请评估融资报价

亲爱的论坛社区成员，


在这里作为默默的潜水者已经有一段时间了，并且已经收获了许多宝贵的建议，现在我们家的房屋建设也渐渐临近，我们正在查看和比较融资方案……希望大家能帮忙评估一下我们偏好的报价。也许我们忽略了什么大问题，或者承担的月供过高或者或者或者 :confused:


基本信息：我们计划建设一栋约150平方米使用面积的独户住宅（预制房），基于地基板，符合KfW 55标准。地块位于一个新建住宅区，目前已经为我们预定。


总费用为461,000欧元，但我们只能投入65,000欧元自有资金。因此必须通过贷款融资396,000欧元。我们共同的月净收入为5,100欧元。鉴于当前形势，我们认为追求尽可能长期的利率锁定比较合理，因此我们只申请了最低25年固定利率的报价。当前偏好的融资方案如下：


主要部分：35年固定利率的本金等额还款贷款（完全还清型）296,000欧元，年实际利率为3.94%。允许每年最多5%的特别还款，并且可免费调整还款比例3次。


部分2：KFW 153贷款（节能建筑）50,000欧元，10年固定利率，年实际利率1.92%。允许特别还款。


部分3：KfW 124贷款（住房拥有计划）50,000欧元，10年固定利率，年实际利率2.78%。


各贷款部分的加权平均实际利率为3.54%。总月供为1,685.30欧元。


这就是我们第一个担忧点，实际上我们本希望月供最多1,500欧元（考虑到我们较少的自有资金和较高的总额，要在有生之年还清大概是不现实的 :cool: ..）。此外，两个KfW贷的仅10年利率锁定期也让我们烦恼，因为10年后这两笔贷款尚会剩约78,000欧元本金。我们的财务顾问建议作为“保障”，作为第四部分签订一份建筑储蓄合同，金额为78,000欧元。在最初10年内，我们需每月额外向该建筑储蓄合同缴纳约210欧元，10年期满后可用该存款偿还剩余的KfW贷款本金，然后以3.11%的年实际利率偿还该“建筑储蓄”贷款。


我们在这里已经阅读了不少关于建筑储蓄合同（也有批评的）帖子，但我们对此并不完全信服。除去已较高的月负担将变得非常紧张，我们在思考，不如把剩余资金用于特别还款，追求整体更快的“脱债”？尤其怀疑这些优惠贷款的利率是否真的会大幅上涨。但显然谁都不知道，出于安全考虑签订储蓄合同、锁定低利率也许是明智的？？？


我们陷入了纠结，希望得到一些思路和意见 ;)
此致
敬礼
moskito

所以我不会使用KFW贷款，而是使用L-Bank贷款。首先，35年的固定利率绑定是浪费钱，试着算一下15年的利率，看看利率需要多高，才能弥补你在前15年多付的利息。我会选择15年固定利率来融资，并使用两个L-Bank贷款。可能还会加上建筑储蓄作为保障。

我觉得他不是指35年，而是25年。

为了保障剩余债务，住房储蓄合同确实可能是有意义的。

[quote="backbone23, post: 49180"]我想他不是指35年，而是25年。

为了保障剩余债务，住房储蓄合同确实可能有用。[ /QUOTE] 如果是25年，那太贵了。35年也一样，4%的利率保险公司会乐开花的 -:) 从价格/性能比来看，我觉得15年的固定利率更划算，尤其是长期考虑的话，再配合一个像你说的那样的住房储蓄合同作为一定的保障。我自己有10年期的L银行贷款，利率是0.9%，加上带Riester的住房储蓄组合（虽然我不申请津贴，这些资金继续进入我的保险合同），这样我就避开了Riester的缺点 -:) 固定利率为2.65%，期限22年。请不要谈论Riester，我比较了成本和现金流，在长期贷款中这是成本最低的。

你好，非常感谢你的首次回复！
不过，我们确实是指35年！这真的很不寻常吗:o？我们是不是想错了？？？
这并不意味着我们真的打算偿还这么长时间，而是希望通过部分提前还款，当然也预计能提前几年还清。
不过，我们担心较短的固定利率期限届满后，会面临高额的剩余本金，如果利率显著提高，可能无法继续支付月供……

关于L-Bank贷款：好建议，谢谢！
其条件确实比KfW贷款更优惠。
我们明天会立即问顾问，哪些银行与L-Bank合作，并可能为我们提供此类贷款。
我们会查看相关机构的比较报价——你们觉得多长的固定利率期限还算可以接受？
15年对我们来说绝对太短（因为剩余本金太高……），20年看起来也稍显紧张，25年我们可以考虑作为合理的“折中方案”。

关于15年期限：我担心我们的贷款金额实在太高（见自有资金较少……），以致在这15年内无法降到一个相对可控的剩余债务:confused:。
这样一来，除了“风险因素”之外，拥有10年期限后的利率未知的KfW或L-Bank贷款，我们在15年后还将面临另一个未知数。也就是说，为了保障，我们不仅需要继续储蓄第一个在10年后用于偿还KfW或L-Bank贷款的建筑储蓄合同，还必须额外设立第二个建筑储蓄合同，以便在15年后偿还“主贷款”。这很可能导致我们在最初的10到15年内承受额外的月度负担。