧面，这样一楼的平面布局将完全改变。
是否能够批准尚不确定。附近某处房子类似的建设申请未获批准。
那里要求入口从后面移至房子正面。

独特愿望：
不扩大厨房窗户，而是在露台处打通，建造一个冬季花园附加间。
这可能花费太高，因此只是梦想/愿望。

c) 我们估计这次翻修费用大约30万欧元，完全没有经验。这个估值有多现实？
我们遗漏或忽视了什么？

d) 我们对拆除重建的费用一无所知。
这在财务上是否更合理？

除了联排别墅，还有一个附属建筑（车库、废弃的猪圈、鸡舍、工作间）。
我们想用车库放自行车和园艺工具。
其余部分我们会拆除部分墙，作为带棚的就餐区和花园厨房使用。
最后一部分将是一个小工作间。阁楼则用来储存瑞典炉/壁炉用的木材。

联排别墅旁边我们的想法是为两辆车建一个带高压电接口的车棚。
如果可以的话，入口也设在这里。

我们两个手工不太灵巧，但朋友圈里有工匠。
因此简单的自助工作应该是可行的。

非常感谢你们的帮助和评估。
尼尔斯

新建工程肯定会更贵。你们可能忘了考虑[ Fassadendämmung ]。不过还得算算看是否划算。用30万可以买到不错的翻新工程。只是问题是贷款分期会怎样。48万加上购房附加费用是53万，再加30万的翻新总共是83万。扣除27万自有资金，大致需要贷款55万。在目前的利率下，月净收入6千的话，这压力确实挺大。

偶然我们遇到了另一半联排别墅的邻居，进行了非常友好的交流。
我们参观了他们现代化的联排别墅。这让我们非常喜欢，并展示了这栋房屋所蕴含的潜力。[...]
房子的基本布局非常方正实用。根据我们的需求，我们希望能移动一些墙（根据图纸，除了有一堵承重墙外，其他都是非承重墙）。

恭喜你们与联排别墅的邻居建立了良好的邻里关系，虽然这次相遇不仅仅是偶然的。这听起来有很大的可能性能够更详细地了解建筑结构（当时的建筑档案及图纸，或者改建时的资料），而且你们可能也会继续使用他们的建筑师。

让我一时难以接受的是，当年对一栋仅有二十年历史的房屋进行的翻新。1954年已经不再是那种大量使用废料的建筑年代，这样的翻新本不应该成为必要。当时显然没有现代化供暖的说法，令人遗憾地推测存在一些未完成的翻修工作。当时是否主要只更换了老一代的PVC窗户？

关于你们的改造愿望，我估计有些天真。仅凭墙体薄弱而断定其为非承重墙的外行结论，往往会出错。或许你们可以上传平面图，更好的是剖面图（如来源所示）。

我推荐的阅读链接 ，里面介绍了两个与你们计划相关的“同仁”，即 和 。此外，即使不是联排别墅相关，我们这里也汇集了来自1954/57/60年多起翻新案例（目前天气太好，我还没来得及帮你们一一找出来）；但我最近发现了一位论坛记忆的传承者 ……