由总承包商还是独立建筑师进行规划？

大家好，

我们刚刚开始我们的自建房计划——买了一块地，和一家总承包商进行了第一次大致的交流，有很多问题。
我写的文字比较长，因此如果你们能给我反馈，我将非常感激。为了更清晰，我将我的问题分段并编号。
我们想找一家钢筋混凝土建筑公司建造交钥匙工程。一位我们认识的建筑鉴定师在询问后推荐了我们区域内四家他多年积累了良好经验的公司。购地前，我们和其中一家公司的建筑师讨论了我们的初步想法。因为我们知道很多业主确实和这家公司有过良好经验，所以当进入具体环节时，这家公司将是我们的第一联系人。
不过我们在考虑，是让这家公司全权负责设计和报价，然后再获取竞争者的报价，还是先请自由建筑师设计，拿着他的设计去找施工单位。无论如何，我们最终都想请专家比较报价，因为我们可能无法完全理解服务说明。
我知道论坛中类似问题已被多次讨论，但因为部分是在不同的背景下，所以如果你们能分享经验，我将非常感激。

方案一：由建筑公司设计
我们与之沟通的那家公司的建筑师给我们的总体印象是严谨且专业的。但我们感觉他在一定程度上影响了我们的思路。比如，他不考虑地块情况建议我们不要做地下室——理由很牵强。对此我们感到很困扰，也在想，他未来的交流会不会倾向于影响我们，建议放弃一些对公司利润较低的配置选项。我们可能不会像地下室这样明显察觉。
当然，公司设计的方案不会像自由建筑师那样独立客观。另一方面，我们也想知道，建筑公司设计的房子是不是会明显比自由建筑师设计的便宜。很多混凝土房建造者强调他们不是按图纸流水线生产，但很自然地，他们脑中有经济适用的成熟方案。因此我的第一个问题：

1. 你们认为业主委托建筑公司设计，经济上会更划算吗？
我们完全可以接受现成的平面图，细节上可以调整。我们并不需要完全独特的建筑师设计房子。但我们希望设计时能得到诚实的建议，不只是建筑公司经济利益驱动的。
还有第二个问题：

2. 假如我们由上述公司设计房子，然后拿设计去找竞争者报价，你们觉得竞争者会参考方案给出报价，还是通常需要重新从头设计？后者会非常耗时，我们也担心不同方案的报价是否有可比性。

方案二：由自由建筑师设计
由于自由建筑师的独立性，我们认为这有优势，但如上所说，我们想知道建筑师设计的房子是不是明显比建筑公司基于成熟方案稍作改动的房子更贵。

3. 此外，我们无法判断建筑公司是否能顺利利用建筑师提供的图纸，还是有时在报价前会自己再做设计，从而产生重复的时间和成本。我们计划让提到的四家公司报价，希望不会有公司因为不是自家设计而被排除。

4. 我听说关于自由建筑师的设计阶段选择，大家有不同看法。如果找总承包商施工，Tobias Beuler等建议做1-3阶段设计，其他人则反对。你们怎么看？哪些阶段是真必须的，哪些是锦上添花？

最后：
5. 我们想知道，从总体上说，方案1和方案2哪个更省时间。显然建房时间会很长，但我们目前生活节奏很紧凑。如果能节省时间，这对我们是重要考量。

非常感谢大家的回复！

某公司的建筑师，

最后是建筑公司的销售人员。这一点千万不要忘记。他为总承包商工作，工资也是由那里发的。

你们认为作为业主，如果让建筑公司来设计，经济上会更划算吗？

不，房子怎么会更便宜呢？

假设我们让上述公司来设计房子

那要么是一个普通的设计，要么你得为此付钱。

竞争对手是否可能利用这些图纸提出报价

可能是，但报价会变成什么样呢？除了真正列出所有数量、尺寸和质量的多页材料之外？要真正比较，你需要由建筑师做的招标文件。

基于不同图纸的报价是否可比。

根本不可比。

我们看到自由建筑师独立性的优势，但如上所述，我们想知道由建筑师设计的房子是否明显比基于建筑公司多次实施的平面图稍作修改的房子更贵。

啊，修改。那么它就不再是标准款了。你离现成房子越远，成本就越高。那就需要新的图纸，可能水、电、排污系统也不再适用。结构计算也要重新做。
建筑师 = 根据你们的需求设计的房子
建造商最好的情况是，如果你完全接受现成房子（就像买西装——如果裤脚要长，腰要小，直接定制合适的更好）。

此外，我们无法评估建筑公司是否能很好地利用建筑师的图纸

这正是图纸和招标文件的作用。公司会拿到120页详细列出你们需求的资料。他们可以选择满足要求并报价，也可以不做。如果不做，那就没有客户。好处是这120页精确体现了你整个房子的需求，会给4个建筑公司。这样才能真正比较。

我听说常常讨论让自由建筑师承担哪些工作阶段比较合适，如果想由总承包商来建房的话。Tobias Beuler & Co.推荐第1-3阶段，有人坚决反对。你们怎么看？哪些工作阶段是必须的，哪些是锦上添花？

你可以看看 的帖子，了解更多。

我们想知道两种方案1和2相比，哪一个更节省时间

投资50万或更多，几个月时间的问题可以忽略。你一开始犯的错，不是丢三个月，而是未来25年甚至更久都要为不好设计买单。

是否可以安心节省第一阶段的时间

不，不太可能。

对我们来说，直接采用现成的平面图，可能稍作细节调整，是完全可以接受的。我们实际上并不需要一栋个性化的建筑师设计的房子。不过，我们确实希望在规划过程中能得到诚实的建议，而不是仅仅受到建筑公司财务利益的影响。

如果重复使用已经制作好的图纸，那对服务提供者来说利润会更高——但我不一定认为这对你有真正的好处。关于咨询质量，我的看法与 略有不同——这更多取决于个人，而非其雇佣关系。

假设我们让该公司规划房子，然后拿这些图纸去找竞争对手

这虽然是个直观的想法，但不太妥当，除非你购买了这些图纸。我会拒绝针对一张客户权利不明确的外来图纸报价。如果你找到一家愿意对这样的图纸报价的公司，就知道这家建筑合作伙伴可能愿意采取不正当手段。出现问题时——而建筑过程中总会有问题——这也不是什么好事。我的建议是：放弃这个想法。

此外，我们无法判断建筑公司是否能够有效地利用建筑师的图纸

他们可以。建筑师的规划正是为了获取不同的报价，实际上就是你们想要的。

实际需要哪些工作阶段，哪些只是锦上添花？

你需要所有的工作阶段。关键在于你为哪些阶段付费，哪些自己完成。对此没有普遍的建议。你自己能力越弱，越信任参与的建筑公司，我就越建议引入建筑师，成为你在工地上的“律师”式代表。

明确的是，建房将耗时，不过我们目前处在一个时间非常紧凑的生活阶段。如果能理直气壮地节省时间，这对我们来说是一个重要的标准。

尽量减少投入时间而不危及项目完成的可能性，取决于三个因素：
1. 设定优先级并据此行动的能力（最大敌人：a）分不清重要和紧急；b）缺乏纪律）
2. 决策能力（最大敌人：a）对自己和他人缺乏信任；b）害怕犯错；c）不愿承担行动责任；d）见第1点“优先级”）
3. 委托能力（最大敌人：a）不信任；b）吝啬；c）沟通不清；d）见第1点“优先级”）
这与是否聘请建筑师无关。

回答在我看来有些依赖运气。
我父母在建房时，直到第三个建筑师才感到满意。由于前两个还是付了钱，这无疑比总包商（GU）更贵。如果他们一开始就找第三个，房子可能比总包商建的更便宜，因为这里的空间利用不是很好，实际上得建“更多的房子”，才能达到同样的使用效果。
所以在我看来，一切都取决于建筑师的质量，而找到好的建筑师很难。有人推荐了两个给我，他们甚至都没联系我。但我的朋友们找了另一个建筑师。结果他表现得像总包商的设计师，只执行了朋友们几乎完全预先设计好的修改。最后，他甚至忘了因花园坡度过陡，房子应该抬高两个台阶。
这里对建筑师的有些浪漫化概念——向他讲述你的人生，他据此设计出实用且让你幸福的房子，如果不满意还能丢掉设计方案再提供三个新方案——我觉得非常罕见。
如果你能找到这种建筑师，选择建筑师方案无疑是最好的。但是事先很难知道，因为通常没有多少比较的机会。
根据这里回答的质量，我猜这里聚集了比例较高的优秀建筑师。按照我朋友和家人的经验，遇到差建筑师的可能性比遇到好建筑师大。

这个决定在我看来还取决于其他因素。例如：

[*]地块有多难？是平坦的土地，配套设施简单，还是有10%坡度的山坡地？也许是在沼泽地上的桩基，或者总面积只有300平方米？事情越复杂，我越倾向于找一个好的建筑师。正如 已经提到的，这并不总是容易的。
[*]愿望清单是什么样的，可用预算是多少？感觉上，面积超过200平方米我更倾向于建筑师。如果有五个孩子或者预算超过100万，我也不会找总承包商。
[*]装修/建筑方式想要多个性化？总承包商更倾向于采用自己验证过的建筑方式和熟悉的合作伙伴。但如果你们想用来自埃及的瓷砖和希腊的水龙头，他很可能会抱怨。像超大窗户或智能家居这类也可能让他皱眉。建筑师也有自己的资源，但只要你付款，他大概会轻松应对。

最终是贵还是便宜，主要取决于你们的决定。我们一般的经验是，有些建筑师费用估算不够准确，最后会更贵。总承包商则以固定价格销售，因此更精确。但也有可能正好相反，这很大程度上取决于个人。所以推荐非常重要。和其他建房者交流，听听他们觉得总承包商或者建筑师的优缺点。
顺便说一句，两者都没有现成的平面图。那通常是成品房公司了。但即使是那也有很大的设计自由度。真正的现成房子我现在只知道少数几个，比如Heinz von Heiden的“死硬派”。不过我还是期待建筑师能比总承包商的员工规划师更有创造力。

我们正处于我们自建房计划的最初阶段——已经买了一块地，与一个承包商进行了第一次总体交谈，有很多问题。

这已经是一个错误，如果你们在与更多供应商接触时重复这个错误，问题（只会）更多。请开一个新的帖子，开始时附上填写好的问卷 ，并附上能看出高度的地块示意图。借助此图或“带地窖或不带地窖：决策工具规则”可以探明该地块根据11ant地窖规则的评价。因为地窖确实可以藏很多钱——遗憾的是，漏做地窖同样埋没大笔资金。

我写的文字很长，如果你们能给我反馈，我将非常感激。

我总结你的想法如下： B. 你用“或者”连接自由建筑师和供应商自有的建筑师（而不是“并且”）； I. 你愿意接受一个“现成的平面图”； N. 你想与四个石匠和零个木匠交流； G. 你想用其中一个比较对象供应商提供的设计去向其他供应商索取报价。 O. 你担心这些公司会用劣质配置来坑你。 现在我们先把“杂质”去除，再说“宾果”吧： B）请在“立刻建设”网站上阅读我的“房屋建造流程图，也适用于您：HOAI阶段模型！”并按照以下步骤执行： B1. 委托一位自由建筑师执行“模块A”，其成果是你手中持有一个供应商和建筑方式中立的初步设计方案。 B2. 在“面团发酵”期间做出决策，也就是理想状态下让三位石匠和三位木匠面对该初步设计。我职业上经常这样做，我主要关注的问题是：1. 该设计中所示房屋的报价；2. 供应商是否已有多次类似的实现案例（可能是目录房、客户房或促销房——同类型的标准房屋，四十年前仍普遍存在但现已基本绝迹）。 B3. 根据这些初步询价的反馈判断，决定是否继续委托自由建筑师完成完整的“模块B”或者仅执行第3阶段，并判断他是否应根据决策结果将初步设计发展成石材或木结构方案（或者改为为您调整目录房/客户房/促销房）。 I）只有如果你们是一对正常的家庭（2个成人，2个孩子），需要一个同时作为客房和书房的空间，并且有一个平坦地块时，“现成的平面图”才可能合适。若有第三个孩子或第二个在家办公等需求，房子需加大（最好是加长，不是加宽，且不是重新分区）。斜坡地块上，房屋占地可以缩小，前提是在地下室满足居住（特别是居住）空间需求。 N）我同意让第四个石匠参与，但不能只有零个木匠。通常理想的是两派各三家。太多供应商访问只是徒劳无益，但也不应一开始就排除某种建筑方式。五到七个，混合两种建筑方式，能得到最实用的“图像分辨率”。我多年来一直这样实践，成效显著。 G）请遵守B项中描述的严格“分权”原则，司法与行政分离，一参与者不应同时成为比较的标准设定者。你的自由建筑师初步设计为此奠定了良好基础。 O）你可在我之前提及的其他基础帖子中找到，“轻质墙在砖混结构房屋中？”和“设计变更：混凝土顶板改为木质顶板”，这里解释了为什么此类材料选择绝不意味着品质下降。