购地流程——事先必须检查什么？

亲爱的论坛社区大家好！

我们目前正在寻找一套房子/地块，并且已经关注到了一处具体的房产。
这是一栋1960年代建造、有地下室的小房子。由于其状况较差且对家庭而言空间太小，因此我们考虑在我们的情况下拆除重建。

不过，由于我们现在还处于初期阶段，我们想了解在提出购买报价之前需要处理哪些事项。
我们已经收集了以下几点内容：

1) 建筑规划:
我们已经仔细阅读过并且清楚相关规定（特别是建筑面积系数、容积率和楼层数）。唯一不太理解的是以下一句：“新建停车位和车库出入口应以水泥结合料进行铺设。”这是否意味着不允许完全铺设的停车位？至少能否铺设车轮行驶部分的“条带”，还是必须是压实的石材/矿物质地面？

2) 土地登记簿摘录 / 建筑负担:
一般建议查看土地登记簿和建筑负担登记簿。我们的调查显示，通常需要有合法利益才能申请摘录 —— 纯粹的购房兴趣在大多数情况下是不够的（需要拥有者的授权书）。因此，我们想了解通常是如何进行的？拥有者会向购房者提供摘录吗？还是只能在公证处查看摘录？（不过，如果如此的话，实际上那时候已经太晚了，因为已经提交了购买报价？）

3) 土壤评估 / 旧污染:
有时建议在购买地块之前先进行土壤评估。
我们想了解这在实际中是否可行？拥有者必须允许我们进入地块，我们还要在提交首次购买报价前预先支付超过1000欧元的费用，而又不知道是否能成功竞得该地块？
此外，对于已建有建筑及带地下室的地块，提前进行土壤评估是否真的有意义？（尽管可能存在意外，但应该不会太多？）
我们原本认为，土壤评估通常是在拥有该地块后，准备建造地下室时才进行？

4) 资金筹措
我们将完全通过自有资金进行。

非常希望能收到关于上述几点的意见！如果还有我们未考虑到的其他事项，也请不吝赐教。

谢谢，祝好
Häuslebauer3

作为买方，你必须与卖方就一份购房合同达成一致，合同内容由你自由决定。
公证人随后会将其整理成一份法律上合规的合同。
任何购买条件由你决定，卖方当然必须同意。这是谈判的内容。

土地登记摘录暂时对你来说不是必需的。我建议你通过书面形式向卖方索取相关信息。合同签订前，公证人会检查土地登记册，他们有在线访问权限。

合同中土地登记必须清晰，任何潜在的土地抵押债务要么被注销，要么由你来承担。
卖方还应告知你任何购价减免的管线权利或负担。

我总是会加入一条条款，实际上一直都有，那就是所有负担和费用由卖方承担直到所有权转移之日。因为如果市政当局发生追溯性收费，比如开发费用等，这笔费用就得由卖方支付。在我们这里（图林根州），街道费用曾在20年后才被计费。没有这样的条款，你就得自己掏钱。

我建议你联系所有供能单位和市政部门，询问现状及未来几年是否有任何建设计划。包括水务、污水、能源、电信、道路修整以及你土地周边的拟建工程。如今也应当问及将来的供热情况。
未来可能会有远程供热、近热网等的接入和使用义务。

今天你拥有一块视野开阔的土地，明天却可能在客厅窗前出现一栋混凝土楼。

也许在购买前应寻找并确认界桩。如果界桩已遗失，可能需要重新测量土地。界桩应当存在，如果没有，卖方应提供。务必核查边界。

你可以查询并核实历史污染登记册。

历史污染和疑似污染地块列入相关目录或由主管机关管理的历史污染登记册中。

你应了解当前的实际状况。我总是会考虑5至10年后的情况，
有时甚至更长时间。几年内是否可能产生意外费用或其他不利事项。

我邻村目前正在给房屋建设并连通污水管网。很多房主地块都很大。
连接费用可能高达3万到6万欧元。如果你拥有一所带大块土地的老房子，并且已经退休，那就很麻烦了。

这是不是意味着不允许完全铺设石板的停车位？

我是这么理解的。有可能使用旧的停车位吗？也许作为后门，可以“搬迁”现有的停车位。但这可能取决于市政府的善意。 基本上也可以申请免除建设规划。轻微的偏差（带较小屋顶倾斜度的飘窗等）通常可以通过。车道可能也属于这一类别。

2) Grundbuchauszug / Baulasten:

目前是买方市场。我会向卖方询问相关的摘录。也可以在特定条件下（例如，无建设负担）提出报价。

3) Bodengutachten / Altlasten:

1960年的标准和规定有所不同。以前人们可能直接建造地下室，而现在可能采用防水结构。因此，我肯定会要求提供一份评估报告。宁愿预先投入1000欧元，也不要事后在不良土壤中意外花费3万欧元。比自己预先付费更好的方式是与卖方协商。一份土壤评估报告就像汽车销售时的新技术检测报告。 三年前，这里还不能对卖方提出期望。但目前需求明显降低。

[B]土壤报告需要多少费用？[/B]
土壤报告的费用在各地区差异很大。以柏林附近的一块土地为例，可能产生以下费用：

[*]地质露头测量及钻探设备布置 = 50欧元
[*]基础板角落的斜向小型钻探 = 150欧元*
[*]按照DIN 4020标准制作土壤报告 = 170欧元

*如果要在四个角落都进行小型钻探，价格可能翻倍。
以此为例，总费用为
50欧元 + 150欧元 + 170欧元 = 370欧元
另外还需加上目前19%的法定增值税：
370欧元 * 19% = 70.30欧元
370欧元 + 70.30欧元 = 440.30欧元
该土壤报告的总价格在此例中约为440欧元左右。但不同供应商和地区的费用可能有所差异。

我觉得这并不算贵。地区上确实有些不同。不过这笔钱花得很值得。

是的，是黄杨。这是因为你的价格又停留在80年代末，那时候还用东马克，而不是欧元。这个价格也许建筑承包商可以拿到，因为他们每年向鉴定人申请200份鉴定报告，但绝对不是普通客户。普通人毕竟是普通客户。

对于这样的鉴定报告，收取1,000欧元是合理的。如果少一点，也可以高兴一下。

抱歉，我只是复制粘贴的。这份清单出现在Dr. Klein，一家不算陌生的融资中介的官网上。我应该也会把它视为一个可靠的来源。

我不能链接，毕竟大家都可以自己谷歌。