2020年的老建筑师规划 - 成本估算更新

论坛大家好，

我最近开始默默阅读，已经听到了不少好的建议/提示：非常感谢！关于我今天的问题，我也读了一些背景知识，但现在遇到了信息拼图的瓶颈。

首先我想介绍一下我们（我们一家）：我们是一个小家庭，由爸爸（37岁）、妈妈（31岁）和宝宝（1.5岁）组成，住在德累斯顿郊区——那里阳光通常照耀着美丽的葡萄园——在一套三季非常漂亮的租赁公寓里。大约一年前，我们将“自有住房”这个话题放进了未来愿望清单。原则上，我们最初的想法是买一个“好的二手房”（可以现代化改造，不考虑翻新或新建）。实际上，我们拉低了“德国据称最高的百万富翁密度”，因此预算也相应有限——随着利率上升，（公共）市场供应虽然有所改善，但选择仍然非常有限。此外，这里的房屋总体来说虽然很漂亮（别墅区）——但也都非常老旧（120年以上很常见）。

今天的话题是：一个当地中介给我们推荐了一栋房子，但因为位置被我们排除了。该中介随后查看了他的房源，为我们推荐了另一处非常有趣的房产：
- 位置：非常好
- 土地：很大（930平方米）
- 价格：还可以？
- 大小：非常小（88平方米居住面积 + 37平方米可用面积）
- 状态：嗯……核心整修

具体数字如下：联排别墅一半，建造年份1902年（建筑师设计）或1940年（房产说明书），能源效率等级F（约200千瓦时/平方米·年，燃气）。价格加上购买附加费用大致为地段标准价。现业主于2020年委托一位建筑师设计扩建和改造方案——并申请了建筑许可（已批准/仍有效或刚刚延长）。我查看了图纸：非常漂亮的整体方案——目前有些“糟蹋”的联排别墅（买下的那半边附加了一个“东德平屋顶扩建部分”）将被改造成一座对称且非常漂亮的房子。局部空间布局上我们可能有其他需求（应该很容易调整），总的来说，改造后的联排别墅面积比实际需要的要多。但如果我们——或者别人——真的实施这些方案，这座房子将成为一个漂亮的宝石。

我的主要问题是：我想先做一个初步的“啤酒垫”预算（成本估算），看看这个项目对我们来说是否在经济承受范围内。但我之前的粗略尝试结果从“可行”到“对我们来说太大”不等。

方案1：Tailor-to-Need（量身定制）
- 初步评估，未查看建筑师方案，依据房产说明书面积数据
- 88平方米居住面积 x 2000欧元/平方米核心整修
- 37平方米可用面积 x 1000欧元/平方米轻度整修
- 50平方米新建（扩建）x 3000欧元/平方米
- 其他费用5万欧元（地质评估、建筑师、新道路接入等）
=> 合计：41.3万欧元（类别：对我们来说太大）
[脚注：也请评论一下整修/建造成本的假设——是现实还是过高的预估？]

方案2：建筑师方案 x 皮皮长袜因子
- KG300（10万欧元）+ KG400（2万欧元）+ KG500（2700欧元）+ KG700（1.21万欧元）= 13.48万欧元
- 基于2020年初 -> 上网查询建筑成本曲线，惊讶，采用起点“x1.5”
=> 合计：13.5万 x 1.5 = 20.2万欧元（类别：可行）

方案3：建筑师方案 x
- 建筑师估算旧建筑面积：71平方米
- 建筑师估算新建面积：105平方米
- 未计入：旧建筑地下室面积
- 搜索整修成本，找到一个大型建筑储蓄银行的“成本示例：建房多少钱”，基于KFW40标准的130平方米新建房，能源效率过高（可能偏贵？），但适用于常规的新房，未考虑旧房改造额外费用（可能偏低或总体合适），具体：
- 旧房整修：房屋设施（230欧元/平方米）+ 屋顶（230欧元/平方米 - 新建价50%）+ 室内装修（500欧元/平方米）= 962欧元/平方米
- 新建部分：房屋设施（230欧元/平方米）+ 屋顶（461欧元/平方米）+ 墙体（962欧元/平方米）+ 室内装修（500欧元/平方米）= 2150欧元/平方米
- 综合费用：地质评估（3万欧元）、供暖（2.5万欧元）、窗户（3.5万欧元）、通风（8000欧元——预估？）、浴室/卫生设施（1.5万欧元）= 11.3万欧元
=> 合计：6.8万欧元（整修）+ 22.6万欧元（新建）+ 11.3万欧元（综合费用）= 40.7万欧元

问题：
1) 你们会用什么样的成本估算来做预算参考？
2) 什么样的能源目标状态才合理？（该建筑只保留两面小的已有外墙+与另一半联排的隔墙，其它部分由新扩建部分替代。）
3) 2) 如何影响 1)？
4) 方案1和3为何与方案2差异这么大——是不是1.5的倍率选得太低？水晶球持有者请回答：是建筑师估算偏低？还是因为具体计划差异大……下一步必须找专业人士详细查看具体细节、当前价格，并可能提供删减、降本方案？

致意
MrMunki

1) 你们会用什么成本规模来做预算估算？

方法1听起来对我来说最现实。

2) 什么是合理的能源目标状态？（这栋建筑只有两面固定的小的现有外墙 + 与另一半双拼房屋的隔墙，其他部分由新建/扩建的长大墙体补充。）

嗯，如果你们已经要翻新了，那就看看包括补贴在内哪里最划算。估计KFW55EE左右是合理的。那样的话，你们可以获得最高15万欧元的贷款加20%的还款补贴。（+ 建筑监理）

另一半双拼房屋怎么样？那边也要做什么，还是保持原状？

3) 2) 会如何影响 1)

影响比你想象的小。反正你们各处都要动工，那就顺便好好做隔热。既然都要动工，做隔热是最经济高效的方法。

采用方案1并再加上安全边际。如果核心翻新真的做了所有事情，2000欧元/平方米可能不够，甚至很可能不够。

4) 为什么方案1+3与方案2有这么大差异

因为方案2只是翻新，而你却忽略了50平方米的新建部分。这样算下来，也超过了35万欧元。因此都是可比的。

有没有一个在线的房产简介，可以先了解一下？
这个双拼别墅的叫价是多少？

新建筑一定非得建吗？没有人强迫你们实现别人的计划。如果必须（Bedarf?），也许可以晚一点再建？

大家好，

首先感谢大家的反馈：

方案1是在看到建筑师的设计之前提出的，也就是最初的假设“房子带有88平方米——太少了——所以只能扩建50平方米”。建筑师计划拆除一半的现有建筑（前东德时期的扩建部分），并在此基础上新建更多房屋结构。如果跳出现有图纸，认为“嗯，是太大了（无法承受）”，并基于更合适的总面积（更小）做一个新规划，目标面积会更接近这里假设的面积（上下浮动，一个聪明的建筑师肯定能为更低需求找到另一个更优方案）。不过我觉得奇怪的是，方案3（基于现有改造方案的200多平方米总面积）得出的结论却接近这个相似的数字。

方案2不仅是装修，而是一个包含90平方米现有结构->50%拆除->81平方米（建筑面积）新建的整体方案，不过是基于2020年的成本基础。我还看到邮件中建筑师在他的费用账单里提到“……装修忘记了……”“……价格现在已经不太现实了……”（后者在我1.5倍的系数中已有体现……如果装修没有计入并且是额外费用，那很快就会额外超过10万欧元……嗯）。

：当前房产介绍文件未上线（据中介称，应房东要求关闭：无出售压力，为公平报价开放，不想遭遇压价）。我好像在论坛上听说过一个网站，可以查看旧的房产介绍？可惜我忘了名字，否则我可以去看一下。报价价格略低于40万欧元（加上附加费用：5.5%税，3.57%中介费，2%公证/土地登记费）。土地参考价为每平方米465欧元（×930平方米=43.2万欧元）。

：从我看来，没有新建是行不通的——88平方米中约有一半是“前东德扩建部分”，在那里投入资金是不划算的，那里也只适合作为走廊/入口/储藏空间。剩下约45到50平方米是原有结构的部分，面积和可能的平面布局都不满足我们的需求——这将是向租赁公寓的一大倒退。我们的一个挑战是，我们的租赁房（除了冬天，我们可以眼看着热量从窗户和墙壁中流失）位置很好，环境也非常好：所以我们这边没有迫切的行动压力——要么整体方案合适，要么就继续住这里，继续寻找。

问候
MrMunki