法院强制拍卖的房产 + 翻新，评估

尊敬的各位经验丰富的朋友，您好。

我是一名三十出头的中年上班族，月净收入在25xx到3xxx欧元之间，做轮班工作，正在考虑通过遗产共有财产分割拍卖购买一处房产，以解决一笔遗产共有问题。
在资金方面，我计划将保证金作为自有资金，剩余部分通过银行贷款来融资。

这是一栋建设于1968年的联排住宅，约95平方米的居住面积（4室2卫），主体为1.5层（底层+阁楼），根据评估报告，市场价值约为7万欧元，土地面积为249平方米，较小且易于管理，但房屋需进行全面翻修。

我该从何处开始呢……评估报告是2019年2月出具的，房屋内外均已被检查。

评估报告未发现房屋白蚁或真菌感染的迹象。
也无建筑管理限制或违规情况。
房屋无租赁或租地合同，且无能源性能证书。

供电和供水均来自公共管网，且有排污连接。
地籍文件未显示有任何已知的历史污染。

立面 - 抹灰立面
结构类型 - 砖石结构
基础 - 估计为条形基础
地下室墙体 - 实心地下室
外围墙 - 估计为砖墙
楼板 - 地下室上方为实体楼板，底层上方可能为木梁楼板
楼梯 - 实心楼梯，踏板及踢脚板覆盖地毯，顶楼有地板插入式楼梯
屋顶结构 - 山形屋顶，无附属建筑
屋顶覆盖 - 水泥瓦，无防水衬膜
窗户 - 主要为木框双层复合玻璃或单层玻璃窗，多配卷帘布带
阁楼窗为金属单层玻璃窗
门 - 住宅入口门为典型年代金属门，带单层玻璃嵌板
室内门为年代配套贴面标准门，部分带玻璃嵌板
外部设施 - 从房屋接口到公共网络有供水供电和排水设施，带围栏及简单的户外遮棚

墙壁/天花 - 起居室主要为抹灰面/墙纸，天花抹灰后涂漆

采暖 - 无中央供暖，燃油独立炉，无集中油供应，底层一间房及阁楼房间无供暖设施

热水供应 - 分散式电加热器，底层浴缸无热水供应
阁楼浴缸热水由固体燃料热水器供应

电气安装 - 典型年代标准配置，屋顶立杆引入电力

鉴定师指出如下维护缺陷：

底层 - 浴室浴缸排水损坏且无热水器
一间无供暖房间
阁楼 - 两间无供暖房间
地下室 - 外墙潮湿抹灰剥落
地面PVC瓷砖受损
车库 - 墙体及地面裂缝严重
屋顶漏水
屋顶覆盖波纹纤维水泥板

希望这些文字不过多……我尽量摘取了评估报告的重要内容。

我认为主要难点是翻修，以及我的无助感，因为没有任何公司或顾问愿意提供粗略的费用估算，所以我在这里请求你们的帮助。

我计划对该房屋进行以下翻修：
- 屋顶保温及新屋顶覆盖 +（若经济允许）安装光伏电池板及电池（屋顶方向为东/西）
- 更换供水管及排水管
- 安装中央供暖，考虑因居住空间较小而优先选择地暖
可安装燃气热水器，但需先铺设燃气管道（可用）
也希望安装热泵，但对此没有费用概念
- 更换所有窗户为二层玻璃塑料窗
- 地下室楼板保温
- 更换电气设施 + 各室内设置局域网和卫星电视插座
- 翻新底层及阁楼卫生间，配备步入式淋浴、厕所和洗手盆
- 热水由中央供暖系统及太阳能热水器供应（期望如此）

由于我比较笨拙，估计我计划的15万欧元装修预算可能不够。
我希望不做立面保温和地下室干燥处理。（地下室不居住）

我上传了一些照片，希望能有所帮助。
房屋目前仍有人居住，也知道住户，但无法参观，也无法请专家或顾问现场评估。

我已与银行就融资进行过沟通，因为拍卖和翻修时间跨度较大。
需要说明的是，我可能不会独自居住该房，计划成立类似合租的住房团体，这样能减少贷款压力。
据银行称这无问题，一旦我拿下房子即可开始贷款流程，后续翻修费用可结合能源顾问建议及KFW补贴加入贷款。

我也希望尽可能少用自有资金（除保证金外），因为想保留资金应对“突发状况”，可直接动用的自有资金约2.5万，紧急情况下可动用基金约3万（应尽量避免）。此外，房屋还需粉刷和铺装地面。

希望没有给大家带来过多文字压力，也希望未违反任何规则。

感谢您们的时间和建议。[ATTACH alt="DG.JPG" type="full"]36517[/ATTACH][ATTACH alt="DS.JPG" type="full"]36518[/ATTACH][ATTACH alt="EG.JPG" type="full"]36519[/ATTACH][ATTACH alt="KE.JPG" type="full"]36520[/ATTACH][ATTACH alt="KE1.JPG" type="full"]36521[/ATTACH][ATTACH alt="KE2.JPG" type="full"]36522[/ATTACH][ATTACH alt="Schnitt.JPG" type="full"]36523[/ATTACH]

70k 购买价和150k 翻新费用在顶级？这是否意味着你所在地区没有 220k 的房子？你能在拍卖前达成协议吗？基本上你应该和你的银行谈谈，翻新费用是购买价的 200%，并不是每家银行都同意。

我跟我的房贷银行（ING）通了电话，也准确地说明了我对翻修工程（全面翻修）的估算。
他说这没问题，因为他们那里也经常和KFW打交道，他还说找个能源顾问会比较合适。
不过我这边没有书面文件……

这里很少有22万欧元左右的房子是不至少需要装修甚至翻修的。

我这周四会去地方法院，去看看拍卖的情况。

我可以诚实地跟你说点事吗？如果你必须让别人做所有这些，费用会太高。你的150，很容易变成200。再加上70的购置费和附加费用。这个房子对手艺人来说很有吸引力。或者对那些几乎不动手，租给罗马尼亚人之类的人。或者在那里开个妓院什么的。

我能跟你坦白说吗？如果你必须把这些全部交给别人做，会太贵了。你的150，很容易变成200。加上70的购入价和额外费用。
这房子对手艺人来说很有吸引力。或者适合那些几乎不做任何修缮，就租给罗马尼亚人之类的人。或者在那里开个妓院，或者其他什么的。

那就是说妓院...

1968年建造 [...] 供暖 - 无中央供暖，燃油独立炉子，无中央油供应，

在这种情况下，我认为

电气安装 - 普通的当时建筑典型配置

实际上最多只限于电气方面。

我必须指出，我可能不会独自居住这栋房子，我基本上是要“开设”一个合租屋？

我认为阁楼需要一个醒窗来增加第二个浴室，否则这真的会成为按照建成年份那种公社意义上的合租屋。

由于我相当笨拙，我估计我为翻修计划的15万欧元预算可能不够。

在这种情况下，我认为你还不具备相应能力以物理贷款“肌肉抵押”来认真处理该物业的状况。 在我看来，你对纸面上仍然看起来像一栋房子的价值持过于天真的态度。但你的描述更像是： 1. 清理过程中会产生比能填满地窖的更多（混合的、处理费用高的）废料； 2. 剩下的将会是一个二手毛坯建筑，其价格与同规模全新毛坯房之间的差距将使得拆除时的谨慎工作不划算。 即使你是一个无所畏惧且无可挑剔的骑士，而且在学校被称为“Raboti”绰号：忘掉这个神风特攻队式的项目吧！