请评价建筑融资

大家好，

我已经默默关注这个论坛很长时间了。我们的建房计划逐渐进入关键阶段，本周我们与我们的主银行进行了首次会议，讨论可能的建筑融资方案。整体上，这是一次良好且非常有信息量的会议。我们讨论了一个可能的方案。它相当复杂，由五个部分组成——在这里我请大家给出一个大致的评估。

关于我们：
我（男，29岁）；受雇员工，无固定期限，税后收入3000欧元
伴侣（女，32岁）；受雇员工，无固定期限，税后收入2200欧元
目前没有孩子（计划近期生育1个）

自有资金：
现金资产80000欧元
土地1000平方米（完全配套；价值约250欧元/平方米）

接下来将与开发商进行会面。我们计划建造一栋160平方米的钢筋混凝土结构住宅+地下室+双车库，预计总费用约为400000欧元（我们的个人预算上限）

计划贷款金额：320000欧元

我们的主银行提出了以下建议——细节我还没完全记住——所以以下均为记忆所及：

(1) 传统等额本息贷款：120000欧元（利率15年期）
(2) KFW 153贷款：50000欧元（利率10年期）
(3) 储蓄型房贷储蓄账户50000欧元（10年储蓄期，用于偿还KFW贷款）
(3) 住房Riester贷款附储蓄账户（我名下）：75000欧元
(4) 住房Riester贷款附储蓄账户（伴侣名下）：75000欧元

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每月总还款额：1200欧元

总方案中给出了两个实际利率，我目前不太清楚其具体含义——我猜可能与住房Riester贷款有关：1.27% 和 2.02%

在上述方案中，只有传统等额本息贷款尚未完全担保。15年后尚有55000欧元剩余债务。

(1) 方案1：提高还款率
(2) 方案2：再开一个储蓄型房贷储蓄账户（有额外费用）
(3) 方案3：提前还款

提前还款费率为5%。此外，我们可以免费调整还款率5次（仅限等额本息贷款）。

好了，先说这么多。希望我表达清楚了。期待大家的评估/意见。这个算是一个好的“首次”报价吗？

谢谢大家，祝好！

哎呀，也许我稍后还会补充些什么……但是这听起来像是红色S的一个报价。

请先自行回答两个问题：
1）什么是建筑开发商？
2）什么是Riester合同？

你好 toxicmolotow，

这是红色S竞争对手的一个报价 ;-)

请原谅用词……又学到了一点东西。我当然是指传统的建筑承包商。

我对Riester合同的基本运作方式有所了解——我敢说我知道你的意思。你说的是事后征税，对吧？这是第一次见面时那个友善的银行职员没有提到的一个点。

虽然我每个合同每年能获得政府补贴（每份合同154欧元=308欧元），并且通过退税（每份合同约1000欧元=2000欧元）可以进行特别还款。

总体来说我还挺持怀疑态度的，因为这样我会在退休年龄后（事后征税）增加一笔额外负担。

你不一定非得申请补助。在该方案中应写明住房补助账户的最终金额，这样你可以查看可能产生的费用。因此我们只用了两个50欧的，我先放弃申请补助，我妻子名下还有两个孩子还在用这个账户。

首先感谢您。

在会议期间我觉得奇怪的是，银行职员没有给我们详细的报价，也就是说，我们收到的书面报价中会缺少一些关键数字。具体缺少哪些我不知道。

他说：“我愿意一直为您解释，直到您理解，但给您打印的报价并不包含所有细节。否则，您拿着它去下一家银行，他们会复制我们的‘超级’方案，给您一个稍微好一点的利率。我们不希望这样。”

这是常规做法吗？

谢谢大家！

这看起来不太靠谱。

这是一次糟糕的市场营销尝试。